新库存时代又要来了？住宅投资增长重回两位数！

摘要：住宅投资增速2017年已经比固投高出2个多点，如今更是高出近8个点，但是……

撰文|张银银

又到了我国经济半年报发布的时候。

我国统计局发言人称，上半年中国经济延续了总体平稳、稳中向好的发展态势。

有趣的是，不同媒体在提问时的看法似乎有不同。央视记者觉得，上半年国内外形势日趋复杂，中国经济为何依然可以保持这样的平稳运行。就此问统计局发言人，这是为什么？

经济日报记者似乎更专业，对数据更有研究。开口就问，从近期的数据来看，消费表现比较疲软，投资和出口也是处于下行，这是不是意味着下半年经济下行压力会进一步加大？

难道GDP增长的三驾马车，都有点哑火的感觉？

对此，我国统计局发言人不同意。直接反驳，“我不太同意你刚才的观点，我觉得从各方面的情况综合来看，消费依然保持一个比较好的增长态势，整个消费市场还是比较好的。”

好不好每个人都有自己看法。其他，出口杠杆游戏就不说了，投资呢？特别是看了上半年房地产投资，和固定资产投资总额、增速对比后，我非常想说这个问题——没房地产真不行。

1、2012年以来房地产投资增速经历大滑坡，占固投比重一再下降，又搞了去存存，房子供应怎么可能够？

就此，杠杆游戏以2012年作为起始年，统计了这些年房地产投资和固定投资总金额之间的起伏、增速等。

从中，可能很利于各位杆友思考房地产，这一路是如何走到今天的。特别是回顾和盘点过去几年房地产投资、固定资产投资总金额之间的关系，对于理解未来的房地产走势，或许很有帮助。

不废话，上数据。

图1.2012年以来，房地产投资占固投比重变化 数据来源|我国统计局 制图|杠杆游戏·张银银

通过上图1，我们可以发现，2012、2013年，房地产投资占固投比重超过19%，那一年后，迄今为止，我国房地产投资占全国固投之比，没有回到最高值。

回溯历史我们知道，那个阶段末期，公租房为代表的保障房建设如火如荼，达到高潮；房价接近当时的高点，但增速显得已经温和了很多；各类商业综合体、写字楼投资热情极高，地方上恨不得都迅速多搞出几栋A级写字楼、超级商业综合体……

而那也是上一轮房地产最后的梦幻。沿着那条路有两个可能，一是继续吹大泡沫，二是产能过剩，特别是商业办公地产过剩近在咫尺。

决策者选择了和过去告别，一是两条腿走路，发誓要建成史无前例的最大公租房体系，同时市场要发挥作用，供地达到高潮，引导开发商中小户型要多建，要让可以买房的人都有房买、逐步买得起。

如下图2所示，2012、2013年全社会投资高歌猛进。房地产也是如此，房地产投资在2013年达到近20%的增速。

图2.2012年以来，房地产投资和固投增速对比 数据来源|我国统计局 制图|杠杆游戏·张银银

是的，这样的增速意味着什么？意味着各类房产供应即将过剩，意味着库存就要到来。投得越多，货币开始中性、调控开始发挥效果，投资客退场，库存来了。

而2014年库存问题产生后，不需要杠杆游戏强调，办法是去库存，是很多城市有意控制土地供应，是房地产投资增速整体滑坡。

有趣的变化是，在经历了几年去库存后，2018上半年，房地产投资增速一路爬坡达到9.7%，而同期固投增速创下6%的新低。说明，资本络绎不绝进入房地产。

也说明投资整体有点乏力，杠杆游戏想说的是，没有好投资标的，又开始大投房地产，后果是什么？

2、2013年住宅投资增速见顶后，一路猛跌，但2017年开始增速已经比同期全社会固投增速高出2个多点，如今更是高出近8个点

和房地产整体的投资趋势一样，住宅投资占固投比重2012年见顶后，也经历了趋势性向下。如下图3，非常好理解，为什么抢房。

投资不够，供应不够。当然一切都是循环。没有2012、2013年住宅投资占比的高峰，就不会有2014年的库存。

图3.2012年以来，住宅投资占固投比重变化 数据来源|我国统计局 制图|杠杆游戏·张银银

没有库存，又何至于去库存。要完成去库存，只好少供应地，只好让投资减下来。这个时候，政策、货币环境利好楼市，抢房开始。库存更少，房价只能往上势不可挡。

好消息是，2018上半年数据显示，住宅投资占全社会投资的比重开始恢复2012、2013年的高点，虽然还略差一点。但也达到了13%。当然，还得看下半年的。

从过去一年多，高层要求各大城市增加土地供应的要求、土地成交数据看，这一可喜的变化值得高兴。

图4.2012年以来，住宅投资和固投增速对比 数据来源|我国统计局 制图|杠杆游戏·张银银

住宅投资增速和固投增速的对比，也很说明问题。杠杆游戏的统计也显示，如上图4，2013年住宅投资增速19.4%见顶后，一路猛跌，但2017年开始增速已经比同期全社会固投增速高出2个多点，如今更是差距拉到近8个点。

这或许再次说明，很多实体企业投资意愿不足，包括因为债务控制，基建投资也开始遇到瓶颈，那么现在什么最火？

房地产，特别是住宅供不应求、最好卖。刚好供地，几年后整体终于反弹。有地、有钱、资产荒，好的，干，就是地产了，特别是住宅！

对于刚需来说，杠杆游戏不知道这算是好事还是坏事。如果住宅投资像前几年一样，持续乏力，供应更不够。但今天，全社会投资下滑到个位数，住宅投资增速却回到两位数。

如果经济结构改善不够，出口不够给力，那么意味着我们经济的增长，会不会越来越倚重房地产，特别是住宅？资本会怎么选择？未来怎么了断？

3、房地产投资增速回升会循环去库存的故事吗？

看完上面几张图，有杆友是不是想问，如果房地产、住宅的投资增速继续反弹，再创几年前的新高，会不会出现供应到时又过剩，又要来一轮去库存的故事？

这里，杠杆游戏想讲一个故事。

我至今记得2015年秋在天津主城区和郊区，甚至乡下看到的震撼景象。

那个十一，我十多年的好基友终于结婚了。下飞机后，汽车飞驰在通往目的地高速、城市快速路、乡间马路上，一排排整齐或凌乱的塔吊，不时映入我的眼帘。那一天一会很多云，一会太阳又很明媚，和成群的塔吊形成魔幻的天际。

这不是杠杆游戏第一次到天津，但却是我在天津坐车里程、跨度区域最大的一次。我以为天津是一座完成了城市化、高度成熟，甚至很老龄化的城市。事实也是如此，但，对于房地产来说，这座城市依旧是芳心未艾。

后来的数据说明了问题，2015年，天津房地产开发投资同比增长 10.1%，住宅投资同比增长11.5%，远高于全国当年1.0%、0.4%的增速。

所以，天津接着是库存来袭，房价阴跌。但后来去库存后的繁荣行情也是够震惊。

之于全国也是如此。我们确实进入老龄化社会了，人口红利期或许真的就这10多20年了。但我们整体还是一个没有完成城市化、工业化的国家。

天津本地人大多起码幸运，这是一个城市化率深圳之外，最高的几座城市之一，他们更多是改善型的需求考虑，刚需大多不愁。

而对于很多需要上车的人来说，上述杠杆游戏几组图数据的结论是，房地产、住宅投资希望增速更高吧。只有增速上去了，甚至是投资过热了，这个时候供应和房价之间才能维持平衡。

至于未来是否又会导致库存，是否又出现去库存的情况。就要看决策者的智慧和决心了。

另外提示一句，如今住宅投资增速回到两位数，也和地价走高、物价有关。比如看数据，1-6月住宅施工面积487933万平方米，增长仅3.2%。当然，能有这个成绩也不错了。这比2016、2017年又有进步，比2015年的负增长更是要好。

祈祷吧。

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