中航三年半剥离超百亿房地产业务转型物业扣非净利连续三年为负

央企中国航空工业集团有限公司(简称“中航”)正在逐步剥离房地产。

6月10日，北京产权交易所信息显示，中航里城(香港)有限公司挂牌转让苏州苏航置业有限公司100%股权，转让底价22.8亿元。

长江商报记者梳理发现，2016年中航就已经明确提出将要剥离房地产业务，之后就开始了“卖房”之路，三年多的时间中航地产抛售的地产资产超百亿。不过，一些项目也因为价格债务等问题，陷入无人接手的困境中。

在逐步剥离房地产业务的同时，中航开启聚焦物业资产管理业务的转型发展之路。虽然其物业管理收入仍处于高速增长状态，但该业务净利率只有4.41%，远低于其房地产业务25.19%的净利率。

财经评论员严跃进对长江商报记者表示，中航剥离房地产业务，响应了央企退房令，具有较好的示范意义。但是其转型后，积极投入物业板块的经营，其实是有很多问题的，或者说在“何去何从”方面没有做太好的规划。物业领域的管理本身也是属于盈利空间不大的板块，类似板块其实是有很多风险的，后续在物业领域，还是需要继续钻研，尤其是结合现在一些新概念，类似5G、垃圾分类等内容，适当做业务的创新。

三年半剥离超百亿房地产业务

中航地产于1994年上市，上市之初为多元化经营企业。2011年8月起，中航地产便开始剥离酒店业务，集中优势资源发展房地产开发业务。在2011年-2015年期间，中航营收在40-60亿上下浮动，净利润规模最高5亿元，最低的2015年也有3.7亿左右。

不过，在国务院国资委的“退房令”下，作为主业不是房地产的央企之一，中航国际被要求出售所有房地产业务，退出房地产行业。中航国际迅速用行动回应，将旗下上市公司中航地产进行大规模的业务调整。

长江商报记者梳理发现，近三年半的时间中航剥离近百亿房地产业务。2016年12月，中航地产实施了重大资产出售，向保利房地产(集团)股份有限公司两家全资子公司转让了成都航逸、江苏中航、九江中航等9个资产包，转让价款约为20.3亿元，这些房地产项目总建筑面积331万平方米。

2017年5月，中航国际在北京产权交易所挂牌出让中航万科合计60%权益，出售价格不低于平均底价约18亿元，后由万科接盘。同年12月20日，又以10.64亿元将旗下上海中航城100%股权转让给深圳市卓越不动产投资有限公司。

2018年，中航国际出售动作变得频繁，北京产权交易所公告显示，6月中旬之后，该企业已先后挂牌出让惠东县康宏发展有限公司51%股权；贵阳中航房地产开发有限公司70%股权；成都聚锦商贸有限公司20%股权及债权。7月20日，中航国际以18.25亿底价出让了旗下拓业国际100%股权及约11.45亿元债权。

2019年4月份，公司还正在筹划以现金的方式将其在地产业务上22.35%的股份转让给招商蛇口，6月10日，北京产权交易所信息显示，中航里城(香港)有限公司挂牌转让苏州苏航置业有限公司100%股权，转让底价22.8亿元。

在不断“卖卖卖”的同时，中航地产新增房地产开发项目也在不断减少。年报显示，较于2016年，2017年中航地产并没有任何新增的房地产开发项目。

今年8月，“中航地产股份有限公司”拟变更为“中航善达股份有限公司”。除了中航地产，“中航系”拥有的地产与酒店业务平台还包括中航国际瑞赛、中航万科、中航里城等，均陆续出让。

转型物业扣非净利连续三年为负

在逐步剥离房地产业务的同时，中航开启聚焦物业资产管理业务的转型发展之路。

年报显示，2015年、2016年、2017年，中航地产物业管理业务营收入分别较上年增长29.34%、29.13和 24.76%，物业管理业务占企业总营收比重也在持续增加，分别为32.16%、36.25%、 48.65%。

2018年也交出了一份令人满意的成绩单，2018年年度报告显示，实现营业收入66.6亿元，利润总额12.3亿元，同比增长13%；实现净利润8.6亿元，同比增长469%。去地产化的背景下，2018年中航善达物业管理业务增长3成，贡献了56%收入，已经发展成为公司业务的“顶梁柱”。

不过，中航从2016年甩卖地产子公司，提出转型物业管理后，其连续三年扣非后净利润都是亏损的，而2017年亏损更是高达3.84亿，创该公司上市以来来最大亏损纪录。2018年地产业务实现净利润6.81亿元，物业管理业务仅实现净利润1.64亿元。虽然其物业管理收入仍处于高速增长状态，但该业务净利率只有4.41%，远低于其房地产业务25.19%的净利率。

物业转型成效缓慢，中航有意借助外部的力量发展规模。今年4月15日，招商蛇口发布公告称，公司正在筹划以现金方式协议受让中航国际控股持有的A股上市公司中航善达22.35%股份，以持有的招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份。受让中航国际控股所持股份后，招商蛇口将成为中航善达第一大股东。

截至2018年年底，招商物业总资产为16.98亿元，年营业收入29.2亿元，拥有下属机构61家。在管物业逾500个，服务项目面积超7500万平方米。

根据中航善达年报，截至 2018 年 12 月，中航物业全国物业管理项目共523 个，管理面积达5307 万平方米。将中航善达的在管面积合并之后，招商物业的服务面积将接近1.3亿平方米。凭借整合优势，未来有望成为国内物业管理第一股。

“中航剥离房地产业务，响应了央企退房令，具有较好的示范意义。但是其转型后，积极投入物业板块的经营，其实是有很多问题的，或者说在何去何从方面没有做太好的规划。”财经评论员严跃进对长江商报记者表示，物业领域的管理本身也是属于盈利空间不大的板块，类似板块其实是有很多风险的，后续在物业领域，还是需要继续钻研，尤其是结合现在一些新概念，类似5G、垃圾分类等内容，适当做业务的创新。

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