广州新一轮土拍将至，期待值拉满

今年以来，随着“拟出让地块清单公布制度”的实施，广州土拍市场也迎来一些新的变化。

其中，最明显的便是，从过去两年“两集中”供地时期的铺网式挂地，调整为分批分时段出让，整体讲究提质减量、贵精不贵多。

在新一轮土拍模式下，每批供地出让时间跨度都有所拉长，这也给房企在资金调度上预留了更多空间，使其拿地节奏更加灵活，更好地进行投资布局。同时，土拍规则的逐步优化以及房企拿地策略的改变，也使得流拍率大大降低，成交较此前显著改善。

值得一提的是，今年广州土拍市场优质地块频出，天河、荔湾、番禺等区域不断祭出“压箱底”的好货。在此背景下，房企拿地热情也随之被点燃，参与积极性进一步提升。

截至目前，广州已经出现了8宗摇号地，个别地块甚至吸引了数十家房企争抢，当中不乏民企身影。广州楼面价TOP10榜单年内也被两次刷新，天河员村一横路地块更是以5.7万元/㎡的地价跻身榜单第二，仅次于广州城投在2020年拿下的越秀南地块。

房企争相竞逐，优质地块迅速出圈，整个土地市场自然也就活跃起来。而接下来，广州还将有更多值得期待的地块出让。

据统计，6月初到现在，广州多个区域地块持续上架，共挂牌涉宅用地16宗。截至发稿前，4宗已成功出让，还有12宗将于9月1日至10月10日期间，分别进行公开拍卖。

一、土拍热度回升，楼面价不断刷新

先来看下已经成交的4宗地块。

分别是：天河区岐山路AT1010008、AT1010010地块；天河区黄云路AT1003011、AT1003072地块；花都区工业大道以北，广清高速以西CB1004036、CB0602007、CB0601013地块；以及增城经济技术开发区核心区新科路西侧18006206A22011号地块。

其中，天河区的两宗地块，素质都相当高。

如天河区岐山路AT1010008、AT1010010地块，其位于广园快速路以北、岐山路以西，属于广物吉山仓用地的一部分，因此也被称之为天河吉山仓地块。该地块之前主要用作工业、物流用途，2022年4月，通过“政府收储与企业自主改造同步进行”的方式，增加了宅地。

天河区岐山路AT1010008、AT1010010地块区位图

根据出让要求，竞得人须按要求建设广州市重点工程（项目）——南沙全民文化体育综合体，建设金额30亿元，项目建成验收合格后须无偿移交给广州市政府指定单位。加上地块本身起拍总价就高达45亿元，这也对拿地房企的资金实力提出了一定要求。

最终，该地块被华润置地以总价450477万元竞得，折合楼面价22828元/㎡，若算上配建，楼面价达3.8万元/㎡。目前，地块周边新盘不多但也不算少，在售的富力南驰·富颐华庭、珠江花城，均价5.3-6.3万元/㎡左右；待售的联投·文津府，当初拿地价就达到38992元/㎡，项目价格自然也不会低，据悉吹风价约7.9-9万元/㎡，预计将于今年三季度入市。（以上价格仅供参考，具体以实际为准）

天河区黄云路AT1003011、AT1003072地块，更加备受瞩目。其位于广州本土的初代主题乐园——世界大观园中，地块面积共149461.1㎡，于8月15日下午进行限时竞拍，经过23轮竞价后被越秀地产斩获，成交总价683240万元，折合楼面价50160元/㎡，直接冲上广州楼面价TOP8。

天河区黄云路AT1003011、AT1003072地块航拍图

从区位来看，该地块隶属于天河牛奶厂板块，板块内地铁4号线与21号线交汇，距离最近的地铁站是21号线的大观南路站。自驾的话，周边有广园快速路、广州环城高速，出行较为便利。

并且，地块附近青山绿水环绕，豪宅别墅林立，该地块容积率也仅1.9-2.2，居住舒适度不言而喻，也因此，外界一致认为这个地块项目将被打造成高端豪宅，未来势必令人眼前一亮。

而花都区工业大道以北，广清高速以西CB1004036、CB0602007、CB0601013地块和增城经济技术开发区核心区新科路西侧18006206A22011号地块，虽处于外围区，也纷纷觅得“良缘”。

前者被广州市市政集团有限公司以底价115846万元拿下，折合楼面价7000元/㎡，地块周边配套完善，商业、教育、医疗、公园等都不缺；后者被增城城投底价竞得，成交总价90220万元，不算配建的话，折合楼面价3220元/㎡，若算上配建，楼面价为4507元/㎡。

花都区工业大道以北，广清高速以西CB1004036、CB0602007、CB0601013地块区位图

二、靓地排队进场，9月或再掀土拍热潮

9月即将到来，新一轮地块已经迫不及待排队进场。

据目前广州公共资源交易中心挂牌信息，从9月1日开始到10月10日，广州将有12宗宅地轮番上阵，分布于天河、海珠、番禺、白云、黄埔、花都、从化7个区，总建面超164万㎡，总起拍价超308亿元。

具体来看，天河区1宗，即天河智慧城核心区广汕二路AT0305231地块，其位于天河智慧城核心区，广汕二路以南，处在黄埔和天河交界处，距离地铁6号线高塘石站较近。根据公告，地块占地面积58715.52㎡，建筑面积146964㎡，挂牌起始总价428841万元，折合楼面价为29180元/㎡。

海珠区2宗，分别为海珠区东方红印刷厂地块和海珠区上涌果树公园北侧地块，这两宗地关注度都非常高。

其中，海珠区东方红印刷厂地块位于海珠西的南石头街道，具体在工业大道中以东、江燕路以北，紧邻广纸片区。地块总占地面积47903.67㎡，计容建面117869.76㎡，起拍总价202975亿元，折合楼面价约17220元/㎡。

海珠区东方红印刷厂地块航拍图

由于地处老城区，地块周边相关配套发展十分成熟。交通上，其邻近地铁广佛线燕岗站（该站点还是地铁11号线与广佛线的换乘站）；商业上，附近有燕汇广场、万科里等；教育和医疗资源也较为丰富，如昌岗中路小学（翠城校区）、广州市五中附属初级中学、南方医科大学珠江医院等。

海珠区上涌果树公园北侧地块，整体素质也很是亮眼。地块总占地面积177193㎡，总建面约363744㎡，起拍总价1112151万元，折算楼面价30575元/㎡。

海珠区上涌果树公园北侧地块航拍图

该地块区位非常优越，从航拍来看，旁边的上涌果树公园及远处的珠江新城、广州塔等都能一览无遗。且根据规划，地块住宅用地就在地铁11号线上涌公园地铁站上盖，待开通后，一条地铁线就可通达全市各大核心区。

上半年风光无限、出了5宗摇号地的番禺，此次持续发力，其将于9月出让的番禺区大石街新光快速西侧地块、番禺区永大1号地块，也均为实打实的靓地。

其中，番禺区大石街新光快速西侧地块占地面积近1.9万㎡，总建面47806㎡，总起拍价93882万元，折合楼面价19638元/㎡。该地块一路之隔，就是今年4月被十几家房企争抢、还没开拍就送入摇号池的番禺区迎宾路BA0603009地块，当时地块封顶价24082元/㎡，被民企南通亚伦抱走，联合龙湖地产开发，现已打造成龙湖·御湖境项目。

番禺区大石街新光快速西侧地块航拍图

番禺区永大1号地块，位于番禺国际创新城板块，北向可直面一线江景，南侧毗邻番禺大动脉南大干线，一脚油门可直冲万博CBD商圈。而与南大干线一路之隔，就是华南理工大学（广州国际校区）和暨南大学（番禺校区），稍远些还有南村镇七星岗森林公园等，居住环境相对舒适。地块总占地面积236761.84㎡，总建面318360㎡，起拍总价638314万元，折合楼面价20050元/㎡。

番禺区永大1号地块航拍图

白云区此次也上架2宗，一宗为白云区平和大押周边AB2001001、AB2001017地块，一宗为白云区鹤联街东段 AB2607014、AB2608034地块，均为二类居住用地。前者，起拍总价146083万元，折合楼面价13104元/㎡；后者，起拍总价151037万元，折合楼面价19255元/㎡。

黄埔区1宗，为黄埔区宁埔大道（在建）以南、元岗一路以东YP-P1-4地块。地块处于黄埔和增城交界区域，广州科学城云埔中心片区，用地性质为二类居住用地兼容公共交通场站用地、中小学用地、服务设施用地，占地面积92629㎡，总建面212961㎡，起拍总价118886万元，折合楼面价仅5583元/㎡。

地价虽便宜，但该地块乃是元岗旧村改造用地，除了需承担旧改项目的相关成本支出外，还要建设轨道交通、配建公共服务设施等，因而总建设成本并不低。

此外，花都和从化亦有地块出让。花都有3宗，分别为花都区广花公路以东、雅瑶路以北 CA0303017地块，花都区平步大道以北、建设北路以西G08-SL02地块二和花都区花都大道以北、莲山路以东花都中轴线八地块一。这三宗地块起拍楼面价都不高，依次为9000元/㎡、7000元/㎡、8100元/㎡，若成功出让，未来项目入市价格也会相对亲民。

从化的1宗，为从化区街口街府前路与城南路交汇处西侧下围地块，地块总占地面积17445.55㎡，总建面40544㎡，起拍总价为19534万元，折合楼面价为4818元/㎡。该地块属于从化新城片区范围，靠近文化公园，北面有新城广场，南面有市民广场，居住环境较为舒适。

从化区街口街府前路与城南路交汇处西侧下围地块区位图

而以上地块，除了花都区广花公路以东、雅瑶路以北 CA0303017 地块于10月10日出让外，其他地块都将在9月份进行出让。

因此可以预见，这个9月，广州土拍市场一定会再掀热潮！

附：广州市2023年拟供商品住宅用地地块信息（三）

来源：广州市房地产行业协会

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