从438亿收购万达文旅看孙宏斌并购逻辑：划算+安全

“631.7亿元收购万达商业13个文旅项目和76个酒店项目”到最终“以438.44亿元收购13个文旅项目91%股权”，看似收购项目缩水，资金凭空增加142.69亿元，但孙宏斌却说，很满意。

短短九天的巨变，想必应该是孙宏斌收并购史上最惊心动魄的一次了。孙宏斌和融创也因此屡上头条。不管是前期的框架协议还是最终与万达、富力之间的交易转变，尘埃落定却也拷问着一路收并购的孙宏斌：到底值不值？

这笔交易整体划算

与万达之间的交易对于融创来说到底是不是划算？

资料显示，13个文旅项目涉及的土地储备总建筑面积约5897万平方米，自持面积约为924万平方米，可售面积约为4973万平方米，可售面积约占总建筑面积的84%，最终作价438.44亿元。

孙宏斌表示，交易结构调整之后，对融创而言有了更好的流动性，降低了融创的负债水平，同时，融创未来有机会在文化旅游产业等方面发挥专业性和规模性的发展。

摩根士丹利发布研究报告称，这对于融创而言是一项好收购，将为其带来正面影响，基于约4970万平方米的土地储备，摩根士丹利估算，这些可售资产价值约合7700亿元。

此前，孙宏斌在接受媒体采访时曾流露出对文旅项目极大的兴趣，对于酒店部分，他则表示哪怕酒店资产的钱摊到文旅项目上，那也是很划算的。

第一上海证券根据融创中国7月19日发布的公告分析，将融创所需承担贷款、项目账面现金以及融创未来20年需要支付的品牌许可使用费均计算在内，融创获得的土地平均楼面价成本仅为1600元／平方米。同时，由于该资产包中，大部分项目已经处于在建状态，这意味着，融创买入这13个项目的实际楼面地价，低于1600元／平方米。

王健林表示，“融创得到13个万达城，分布在一二线城市的低成本销售物业，使融创财报合并收入和利润大涨，两年内，可助力融创进入房地产企业收入前两名。此次融创同意不收购万达酒店物业并增加收购金额，整体交易还是划算。”

从本次交易来看，孙宏斌的收购逻辑的确有所转变：从越收购越大，到越收购越安全的战略布局，因此，这也是他甘愿承担原酒店交易对价的折让部分，也不盲目接手自己不擅长的酒店最大的原因。

1.3万亿货值可供5年发展需要

孙宏斌多次在公开场合表示，融创从去年开始就不在公开市场拿地，而是专注于并购，这是融创的优势。

据媒体不完全统计，2017年融创已发起8次并购，总计获得了3250万平方米土地——这些项目总建筑面积达6707.46万平方米，其中可售面积达5514.42万平方米（权益面积约4500万平方米）。

7月19日，融创438.44亿收购万达13个文旅项目91%股权，可售面积约4973万平方米。

第一上海证券的研究数据显示，融创中国目前土地储备超过了1.5亿平方米，跃升至行业前三，仅次于中国恒大和碧桂园。

专业机构的数据显示，截至6月底，融创未销售部分的总货值或达1.3万亿元，能保证未来五年业绩发展需要，如果加上万达文旅地产的可售货值，融创的总货值的确惊人，总体项目销售净利率也在10%左右，有的甚至超过20%。而融创中国目前土地储备已覆盖50余个城市，平均土地成本为5800元/平方米。目前土拍市场拿地土地成本基本已过万。

孙宏斌并购的逻辑就是“便宜”。

他说，“我们希望拿到价格合适的土地，而现在公开市场的地价是偏贵的，只有并购市场有机会拿到价格合适的土地，融创对土地的判断能力、决策能力和操作能力比较强。”

对于市场对其大举并购而迅速提高的负债率表示担忧，孙宏斌则率性大手一挥说道，“有什么可担心的？”“今年是融创负债率的拐点，今年以后融创负债率将会下降。”

“去年年底，我们账上的现金流是698亿元，上半年账上有900多亿元现金，我们能动用的大概有500亿元，我们现金流压力并不大。”孙宏斌一席话也给市场吃了一颗定心丸。

孙宏斌多次提及“内容”

孙宏斌此前在接受媒体采访时多次强调“内容”二字。

从孙宏斌战略投资链家、乐视和万达商业的大文旅项目等综合起来看，并不只是收购土地那么简单，他将目光放在了布局一个有价值的未来。

从对乐视系的投资来看，孙宏斌曾向媒体回应称，“对于房地产公司来说，一个是科技创新一个是消费升级，投资乐视主要是因为看中他大娱乐和大文化的内容，这些将来会是一个方向。”

他表示，融创与乐视未来一定会有连接，我们希望每一个房子都会放一个乐视83寸的电视，那是一个什么概念？日后我们还可以把更多的内容都放进去。

对于万达文旅项目，孙宏斌更是直言“这是个好东西”，“我们相信融创和万达会在文化旅游产业、大健康产业等方面有更多更好的合作，融创也会和万达在电影等其他领域进行深度的战略合作。”孙宏斌正将试图延伸融创在文旅等大健康、大旅游产业方面的触角。

在孙宏斌的最新计划中，今年融创将拿下超过3000亿元的销售额，他透露，“7月份销售会超过200亿元，因为现在销售许可证很难拿，8月份以后销售能够保证在300亿元以上。主要是我们的销售量非常大，融创的销售回款与销售额基本上是平的。”

良好的销售预期为融创的收购动作做了最好背书，对于融创中国来说，此次以438亿元撬动文旅地产万亿市场，打破边界为融创获得更为均衡发展空间探索了更多可能性。

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