企稳回升的两个外部基础万科举行2021年年报业绩会

3月31日上午，万科举行2021年年报业绩会根据其前一晚发布的年报显示，万科2021年实现营业收入4528.0亿元，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元在守住安全经营底线的同时，受外部环境变化和公司自身因素影响，万科也出现了上市31年以来的第三次利润增速下滑

在业绩会上，郁亮一方面进一步反思了净利润下滑的原因，另一方面，他着重回应了投资者最为关心的问题，即年报中所说的企稳回升，底气何来 郁亮不仅从多个维度进行了深入分析，也向投资者表达了万科实现企稳回升的决心

对于2021年净利润下滑的原因，郁亮在年报《致股东》章节中，已做了较为详细的分析业绩会上，他仍然做了进一步反思他认为过去三年，管理方面，过去充分授权，分布式的特点，造成了离散度大的问题万科过去一直是充分授权，分布式的机制，这在行业快速增长时期，有利于迅速抓住市场机会但伴随着竞争越来越激烈，大型复杂项目越来越多，有的城市公司和区域，不具备完整能力，拉低了整体表现业务层面，多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大，也对过往业绩产生影响2014年，万科开始进行转型探索时，尝试的赛道比较多，因为以万科的规模体量，只有一两条赛道，不足以支持可持续发展但多赛道同时探索所面临的难度和付出的成本，远远超出了最初的预估过去开发业务增长速度快，承担了有关成本，但市场环境变化之后，这些学费对业绩的影响就显露出来在反思的最后，郁亮诚恳表达了他的歉意，2021年业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意

2021年毕竟已是过去式，投资者更为关心的是，2022年万科业绩会怎么样，年报中所说的企稳回升，底气何来 对此，郁亮进行了详细拆解他指出，万科的信心主要来自于两个外部基础和三个内部基础

企稳回升的两个外部基础

第一个外部基础，是有利于市场稳定的政策措施不断出台中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场，万科对政策环境有信心经过调整，行业将回归常态，回归理性，过高，过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归这是万科实现止跌企稳，稳中提升的政策基础

郁亮谈到的第二个外部基础，房地产仍是规模超十万亿的巨大市场，常做常有，常做常新一方面，房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场，规模肯定超过十万亿元房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意未来仍会常做常有另一方面，伴随城市发展，人们的工作生活场景越来越多样化，对不动产的内容和服务不断有新的需求，因此这项业务也会常做常新万科以开发，经营，服务并重为核心，已经做了比较充分的布局和准备，形成了有自身特点的不动产综合发展能力，这是万科实现止跌企稳，稳中提升的行业基础

企稳回升的三个内部基础

对于支撑企稳回升的三个内部基础，郁亮进行了更详细的说明。

他表示，第一个内部基础，是万科开发业务将继续保持在行业第一阵营，今年实现止跌企稳，同时未来2到3年的储备有保障它主要通过三方面进行支撑，一是通过开发经营本部，对开发业务进行集中管控和统筹管理，努力挖掘管理红利，提高整体回报水平二是通过继续坚持高质量投资万科从来没有停止过投资，但从去年下半年起，已取消此前的投资额度分配办法，开始对投资进行集中管控，提高对投资的要求，包括项目盈利水平，团队操作能力，投后管理等，这些举措将最终转化为实实在在的利润三是来自于现有储备资源目前万科在建面积1亿平方米，拟开发面积超过4500万平方米，储备资源充足，可以支持未来2到3年的业务发展需要此外，截止去年底，万科已售未结合同金额累计超过7100 亿元，是2021年结算收入的1.6倍，这些已售未结资源，将陆续转化为结算收入，对万科的业绩形成有力支撑

第二个内部基础，是万科的经营，服务类业务增速快，营运净收入率势头好，正在逐步形成新的利润蓄水池。北京银行充分依托北京科技创新资源高度集中的区位优势，致力推动科技资源与金融资源的有机结合，率先设立科技型中小企业专营机构，成立中关村地区首家分行级金融机构；首批推出知识产权质押贷款模式，成为首批投贷联动试点银行；打造同业首家创客中心，建设26家科技特色支行，创新推出了“智权贷”“前沿科技贷”等一大批特色拳头产品。未来，北京银行将抢抓成立北京证券交易所的战略机遇，支持中小企业创新发展，助力培育高质量的上市挂牌公司，以升级版的科技金融供给，打造服务北京国际科技创新中心建设和北京实体经济高质量发展的“京行样板”。。

首先，经营，服务类业务持续向好物业收入过去十年复合增速超过30%，物流近三年达到52%，公寓业务近三年达到40%，印力近五年为20%，2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿同时，上述业务NOI率都表现出了良好势头，物流稳定期项目NOI率达到6.5%，其中冷链超过7%，公寓业务2019年后获取的项目超过了6%，印力近两年的重要新开业项目，首个完整年超过6%

其次，探索这些业务的学费，大部分已经交完万科一直坚持追求有现金流的利润，因此采取成本法对这些业务进行计量，折旧摊销在成本费用里进行列支，去年合并报表范围内此部分费用已达80亿元，客观上对报表利润存在影响今年，非开发业务总体将开始形成正向贡献

同时，经营，服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池如今，社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大，符合投资收益标准的资产却不多，形成了一定程度上的资产荒以REITS为代表的不动产长期股权投资，也为经营类资产提供了很好的资产增值变现出路以上海七宝万科广场项目为例，万科如果退出，可实现差不多15亿的利润再例如，去年万纬物流通过增资入股方式，引入战略投资者，实现了30%溢价这类合格资产，将对万科未来业绩构成有力支撑

郁亮所讲的第三个内部基础，是万科具备行业领先的信用评级，净负债率长期处于行业低位，三道红线全部符合绿档要求，这将有利于万科获得更多投资选择，获得更多发展机会。截至目前，北京银行科技金融贷款余额近1700亿元，累计为3万家科技型中小微企业提供信贷资金7000亿元；服务北京地区87%的主板，82%的创业板，74%的科创板上市企业及75%的新三板精选层和创新层挂牌企业；服务全国精选层，创新层企业占比22%，以金融活水灌溉科技成果转化，助推产业升级。

已取消所有高管层级，全部下沉到前线

在发言的最后，郁亮向投资者表达了万科实现企稳回升的决心，他表示，万科历史上经历了三次净利润下滑，分别是1995年，2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题，当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟，提醒万科必须始终对市场保持敬畏之心，正视问题，对症下药，快速行动，期待明年给大家交上合格的答卷。2021年，将科技金融中心升级为科技创新金融中心，制定《北京银行升级科技金融服务助推北京国际科技创新中心建设方案》，更好地统筹全行科技金融发展。

值得注意的是，此次年报显示，郁亮将自己的全年收入同比2020年降低了近90%而根据2018年万科公告的董事长薪酬制度，郁亮年收入应与公司净利润保持同等比例下降即可

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