正荣地产财务降杠杆术助力效益有质量增长

近年来我国房地产业热度不断提高，房地产业得到迅速发展，所以当经济发展面临需求不足或者其他困难时，通常都会采取相应的房地产市场宏观经济政策，以发挥房地产业关联度高、带动力强这一特点来拉动经济增长。房地产业有直接推动经济增长、带动性影响经济增长、改善人民居住和生活条件、对财政收入的贡献不断加大等重要性。

但现在房地产由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑，出现陡然涨价，价格严重背离价值的泡沫化现象。为了遏制这一现象，“渐进去杠杆”注定是2018年的一大关键词，不仅是在金融领域，还包括房地产行业。

众所周知，房地产开发商身处资金密集型行业，其发展非常倚重资金，若要快速扩张规模，必然会面临负债率上升，把握规模与负债之间的平衡是房企无法逃避的课题。

而正荣地产正在通过扩宽融资渠道，逐步降低融资成本和负债率，成效在2017年的财报中已得到验证。2017年，正荣地产发行了本金总额达到30亿元人民币的无抵押永续债，从而为其提供额外的外部融资渠道。截至2017年底，正荣地产的净负债率已经从2016年的206%降到183.2%。事实上，如果考虑公司于今年初IPO募集的资金40亿港元左右，实际净负债率已降至120%。

更明显的是，公司的银行及其他借款的加权平均实际利率从2016年的8.5%降至7.3%，反映了随着经营规模的增长，正荣地产取得资金的议价能力在不断增强。

据了解，在渐进去杠杠背景下，低成本融资置换高成本融资正成为各房企主流的降低负债方式，并取得了不错的成效。比如，恒大2017年先后引入三轮1300亿战略投资，同时迅速偿还过千亿元的永续债，并通过一系列长债换短债，低息换高息等财技，将负债率降到了历年新低，至71.1%，同比大降六成。

2017年，正荣地产新增41幅土地，新增建筑面积713万平方米，截至去年年底，公司总土地储备约1526万平方米，权益比例在70%以上。今年公司将会增加合作，新增土储货值在1000—1500亿左右，权益比率会到60%左右。

继2017年正荣地产的净负债率大幅下降后，考虑到其融资渠道将会继续得到扩张，再加上2018年以后增加的结转、权益将促进负债下降，2018年正荣净负债率降到100%以下的目标是可以实现的。

从财务角度而言，杠杆降低，融资成本下调，即意味着利润的省出。所以，未来两年正荣的净利润率和净利润总额也将是重要看点，必须要学的样本--正荣地产财务降杠杆术。

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