数字提效、经营精进金地集团做稳健发展的“优等生”

过去房地产行业高歌猛进的时候，行业红利催生了一批批百亿到千亿规模的房企现在红利消退，是考验企业真实经营能力的时刻真正有能力，基础强，运行健康的企业，最终会在新一轮的岗位竞争中脱颖而出金地就是这样一家注重里子的企业

第一，兼顾规模和效率，低调做优等生

金地属于行业内比较低调的企业，其背后体现的是稳健的商业逻辑经历了2016年的跌宕起伏，金地积极进行调整凭借多年的内功修炼，步入高增长轨道，2019年成功步入2000亿关口，之后保持稳定发展态势

不走三高模式，始终坚持规模与效率的平衡。

过去十年，房地产行业三高模式盛行，追高冒险，大量举债扩张是过去行业的普遍现象，如今行业已经全面进入萎缩周期在三高模式下较为激进的企业危机频发，三高模式难以为继

另一方面，金地不走寻常路，在不依赖高杠杆，不牺牲利润的情况下实现高速规模增长2021年，金地销售业绩达2867亿元，逆势增长18.15%2022年3月，金地销售排名从第12位升至第9位，重回前十

图:金地2017—2021年销售业绩

图:E50近十年平均净负债率与金地对比

在不盲目追求规模增长，坚守利润底线的原则下，金地的净利润率和毛利率连续多年保持高于行业平均水平，受益于投资拓展，产品研发，工程造价，运营管理等专业能力的提升一年比一年，金地的成交率也有了明显的提升2021年ROE依然达到15.7%，行业第一

健康指数高，融资优势显著。

如今，融资难已经成为业界的共识部分房企因为流动性危机而分散信用风险，发债融资渠道被堵塞，房地产企业的信贷质量正在加速分化只有经营稳定，财务健康的企业，才能在融资上有额外的优势因此，企业融资成本成为衡量房企核心竞争力的关键指标之一

过去几年，金地一直保持着较低的融资成本2021年，金地融资成本进一步降至4.56%，体现了金融机构对金地的极大认可

图:2017—2021年E50平均融资成本对比金地

第二，抬高投资安全垫，稳住基本盘。

过去几年，企业拼命冲规模，在投资布局上有两个典型现象:

一是投资下沉到三四线伴随着货币化安置政策的大力推进，三四线城市市场火热，导致2017，2018年多家房企下沉布局这两年，货币化安置告一段落三四线城市面临着人口流失严重，购买力不足等问题销售受阻，大部分重仓企业业绩受到拖累

图:TOP50房企在一，二，三，四线拿地比例

二是高价抢地2015 —2019年期间，很多房企为了疯狂冲规模，去杠杆，拿了高溢价地块但那段时间拿的高价地块利润率普遍较低，企业也因为高估了市场预期埋下了很多隐患伴随着政策调控的加强和需求的萎缩，基本面不佳的城市市场呈现明显下滑趋势，房企高价拿地项目出现亏损

但金地在过去的发展中，坚守布局的核心和利润的底线，在当前的市场环境下，守住安全边界，稳住基础市场:

坚持一二线主流城市布局，严控三四线城市下沉。

目前，金地已形成以京津冀都市圈，长三角都市圈，粤港澳大湾区及中西部和东北地区核心城市为核心的区域布局坚持深耕上海北京深圳等高能耗城市，严控三四线城市下沉2021年，金地累计新增土地储备约1636万平方米，其中一二线城市投资占比65%，而市场流动性更好，安全性更高的一线城市投资占比显著提升至34%

聚焦城市深耕，成效显著。

伴随着城市深耕战略的不断推进，金地在全国十多个城市排名前十，其中上海，金华，呼和浩特，徐州，昆山市场占有率排名第一核心城市市场份额的不断提升也为企业销售业绩的增长提供了有力保障

表:金地2021年单城销量及销量排名

严格的投资纪律，保持高标准的土地收购利润。

目前行业的真实情况是钱比地贵，企业融资环境没有明显改善，企业投资更加谨慎，土地市场热度下降，企业拿地机会增多，企业投资逐渐回归利润导向，拿不到就赚不到钱的土地逐渐成为共识。

就金地而言，一直秉承审慎的投资态度，通过投资模型对不同指标进行全方位考察，选择投资价值较高的地块进行投资一段时间内，金地内部投资的净利率和IRR要求在10%和20%左右虽然不同能级城市不一样，但这是拿地，保证项目利润，规避风险的一把尺子

图:金地的投资理念

多业务协作，实现可持续和低成本的土地收购

金地拿地方面，除了公开市场招拍挂，还采取了旧城改造，合作收购等一系列多元化扩张方式，获得了丰富的土地储备2021年，投资方式以投资额计算，金地非招拍挂拿地比例约为49%，较去年上升173%，多元化拿地能力显著提升

通过多元化业务布局的发展，金地维信，金地体育等内部产业实现了与地产的强强联动，相继入驻广州，北京，惠州，武汉等地，助力城市运营战略发展。

图:金地产业联动征地典型项目清单

三是坚持精准建设，强化科技赋能。

伴随着行业进入下半场，逐渐回归居住本质，迫使企业回归核心竞争力的塑造，其中产品力首当其冲就金地而言，在产品打造上具有理科生的科学严谨务实的特质，始终坚持科学筑家，灵动美观精致的产品理念

科学建造家园，引领产品品牌升级。

2018年，针对当前消费升级时代，消费者对住房品质和品位的需求越来越高，以及注重健康和智能科技的新趋势，金地提出了科学建造家居，智能，美观，精致的全新品牌理念除了一如既往地强化金地产品的科技属性之外，还要兼顾产品的智能，健康，生活感受和审美体验，强化智，美，精三大品牌特色，通过人性化细节，科技创新，美学呈现和精益求精来打磨产品在产品线上，金地形成了九大系列，满足从刚需到高端不同层次的消费需求

不要跟风，以真实的产品和服务的推广为核心。

金地始终坚持用科学建立家庭的原则，以客户需求为中心，以科技为先导，改进产品和服务经过20多年的研发，形成了生活智能家居，五心精装家居，360°健康家居，灵活+可选可变公寓等一系列具有普适性的标准化研发成果

四大体系打造金土地健康家园疫情后期，家居防疫引发了人们对住宅与健康关系的思考金地提出以家为中心，从健康通路，健康环境，健康家居，健康服务四大体系，构建金地健康家的全维度体系围绕全维度的社区生活场景，对社区生活线，社区布局，社区配套，居住空间设计，社区服务进行了升级，为人们生活赋能

建筑的数字化，产业化和定制化理科生金地坚信，科学发展是企业在变革时代安身立命的根本2019年，金地成立了专门的BIM工作组，从设计图纸到造价计算再到工程施工，打通所有的开发商，设计师，施工单位以及各相关方，实现建筑的数字化，产业化，定制化

四运营管理信息化，助力企业持续成长

日前，金地董事长柯灵在一次活动中就提到，在当前行业建设周期和资金投入达到一定极限后，企业要想继续实现新的增长，就需要技术进步，运营管理信息化是房地产企业未来实现高增长的关键能力之一。

构建投资，生产，营销的金土地模式

作为精细化管理的代表企业，金地在投资，开发，产品，营销等方面多措并举，不断强化精细化管理，构建投资—生产—销售一体化模式，强化市场预测和提前调度能力，降本增效成效显著，主要体现在投资体系，运营控制，营销管理等重点工作上:

在投资体系方面，金地建立了涵盖宏观经济，行业政策，具体城市的数字化投资管理平台通过大数据和算法模型，可以敏锐捕捉一线城市的投资机会，降低出错率，提高投资质量

在运营管控方面，金地建立了一城一图的标杆机制和开发周期大中小的库存管理体系通过一城一图正态分布管控评价体系，利用各地市从拿地到开盘的平均值进行管控，实现区域一线从拿地到开盘的一城一标领先效率管理目前金地在大部分城市基本达到了开发效率前五的水平

五，三不原则，扎实推进多种经营发展。

最近几年来，由于市场环境的变化，房地产行业从增量进入存量时代，下半场已经开始，这也倒逼房企转型多元化可是，大多数房企要么没有找到正确的轨道，要么没有致力于此，多元化的业务发展收效甚微

作为较早进行多元化业务布局的企业之一，金地围绕房地产开发主业，形成了从房地产开发，金融，代建，家装，家居，到后端物业管理，商业，园林运营的全产业链布局2021年，金地多元化板块实现营收87.4亿元，同比增长20.3%，营收占比10%

在金地多元化布局中，始终坚持三不原则，这既是对经营风险的控制，也是对长期经营的坚持。

三不原则，扎实推进多元化经营发展。

一，不盲目跟风:不盲目跟风长租，文旅，养老等行业热点，坚持以效益为出发点，探索符合金地自身的多元化业务发展和模式。

二，不盲目圈地:与大多数房企不同，经营好业务本身，找到集团成长的第二条曲线，避免为了最后而放弃成本，陷入多元化发展失败的漩涡，始终是金地多元化业务发展的初衷。

三，不激进发展:不追求规模的快速扩张，尊重多元化业务的发展逻辑，坚持通过精细化管理和打磨实现多元化业务的质量增长。

多元化业务发展成效显著，全部进入各领域第一梯队。

目前很多企业开始同时转型发展对于金地来说，在巩固住宅开发主业的同时，需要延伸轻资产业务，加强服务和运营能力，应对多变的市场，做到行稳致远

业务方面，最近几年来，金地在持有经营性物业，代建，物业等领域取得了显著成绩。

对物业进行更名和升级，开发智能物业。

金地物业始于1993年。最近几年来，金地启动了3+X战略布局，打造三横九纵服务矩阵——三横是基础，由点到面，由社区到城市，

2021年，金地物业正式更名为金地智慧服务，充分挖掘互联网加物联网的科技应用年报数据显示，2021年，金地智慧服务通过单个项目扩张，并购双轮驱动，新增签约面积超过7000万平方米截至2021年底，签约经营面积已超过3.3亿平方米，其中71%为对外拓展，15%为非住宅业务目前，金地物业重点发展住宅物业，商业物业，城市服务三大业务，从房屋租售，软装设计到社区管理，企业团餐，管理业态向更广阔的服务范围延伸

行业的调整期是最考验企业真实能力的时候目前行业的竞争格局已经发生了很大的变化，熬过这一轮行情的企业将迎来新的发展机遇

金地作为坚定的长期行动派，一直坚持均衡发展，稳健经营的战略，抗风险能力强，使其能够顺利跨越周期，进入行业下半场，金地的核心竞争力，比如投资能力，管理能力，产品能力，最终会让它脱颖而出。

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