规模、利润齐头并进碧桂园2019年实现高质量增长

2019年,在ldquo;房住不炒rdquo;的政策背景下,全国新建商品房成交规模增速有所回落,但行业集中度进一步提升,资源禀赋优势突出的龙头房企依然保持着稳步增长的良好势头。3月27日,碧桂园发布的全年业绩显示,2019年该公司共录得 5522亿元的权益销售额,同比增长10%。从盈利指标来看,公司也正朝着高质量发展阶段迈进,全年收入4859.1亿元,股东应占核心净利润401.2亿元,分别实现28.2 %、17.6 %的同比增速。

作为国家新型城镇化战略的坚定追随者,碧桂园的领先优势在于把握行业大势、踩准行业周期,聚焦主流市场,和实现更精准的城市布局、项目投资及营销策略。截至2019年底,公司权益可售资源高达24181亿元,可满足集团未来四年以上的销售量。,

2020年初,受突发的疫情影响,诸多行业运营均受到了一定影响,房地产行业前2月的销售业绩也明显下滑。碧桂园集团总裁莫斌在业绩发布会上表示,对中国房地产市场有信心,城镇化的推进仍有巨大空间。在疫情可控、政府出台相关支持政策的前提下,公司有信心能够抓住疫情下的市场机会,实现高质量发展。ldquo;公司得益于1-6线城市的均衡布局,有相对大的空间去调整,对未来走势谨慎乐观。rdquo;

据了解,截至目前,碧桂园已有100%的在售项目开放线上售楼部,97%的售楼部恢复正常营业,95.2%的工地复工,3月份的销售已恢复至接近去年同期水平。

在招商证券看来,中国城镇化率的不断提升,还可在未来给房地产需求提供良好支撑。但房地产行业将从大牛市向结构牛市的行情转变,企业的商业模式将遭受挑战。未来3-5年,将是房地产行业真龙头的第二春,他们遵守不囤地不拿地王的纪律,快速周转、适度杠杆、稳定盈利,从而具备更小的风险敞口和更高质量的增长。

业绩稳健 对疫情后市场有信心

2019年,碧桂园紧抓城市群及热点城市发展机遇,把握市场主流需求,加大营销力度助力规模增长,公司全年共录得5522亿元的权益销售金额,相较2018年增长10.03%,超出2019年TOP100房企6.5%的权益销售金额增速。而在克而瑞的《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中,碧桂园的全口径销售金额依然独占鳌头。

增长质量的提升也是清晰可见的,2019年,碧桂园实现营业收入约为4859.1亿元,同比增长28.2%;毛利润约1266.4亿元,同比增长23.6%;净利润约为612亿元,同比增长26.1%;股东应占核心净利润达401.2亿元,同比增长17.6%。

2020年初的新冠疫情给房企销售带来了一定的冲击。据了解,今年1-2月份。碧桂园录得的销售额同比下降了约30%。不过,多家机构均认为,疫情虽带来地产行业销售及开工的短期停滞,但需求只会延后不会消失。随着市场秩序和购房需求的慢慢恢复,房地产市场有望在二季度恢复正常的销售节奏。而碧桂园方面也表示对后市有信心,伴随着复工率的提升,截至目前,公司3月份的销售录得环比大幅上升,已恢复至接近去年同期水平。

在现金流充裕、对房地产市场长期看好的基础上,碧桂园灵活把握了疫情下的土地投资窗口期,新增不少优质土地,1-2月的购地金额甚至还超过去年同期。

此外,该公司也在进一步锻造内功,推进产品力、服务力的提升,以赢得更多的客户和市场。2020年是碧桂园产品、服务全维提升元年,目前公司正在刷新内部健康住宅体系标准,全力研发新产品系,并已推动部分项目落地;同时,全周期客户服务水平也在持续提升,通过联合核心战略联盟企业打造会员专属福利,数字化营销和标准服务动作体系的持续深挖将全面提升客户体验,全国社群运营体系搭建配合新系统开发也在推进中,当前已有部分地区试点。

深耕城市群 聚焦人口流入区域

中指研究院指出,2019年,地产百强企业资源集聚效应更为强化,进一步加剧阵营间的分化,强者恒强态势持续。而城市布局结构、深耕策略及运营水平的差异是阵营内部企业分化的主要因素。

全国广泛布局、深耕核心城市群被认为是碧桂园始终保持行业领先地位的战略基础。

据了解,截至2019年底,该公司的项目已遍布内地31个省(直辖市、自治区)的200多个地级市,拥有的权益可售资源约为24181亿元,其中73%的权益货值位于中国五大城市群(长三角/江浙沪皖,广东省,环渤海/京津冀辽晋鲁蒙,长江中游/湘鄂,川渝)。

这五大城市群具备国家宏观战略政策支撑、经济发展水平较高且需求旺盛,被认为是中国房地产市场最具发展潜力的区域,GDP占比高达53.4%,常住人口占比为40.6%,开发投资额及销售额占比分别为55.8%、57.2%。据调查,疫情后50.9%购房者更倾向在资源集中的城市置业,可以预见,这些城市的房地产市场也将在疫情后率先复苏,碧桂园凭借充足的资源储备有望获得较好的业绩支撑。

根据《2019年新型城镇化建设重点任务》,碧桂园判断落户政策将使得城区人口在100万-500万的大城市成为主要受益地区。而目前该公司有97%的权益货值位于常住人口50万人以上的区域,93%位于人口流入区域,很好的契合了未来的人口流动趋势。

精准投资 提升增长质量

除了占据核心城市和城市圈这一战略高地外,推动碧桂园规模、效益双提升的还有一体化市场研究能力和精细化的投资管理策略。过去,市场曾对碧桂园布局三四线城市有所顾虑,但一组新数据的披露,让这些城市的价值得以被重新认识。

据了解,截至2019年底,碧桂园三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.27,相较同行一二线城市项目0.71或以下的投资转化率,该公司三四线项目优势明显。在碧桂园进驻的三四线城市中,88%的城市处于库存短缺或合理状态,对应三四线城市权益货值的88%。

碧桂园方面表示,根据市场变化,从2019年开始,公司的土地项目投资已有了更明确的目标和策略。而2020年,公司的投资管理精细化水平还将进一步提升,在防范经营风险的同时,持续提高经营绩效和增长质量。

例如,投资额度上,2020年将实行全面预算管理,购地支出根据公司的收入和支出情况进行动态调整,也会根据全国货量布局与全国市场分布的情况适当调节货量的布局。投资方向是坚定看好新型城镇化前景,坚持占领三四线、坚定下沉五六线、谨慎布局一二线。同时,科学研究各城市、各板块的供求关系,寻找三四五线供求关系良好的封闭市场,提高对项目的操盘、资金管控,提高合作项目的权益比。

在这个基础框架下,因城施策,根据不同市场需求,采用不同的投资策略,通过调整供货节奏、扩展市场边界,打破时间和空间的限制。据介绍,碧桂园会监控每个特定城市的库存和平均每月销售面积,库存分为四类:已取证未售、在建未取证、存地未开发、未来供地计划。通过这些指标研究微观市场的供求关系,从而从市场的维度给出ldquo;积极进入rdquo;、ldquo;机会进入rdquo;、ldquo;暂不进入rdquo;的建议。

中银国际认为,市场对于低线城市太过于悲观,而事实是,截至2019年10月,低线城市无论是销售面积还是销售均价的增幅都跑赢了一二线城市。碧桂园一直有选择性的在低线城市布局,尽管2019年的基数已经很高,但坐拥2.4万亿元权益可售资源,仍然有蓬勃发展的空间,预计2020年仍能实现温和增长。

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