10月4日,中指研究院发布《2024年三季度中国房地产市场总结与趋势展望》,报告显示,今年以来,全国土地市场延续低温运行态势。前三季度300城住宅用地供求面积同比降幅均超三成,出让金降幅超四成,房企拿地仍聚焦上海、杭州等热点城市优质板块。
根据中指研究院统计,2024年1-9月,TOP100企业拿地总额5324亿元,同比下降38.1%,受上年低基数影响,相较1-8月降幅收窄1.9个百分点。2024年前三季度,全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上,土地出让金降幅超四成,三季度同比降幅略有收窄。土拍方面,房企拿地战线收缩下,仅部分热点城市优质地块房企参拍积极,但底价出让仍是多数城市土拍常态,前三季度300城成交楼面均价同比下降13.3%,溢价率较去年同期下降0.7个百分点,拿地企业仍集中在央国企和地方国资。
从各线城市情况看,住宅用地推出、成交规模同比均下降,土地出让金降幅均在四成以上。根据中指数据,2024年前三季度,一线城市住宅用地推出面积同比降幅超五成,其中上海同比降幅在六成以上;二线、三四线城市受供应端及房企投资信心持续偏弱影响,推出、成交指标同比降幅均在三成以上,土地出让金降幅均超四成。成交楼面均价方面,一线城市同比上涨10.8%,二线、三四线城市同比分别下跌16.0%、12.8%,部分城市优质地块拍出较高溢价,而多数城市或郊区土拍情绪仍较低。
土地出让金方面,根据中指数据,2024年1-8月全国土地出让金收入超30亿元的城市共97个,其中75个城市出让金收入较过去5年同期峰值下降超50%。此外,土地成交城市集中度进一步提升。根据中指数据,2024年1-9月,住宅用地出让金TOP10、TOP20城市占全国出让金的比重较2023年全年均有所提升,TOP20城市住宅用地出让金占全国比重近60%。
从中指研究院监测的22城竞拍热度来看,三季度房企拿地仍聚焦在上海、杭州等热点城市优质板块。数据显示,2024年前三季度,22城住宅用地溢价成交占比为28.3%,较去年同期回落12.4个百分点。三季度,22城住宅用地溢价成交占比为25.6%,较去年同期回落4.5个百分点。具体城市来看,上海、杭州土拍维持一定热度,杭州三季度出让宅地14宗,12宗溢价,其中9宗溢价率超20%,临平数字商贸城地块溢价率达59%;上海三季度出让宅地12宗,5宗溢价,静安曹家渡社区、徐汇斜土街道地块溢价率均超30%,其中徐汇斜土街道地块成交楼面价刷新全国最高单价纪录。成都、合肥、福州、南京部分地块房企举牌积极,成都三季度出让宅地23宗,9宗溢价,其中锦江柳江街道祝国寺地块成交溢价率达42%,但其余溢价地块溢价率均在10%以下;合肥、福州出让10宗地左右,均仅1宗地块溢价率超20%;南京三季度出让宅地55宗,也仅鼓楼凤凰街道地块溢价超20%,51宗底价成交。
拿地企业方面,央国企及地方国资仍是主力,民企拿地信心仍偏弱,房企投资信心改善依赖销售企稳。根据中指数据,2024年1-9月,22城累计拿地金额中央国企占比47%,地方国资占比29%,两者合计达76%,是拿地绝对主力。具体来看,北京、广州、上海、深圳等地央国企占比居高位,而福州、郑州、无锡、沈阳等地,地方国资是拿地主力。仅少部分城市民企拿地金额占比较高,如杭州近两年民企拿地占比均在高位,滨江、建杭、兴耀等本地民企持续拿地,2024年1-9月,杭州民企拿地金额占比达52%。
报告指出,整体来看,2024年全国土地市场缩量态势尚未改变,房企拿地仍偏审慎,仅热点城市核心板块维持一定热度。短期来看,土拍环境持续宽松,政府在供地端及土拍政策调整上更加市场化,未来如果市场销售能够在政策带动下逐渐企稳,核心城市土拍情绪或将温和修复,同时结合中央强调“严控增量”来看,全国土地市场整体量价预计仍将处于低位。
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