土地市场流拍不断:融资难+限价严房企无奈"减粮"

今年以来，土地市场流拍不断。

中指院数据显示，2018年7月份全国300城市土地市场供求两端环比略降，住宅用地成交均价下降幅度接近两成，溢价率较去年同期下降22个百分点。中原地产统计数据显示，今年1~7月，一线城市土地流标13宗；二线城市合计流标经营性土地154宗；三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。

《每日经济新闻》记者注意到，今年以来，调控严厉的一线城市流拍地块有13宗，就连此前房企必争之地的上海，也首次出现了市中心宅地流拍的情况。在热点二线城市苏州，更是出现多块优质宅地流拍现象。

仅半年多时间，全国流拍地块就近800宗！是各地的密集调控政策所致？还是房企资金受困？抑或是房企在高周转过程中遇到了问题？

融资难+限价严 房企无奈“减粮”

在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，地方政府太“贪心”是土地市场流拍增多的最根本原因。市场正在改变，但政府依旧老模式卖地，宁可流拍，也要不断提高拍卖底价。

安居客首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者，过去半年，开发商大部分融资难是个不争的事实，即使是经历央行几次降准，依然无法有效缓解房企对资金的饥渴，资金层面偏紧让房企在地块的选择上不会再“头脑发热”。

今年以来，在融资监管更加严格的大背景下，房企融资渠道逐步收紧，银行贷款仍是房企融资的主要途径。与此同时，公司债大幅萎缩，信托规模增速下滑，中票保持稳定增长，海外融资规模大涨后续难度加大。大型国有房企融资优势较大，而中小房企融资成本普遍提高，其中信托融资成本较去年提高2~3个百分点。

资金之外，张波认为，“面粉或无法支撑未来面包价格”，部分城市的地块挂牌价格相比周边房价偏高，房企拿地后风险增加也是影响房企拿地的重要因素。

第三方面，则是楼市的变化，这也导致房企更为“谨慎”。

“限价因素导致房企对于未来房产上市交易价格持有更为保守的预期；楼市调控不断从严更是让房企对于未来楼市走势显得不乐观。”张波认为。

欧阳捷对此表示认同，他向《每日经济新闻》记者表示，原先房企可以通过各种融资渠道拿地，如今房企拿地的资金基本都是自有资金，从今年上半年房企到位资金来看，按揭贷款和国内贷款增速都已经掉入“零增长”的负值区间。也正是在此背景下，房企拿地越发谨慎。

在欧阳捷看来，其实流拍恰是市场化的逻辑对非市场化土地制度的回应，如果企业被迫高价拿地、低价卖房，那才是最不堪的。

因为销售回款作为项目预收账款被纳入监管资金，只能按进度提取，账上不能动用的钱越来越多，越大的房企账上越有钱、也许现金越短缺。

“因而当流向房企口袋的水龙头慢慢拧紧，房企拿地的钱自然就会省着点花了，火爆的土拍溢价率也就下来了。”

这也意味着，市场上的流拍和低溢价，不代表着房企在勒紧裤带过冬，也不代表市场捡漏机会增多，而是房企对于后市不断提升谨慎度。

张波表示，品牌房企在不断追求市场规模的同时，增强了对未来风险的认识。换言之，并非房企不拿地，而是在拿地的选择上更为保守。

房企调整拿地策略 算盘打得更精了

银行收紧房企融资，多项新规围困，加上发债遇冷，房企想要拿地，该怎么办？

同策咨询研究总监张宏伟告诉《每日经济新闻》记者，房企在拿地策略上会变化，肯定会拿没有瑕疵的地，不拿贵的地，从策略上讲不会拿高溢价地。

具体情况来看，资金链紧张的企业不想拿高价地，因为账算不过来。张宏伟表示。“在限价政策下，2万元/平方米的地价，政府限价3.5万元/平方米，拿了就是亏。因而如果限价政策没有松动，资金就会沉淀下来，两者权衡之下，房企只能放弃拿地。”

与此同时，房企会更少拿自持、商办配建比例高的地。这对资金要求很高，以前成本投入还能转换到销售溢价上，但在限价背景下，开发商只能忍痛割爱。

但谨慎不代表固步自封。对于房企尤其是中小房企而言，在此背景下该如何拿地？

欧阳捷表示，聪明的房企已经不再盲目，有限的资金更偏向于客户资源集中的市场，比如说聚焦大城市相对成熟的区域和中小城市的核心区域，聚焦稳定的改善性需求，以及相邻产业园区的自住需求。

他认为，土地总是要拿的，要么去找一些房价地价差比较大的地块。如果有限价顶住、地价太高，没有利润空间，就暂时缓缓，等着地方政府期望值降低。

旭辉方面就告诉《每日经济新闻》记者，现在公司拿地遵循三个投资“漏斗”：战略漏斗、市场漏斗、财务漏斗。

战略漏斗，是先在战略上决定会进哪些城市，衡量指标主要有经济参数、人口导入、产业发展。一些经济指标好的三四线城市以及百强县级市也可以重点关注。

财务漏斗，则是看土地是否划算。这需要一系列成本测算，算出土地大概的货值，预判在现在的市场价格之下能否有合理的利润率。

市场漏斗，就是预估未来市场走势。可能一个城市库存已经达到36个月，即便土地市场很划算，有利可图，但库存周期过长，开盘后的竞争也会很激烈，所以慎进。

“每拿一块地，前期要看100块地。”旭辉公关负责人吴懿告诉《每日经济新闻》记者，拿地窗口期很重要，比如20家房企去拍同一块地，就不是好的窗口期。而当市场变冷，土地出现流拍的城市，可能就会出现拿地窗口期。

“上市公司有保证净利润率的要求，如果达不到内部测算要求，宁愿流拍也不会拿。毕竟企业追求的是永续经营，而不是短期内的快速扩张，进而出现隐患。”吴懿认为。

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