楼市开始降温?卖家、中介、买主:谁在观望

2016年10月8日，阴历九月初八，寒露。历书说：“九月节，露气严寒，将凝结也。”这一时节，我国大部分地区气温将连续降低。刚过去的国庆节长假期间，北京、苏州、郑州、无锡、合肥、南京、广州、深圳、厦门等城市重启限购限贷。高温不退的楼市，最终要降温了吗？

长假泼一盆水：“卓有成效”？

北京北五环一热门区域的房地产中介机构门店里，掮客人孙强说，“京八条”已经给市场泼了一盆冷水。

孙强和同事中秋小长假期间一天都没有歇息。全部9月，客户愈来愈多，有买有卖，最多一天带过10拨客户看房子，每天晚上11点才能够下班。“国庆长假前三天只带过两拨客户。”传统的“金九银十”楼市，七天长假输给三天小假已成定局。

孙强提供的一套一居室近期调价记载显示，这套住房从8月底350万元到9月20日迅速降价到400万元。10月4日、6日下调价钱已累计5万元。9月底政策出台前很多业主都“对准”机会陆续加价，这几天已经有了显著下调价钱意向。

自9月30日至10月7日，北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州等地重启限购限贷。

记者梳理发现，国庆期间各地出台的楼市调控政策内容虽有异同，但核心内容都是限购限贷：

——限购。在本轮出台调控新政的十几座城市中，基本都触及重启或扩展限购，其中合肥、南京限购政策比较严厉，苏州触及的行政范围最大。

——限贷。梳理多地的调控政策，罕见政策为提高二套房首付至四成或五成。其中，苏州力度较大，不只第三套禁贷，二套房首付(贷款未结清)也提高到了八成；北京则进一步扩展了二套房认定范围。

位于北京市海淀区的如园是一个改良型的项目，主力户型大多在200平方米以上，单价每平方米8万元左右。客户大多是初次或二次改良型消费者。“‘京八条’出台后，客户显著削减。”销售人员说。

杭州市住房保证与房产管理局统计数据显示，长假期间，杭州市区二手房合计签约942套。尽管成交炽热，但受楼市调控办法密集出台影响，“抢房”的外地投资客显著削减。

“我爱我家”热线客户询问量显著增多。受信贷收紧影响，估计将有2-3成客户有也许撤消或延缓换房计划。

在天津，从“我爱我家”国庆期间二手住宅实际交易量来看，与9月同期对比削减50%。客户方面，非津籍客户受限购影响较大，需求量估计比上月将削减20%-30%。

业主方面，尽管主动降价的现象还没有出现，但涨价的激动已经获得必定克制，业主挂牌报价更加理性。

在苏州，国庆期间二手住宅交易量显著削减，询问了解新政策的客户多，但出手的大幅削减，市场降温态势显著。

业内人士指出，通过限购，能够克制部分城市非理性购房群体，特殊是部分跨区域投资性购房者和多套房置业者；通过限贷，能够制约部分非刚需群体资金起源。与此同时，大部分城市开始积极扩展土地供给，在必定水平上稳固市场预期。

卖家、中介、卖主：谁在张望？

“假期楼市冷清也有也许是受出游影响。下一步销售战略和价钱是不是会调整，还不怎样好说，要看市场反响。购房者在张望，我们也在张望。”北京丰台区一个住房项目标销售人员张先生介绍。

记者访问北京朝阳、东城、丰台多家中介门店，与新政策出台前熙熙攘攘对比，这些中介机构尽管没有歇息，但冷清很多。

作为“新杭州人”，在杭州武林商圈一家股份制商业银行工作的小冯，跟随这轮楼市暴涨与调控，心情如同坐过山车。加入工作两年来，小冯陆陆续续看过很多房子，还在迟疑是不是入手时，却发现杭州房价已经站在山岗上。杭州出台楼市调控办法后，小冯更加勤劳地看房子，计划在楼市价钱恰当回调时出手。

国庆期间，通过“我爱我家”达成的新增合同签署量、新增客源量、新增房源量、新增带看量等数据全线回落，市场显著降温。

杭州透明售房研究院院长方张接以为，国庆黄金周并不是工作日，成交数字参考意义遭到限制。杭州此前已经密集出台有关调控办法，必定水平上限制了投资性需求，但力度依然偏宽松，市场对后期政策加码有预期。 估计杭州楼市十月成交将遭到较大影响，出现“量缩价稳”态势。“多种因素叠加，购房者张望情绪开始变浓。”浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授表示，在房地产市场面对风险的形势下，进一步出台克制性调控政策很有必要。

整体来看，本轮政策有希望获得积极成效，防止市场非理性发展。但各城市在出台政策时，也应考虑到刚需群体的合理置业需求，进行针对性辨别，保护市场理性运转，防止出现大的动摇。

从一线往四线张望：“拐点”到了吗？

“用时18个月，一路飘红的一线楼市马上迎来拐点。”伟业“我爱我家”集团副总裁胡景晖说，据伟业“我爱我家”市场研究院统计，北京区域，10月1日-6日，新建商品住宅(不含保证房)网签量仅为204套，与9月同期对比大跌73.7%，与去年同期对比下跌42.2%。10月1日-6日，二手住宅网签量仅为152套，与9月同期对比大跌96.5%。

“估计后续还将有更多城市升级楼市调控政策，楼市政策拐点已经出现。”华夏地产首席分析师张大伟以为，这一轮限购政策，对外地户籍的购房资格和信贷资格开始收紧，意味着调控从过去的一线舒展到二线城市。估计楼市极也许从北京等一线城市开始降温。

业内分析以为，从各地集中出台的调控政策看，主要以二线城市为主，并且基本都是前期房价涨幅较高的城市。从出台政策的城市特色看，能够推断，将来还将有多个城市加入调控行列。

调控政策密集发力，房价会降吗？研究总监严跃进以为，中国楼市政策的拐点已在今年第四季度正式开启，而市场拐点会在来年，2017年第二季度部分城市或有“量价齐跌”的现象出现。但必须熟悉到，此类市场拐点是周期性的，而非本质性下跌。

一些业内人士以为，楼市后市成交量或将回落。“四季度成交下滑是也许率事件，今年在成色实足的‘金九’以后，‘银十’的成交量会显著下滑。”一些业内人士估计，通过政策调控，房价过快上涨的势头将获得遏制。“预感房价将慢慢回落，尽力回归到合理区间。”张大伟说。

业内分析指出，预期土地市场热度有所降低。受限购政策的影响，开发商将重新评价市场，转变以往对市场的乐观预期，拿地回归理性，短时间内将对土地市场起到降温用处。

张大伟以为，横向比较，深圳限购政策最猛。可是从政策内容看，有的城市能够说是“走马观花”。

厦门大学管理学教授戴亦一以为，此次调控表现压一线、稳二线、活三线的思绪，属于有保有压，和几年前的调控对比很是不一样。多座城市如此“轻重有序”的楼市调控节拍，表现了“因城施策”。既给不一样城市间视察“限购疗效”留下“视察窗口”，又给一些城市留下持续从严调控的发挥空间。

可是一些分析人士以为，一些城市特别三四线城市依然面对去库存压力。

福建沙县是中国知名的小吃之乡。记者日前在沙县县城看到，在城区新区，数十个楼盘正在促销，映入视线的是各类地产广告。即便一些售出的房子，栖身率也其实不高。为了去库存，沙县从2014年就停止住宅用地的供给，主如果为去库存。今年沙县持续出台化解房地产库存增进市场稳固健康发展的实行看法，请求从7月开始，购房可领补助。

业内人士以为，如今房地产市场去库存大体魄式为一线城市“涨价微库存”，二线核心城市“涨价降库存”，三四线城市“平价高库存”。作为“沉寂的大大部分”，三四线城市库存形势依然严格。北京、深圳、南京、杭州、苏州等新一轮限购、限贷等政策可否实施到位，将在很洪水平上决定房地产市场的构造性抵触能不能够有用化解。(记者王立彬、郁琼源、孔祥鑫、董开国、鲁畅、马剑、孙清清)

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