求解楼市纾困是时候松绑二套房认房又认贷了

超过70个城市放宽了楼市调控政策，住房信贷环境进一步放宽，贷款利率达到2019年以来的最快水平...在即将到来的4月，一系列楼市松绑政策不断实施，但市场的反馈却未能如期而至RealData 28日发布的数据显示，2022年4月，贝壳监测的50个城市二手房成交量环比，同比均大幅下降，成交价格环比降幅扩大，楼市触底效果不及预期市场一直认为，目前的疫情会削弱市场修复力度，延长修复时间，稳定居民收入预期，恢复市场信心，是当务之急之前太紧的一些政策需要调整，其中市场急需修复完善的二套房，认房认贷呼声最高

楼市触底效果不及预期。

根据real data 28日公布的数据，季节性因素叠加在疫情上2022年4月，贝壳监测的50个重点城市二手房成交量环比下降20%以上，同比下降50%左右1—4月累计成交额比去年同期下降近40%价格方面，4月份贝壳50城二手房价格指数下跌0.3%，跌幅较3月份有所扩大，同比降幅扩大至4.8%50个城市中逾六成价格环比下跌，下跌城市数量较上月增加

楼市调控效果弱的根本原因是市场预期没有有效恢复RealData首席分析师徐小乐认为，疫情和地域冲突的影响给国内经济增长带来更多不确定性，大环境景气度低迷，企业发展不景气，就业压力明显增加，居民预期收入降低，贷款买房意愿不强房企流动性风险并未得到实质性改善，购房者对新房项目交付质量打折，延期交付甚至未完成交付的担忧并未得到缓解，因此对新房的购买仍较为谨慎新房去化缓慢，房企拿地热情难以恢复，土地市场难以升温，最终导致市场整体信心不足，观望情绪加重徐小乐分析认为

这一点从官方数据也可以看出:国家统计局数据显示，一季度房地产行业GDP为18930亿元，比去年同期下降0.2%，排名倒数第一一季度，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，增速连续12个月回落，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%，各房地产类别经营指标增速并不可观在这种背景下，业主的期望也是微弱的贝壳50城二手房景气指数在2月初达到23的局部高点后持续走低，4月份一直在18左右，低于门槛20的市场景气度

住房贷款认可的最长期限

在降息失败，RRR降息缩水后，调整二套房认房认贷以保证合理需求的呼声逐渐提出中国指数研究院指数部研究总监陈文静表示，短期来看，目前公众购房观望情绪依然较重，疫情扩散带来的不确定性叠加供需两端的配套政策仍需发力，也将是未来优化调整认房认贷政策的重要举措之一

2016年底以来，中央经济工作会议定下房住不炒的基调，房地产市场开始新一轮全面调控日前，上海率先实施房认贷认次年，北京等大城市纷纷效仿，逐步在全国推行房认人，贷认人与此同时，各地纷纷上调首套房和二套房的最低首付比例，二套房全面回调至2014年放宽前的六成水平认房或认贷转回认房又认贷成为此次调控的核心措施

从以往的库存调控政策也可以看出，调整首付比例来提高或降低购房门槛，是需求端最重要，力度最大的调整政策尤其是二套房和三套房的差别化首付比例，认房认贷标准自2016年第二轮调控重新确立以来，已执行了近6年，是认房认贷周期最长的一次

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠认为，如果目前放松二套房的认房认贷门槛，对改善型需求群体的正面影响会比较大，有利于释放改善型购房需求，增强市场预期，进一步稳定房地产市场同时也将对缓解房企资金压力起到积极作用

难度和可能性

虽然不断被提及，但对于二套房房贷和房贷松绑的可能性和空间，市场争议不断。

学校可能认为，2021年底，银监会提出，现阶段要重点满足首套房和改善型住房的房贷需求，住建部也提到，要保障住房需求，满足合理改善需求但从年初以来市场的整体政策变化来看，市场对改善型需求的支撑仍然较弱

徐小乐也认为，4月18日央行提出因城施策实施差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款最低首付款比例和最低贷款利率要求，以更好地满足购房人合理的住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展预计后期会有更多城市降低商贷首付比例和房贷利率，调整认房又认贷标准更多城市首套利率有望降至4.6%的基准线，有利于降低购房成本，支持住房需求释放

梁楠分析认为，年初以来，政策走向更加明确，重点支持刚需和改善型住房需求的释放但是对于很多家庭来说，换房的资金压力还是比较大的从已经出台的城市楼市松绑政策来看，受益的群体主要是刚需，对改善性需求的支撑较弱因此，未来在二套房贷和贷款房贷政策上会有一定的放松空间

陈文静也预计，部分市场逐步企稳回升的核心城市短期调整政策预期较弱，而大部分二，三，四线城市有望结合自身房地产市场运行情况，优化调整认房认贷政策。

现实正在逐渐印证这一观点日前，郑州成为今年首个明确提到放宽认房认贷的城市从4月份开始，兰州和南京也分别松绑了第二套公寓房认贷认的认定标准各城市调控频率更密集，城市能级更高，松绑类型更多样化比如佛山，沈阳直接支持购房者买新卖旧，一系列政策对改善型需求起到了较好的支持作用

但审慎一方认为，三四线城市信贷松绑带来的问题可能会利大于弊，一线城市的修复能力会伴随着疫情的缓解而逐步释放北京某股份制银行负责信贷的总经理直言，银行层面，目前的放贷速度是本轮调控周期以来最快的，额度也比较充足一些热销的楼盘和二手房，说明目前的市场需求依然存在从广州，深圳疫情控制后经济复苏，市场反弹的情况来看，一线城市放松认房认贷的空间非常有限

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，像北京这样自我修复能力强，购买力充足的一线城市出现的概率会比较小，但这种小不代表没有如果后续市场压力大，也可以调整一些认房，认贷等政策

此外，严跃进还提醒，对于政策放松，要注意房住不炒的总基调，适当检查市场秩序整顿，谨防放松引发的市场投机引发房价泡沫等金融风险。