求解租房贵是如何形成的？供求失衡会长期存在吗？

近日来，关于北京等一线城市房租暴涨的消息引发各界热议。

8月6日，我爱我家集团研究院统计显示，7月北京市月租金为4902元/套，环比上涨2.9%。8月13日，贝壳研究院发布的数据显示，7月北京租赁成交量环比增加19.2%，月租金为91.5元/平方米，环比上涨2.2%。

对于本轮房租上涨，市场多归结为如下几个原因：一是群租房、违建房清理带来的供给减少；二是七八月是毕业季，租房需求高涨，房主或中介机构拥有更大的议价权；三是资本介入租房市场，巨头为谋求市场份额斥资哄抬房租价格。

对此，北京市住建委快速反应：8月17日，联合多部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，并发布公告称，企业不得哄抬租金、靠恶性竞争来抢占房源。

实际上，房租过快上涨并非新鲜事。据房天下租房网数据，到2018年3月，全国17个城市房租价格整体上升，年均上涨8%~15%，一线城市像北京涨幅25.9%，上海涨幅19.5%。而从记者及不少朋友在北京租房的亲身体会来看，过去4年内曾租住过的地段、品质类似的房源租住价格近乎翻倍。由此可见，近年来，房租快速上涨现象长期存在。归结于特殊事件或周期性因素虽然有其道理，但不能解释所有问题。真正理解当前租房市场现状，需要厘清如下几个问题：

租金到底贵不贵？

长期以来，为了说明国内热点城市房价之高，“租售比”（每个月的月租与房屋总价的比值）过高被视为房价过高的证明。根据国际标准，一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶200~1∶300。而北京的租售比虽未查到完整数据，但如果按照部分中介网站同小区内的同户型售房价格与租房价格计算，租售比可达1∶700。当然，如此租售比有两种可能：一种是租金过低，一种则是房价过高。而后者则是更为市场所接受的解释。

而租售比之外，租收比也是考量租金价格合理性的关键指标。根据58同城的住房市场报告，2018年第一季度，北京以人均月租金价格2514元领跑全国，而2017年北京市人均可支配收入为57230元。如此，按照平均水平计算，房租要占去收入的50%以上。而国际通常认可的房租收入比通常在30%以内，超过这个数值，生活的压力就会增大。上述数据意味着：对于房主而言，租金的投资回报或许比不上房屋自身的增值空间大，但对于租房者而言，租房负担不轻。

房租贵是如何形成的？

如果从市场运行的角度而言，租金贵似乎是市场的自发行为，反映了供求关系中的卖方优势。而从实际情况看，一线、热点二线城市等外来人口流入较多的地区租金偏高，三、四线城市租金偏低也符合这一规律。

当然，已有不少人提出，过去一年来，北京、上海已经出现人口净流出现象，“人口流入说”似乎不能解释供求关系。但是，不可忽略的是，伴随着需求的“微调”，却是供给的重塑。近一年来的违建房拆除、群租房改造工程是城市发展、生活安全的必然要求，但也客观上带来了房源的锐减——尽管部分务工人员选择离开，但仍有大量务工人员不得不选择更加昂贵的房源，低价房源竞争的加剧也会刺激其他价位水平的房源之争。

不仅如此，在供给端减少之余，中高端市场的供给暂时却并未增加，需求却实际增长。一方面，尽管“空置房”存在，一户多房现象也不罕见，但这一阶层的房主多对租金价格不敏感，也很难因租金上涨的“激励”而大举入市；另一方面，资本推手的进入对市场的影响也客观存在，其中几家竞争带来的价格推手并非空穴来风。不管是有意还是无意，长租公寓需要大量房源以形成规模化运营，布局当前政策鼓励的租房市场，这本身就是阶段性的需求增长。因此，在上述多重关系的作用下，实际供求关系朝着供不应求的方向演变。

供求失衡会长期存在吗？

应当承认，长租公寓建设过程中出现了阶段性的争议：受限于运营成本、基础设施完善、市场拓展等方面原因，现阶段长租市场的供应尚未放量但对需求端的影响已经显现，短期内出现了“房租上涨焦虑”。但从中长期来看，这种阶段性的问题将会得到缓解。伴随着上述长租公寓真正投入市场，加上各机构先期可能采取的一系列营销手段，房租高烧或能降温；伴随着保障性住房制度的完善、长租市场的成熟，短期的供求失衡或将得到纠偏。

当然，随着城市快速发展，不能保证每个城市、每一阶段都处于供求高度匹配的状态。因此，当前政策在保持中长期定力的同时，还当以“堵漏洞”的方式来尽可能减少短期波动和震荡。例如，规范中介机构或专业化运营的长租机构，约束潜在的“过度竞争”或“价格合谋”问题；同时，也可通过大力发展住房租赁金融类的金融产品，鼓励长租公寓发展，形成多机构竞争之势，加大市场供应。

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