地产行业月报：政策步入实质改善疫情冲击楼市复苏节奏

本月观点:中央多部门密集发声稳地产，政策松绑扩散至高能级城市，3月楼市成交，房企融资环比改善，但市场信心尚未得到根本修复，拿地及境内发债房企仍集中在信用资质较好的央国企或优质民企，后续市场修复有赖于疫情的有效控制及政策端发力当前行业下行压力，房企资金端风险仍存，良性循环及三稳背景下，我们认为楼市不稳政策不止，政策端带动的估值修复有望持续中长期看，伴随着本轮阵痛期中部分房企退出或收缩，行业整体格局有望优化，具备融资，管控优势的品牌房企市场份额及盈利能力均有望提升开发板块主要关注，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善，中长期有望抢占市场份额的强运营，高信用企业，如保利发展，万科A，金地集团，招商蛇口，滨江集团等，一类为基本面有一定支撑，政策博弈弹性标的如新城控股，中南建设，金科股份等物管板块估值已至历史低位，年报季中期指引下调压力亦逐步释放，伴随着政策持续松绑，开发企业资金端改善，有望带来优质物企估值持续修复，关注如碧桂园服务，保利物业，招商积余，金科服务，新城悦服务，星盛商业等 政策:政策松绑扩散至高能级城市，楼市步入实质改善3月涉房类政策32项，其中偏松类26项，单月涉房偏松类政策出台频次创近一年新高中央多部门密集发声稳地产，明确今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，支持房企合理融资需求，坚定化解行业风险信心，沿海省份省会城市，核心都市圈城市陆续加入楼市松绑行列，部分更为直接地放松限购限售，楼市调控步入实质性放松阶段，后续更多政策调整值得期待 资金:全面降准+定向降准，房企融资环比回暖3月M2增速环比提升0.5个百分点，社融存量增速环比升0.4个百分点日前，央行公告自4月25日起全面降准+定向降准各0.25个百分点尽管重点城市房贷利率延续下行，3月房企整体融资规模环比回升，但居民个人购房贷款投放情况仍不容乐观，境内发债集中于优质房企，后续货币政策有望加大对房地产重点领域的托底力度 楼市:供给节奏加快，成交环比改善3月35城商品房平均批准上市面积环比升174.8%，推盘节奏加快，重点50城新房月日均成交环比升26.2%，重点20城二手房月日均成交环比升60.1%，受信贷环境及重点城市调控政策优化等影响，部分城市成交规模逐步见底，百城住宅平均价格环比连续两个月回升，但购房者置业信心尚未得到根本修复，后续市场仍有赖于疫情的有效控制及政策端的发力 地市:成交量价齐升，首轮土拍规则让利3月多地完成首批土拍，挂牌二批供地计划，土地成交量价齐升，供地规则诚意满满，各地土拍热度表现分化，竞拍房企仅对优质区域优质地块展现较高热情，参与拿地均为财务稳健，信用资质较好的央国企或优质民企 房企:百强房企销售同比降幅超4成，优质房企为拿地主力百强房企3月销售同比腰斩，一季度累计降幅超4成受制于疫情防控反复，3月多地房地产市场处于半停摆状态，但近期部分城市四限调控松动，市场有所回稳，预计各城市市场或将加剧分化，二季度为重要观察窗口期50强房企拿地力度延续低位，3月仅建发，大悦城等11家房企有所斩获，均为财务稳健，信用资质较好的央国企或优质民企 板块表现:3月申万地产板块上涨9.52%，大幅跑赢沪深300，截至2022年4月22日，当前地产板块PE10.28倍，低于沪深300的11.85倍，估值处于近五年65.5%分位