三四线城市房价将稳中有降一二线城市以小涨或微涨为主

中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心25日发布4月《中国住房市场发展月度分析报告》，报告建议，把好货币供应总闸门，避免大水漫灌或突击性信贷；以差别化信贷政策为主抓手，实现对住房投资投机的精准抑制，房价潜在上涨压力较大的城市，可通过升级二套以上房贷的认定条件以精准抑制投机；加强房价预期管理，保持政策的连续性与稳定性。

报告关于住房市场的短期预测认为，一、二线城市以小涨或微涨为主，少数城市可能较快上涨。

报告显示，在城市化大背景下，一、二线城市作为人口主要流入地和高端产业聚集区，住房供求矛盾长期存在。部分一、二线城市如北京、上海、厦门、成都等已经经历了一波市场调整，房价下跌空间相对较小，而潜在的上涨压力相对较大。

从宏观政策环境看，报告认为，宏观政策的方向将由保障总量需求逐步转向提升微观效率。但在国内经济存在下行压力的条件下，宏观政策尚难以出现实质性大幅收紧，货币环境总体仍将松紧适度。这意味着市场利率仍将处于在合理区间的下限，从而首套房贷利率也很难再度回升到2018年的水平，这在一定程度上仍有利于楼市的回升。

从房地产政策看，报告认为，在中央重申“房子是用来住的，不是用来炒的”的背景下，一、二线城市房地产调控政策将保持其延续性与稳定性，部分热点城市还可能针对住房投资需求出台更进一步调控举措。由于一、二线城市住房总价高、对融资杠杆的依赖度大，在调控政策坚持“房住不炒”的条件下，一、二线城市房价上涨仍将受到很大制约。短期内一、二线城市房价总体以小涨或微涨为主，难以出现大涨。

报告指出，部分二线城市调控手段机制尚不完善，且政策对市场的反应与效力传导也需要一定时间，短期内少数二线城市仍可能较快上涨。

报告关于住房市场的短期预测还认为，三、四线城市“小阳春”趋于消退，房价将稳中有降。从城市化总体格局看，三、四线城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃，房价持续上涨动力不足。从三、四线城市自身发展看，国家对三、四线城市基础设施投资力度不断加大，多数三、四线城市的城市面貌得到长足改善；货币化棚改政策虽然淡出，但中期内三、四线城市本身的更新改造需求仍较大。这些因素都使得三、四线城市房价下跌的空间减小。因此，2019年初局部楼市的“小阳春”，与外部环境的好转及房价预期向乐观转变有很大关系。在经济政策强调提升微观效率、房地产调控坚持“房住不炒”的条件下，三、四线城市局部“小阳春”将自行消退，房价仍将趋于稳中有降。

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