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三款产业园区REITs财报竞赛:运营显分化,机构保“稳租”

2023-07-21 10:46 来源:证券之星   阅读量:11066   

21世纪经济报道记者黎雨辰 实习生陈惜源 北京报道

继7月18日鹏华深圳能源REIT率先发布2023年二季报后,7月20日,公募REITs迎来了首批二季报的密集披露。

在产业园区板块,三只REITs的成绩单则于当日率先出炉。佐以7月以来多只REITs公告的中期运营数据后,产业园区REITs上半年整体的经营图景已基本明朗。

经历一系列市场压力后,多数产业园区REITs的经营能力在二季度获得修复,但具体项目仍会因园区属性、地理位置、入驻机构行业等不同而出现业绩分野。

另一个特点是,“出租稳定性”在衡量产业园区资质因素中的重要性正大幅提升。

首批产业园区REITs二季报

截至发稿,我国28只在市REITs已披露二季报9家。

以底层资产划分,包含两单能源类项目、三单产业园区项目、三单高速公路项目和一单保租房项目。

其中在产业园区板块,华夏合肥高新创新产业园REIT、华夏杭州和达高科产业园REIT和建信中关村产业园REIT,于7月20日率先交出了二季度的成绩单。

整体来看,华夏基金在管的两单产业园区项目,其收益分配指标完成率均实现预期,并环比上季度表现有所修复。

合肥高新REIT二季度可供分配金额1891.33万元,完成了全年可分配金额预测值——6227.2万元的30.37%,项目上半年累计可分配金额完成率也已超过60%。

和达高科REIT二季度可供分配金额则为1527.59万元,环比增长3.43%,对于全年预测值的完成率则为25.78%。营业收入方面,合肥高新REIT二季度取得营收2299.83万元,完成率24.38%,接近完成季度指标。

和达高科REIT报告期内营收额则为2808.89万元,环比小幅下降3.16%,年预测收入完成率26.5%。

相比之下,中关村REIT的收益分配与营收能力则在二季度均持续下挫。

二季报显示,中关村REIT报告期内可供分配金额2115.94万元。虽然因该REITs尚未披露2023全年可分配预测数据,故暂时无法计算完成率水平,不过和一季度的2361.2万元,以及去年同期3928.5万元相比,这一收益分配数据同比下降了10.39%,环比下降了46%。

物业租金收入占据了中关村REIT总营收的97.95%。2023年4-6月,中关村REIT的营收为4431.04万元,同比减少22.6%。

“新增需求不足仍是核心问题。”中关村REIT在二季报中坦言,“虽然问询量明显增加,但企业在控制成本和性价比之间综合考虑,市场成交活跃度较低,整体租赁市场仍面临下行压力。”

公开资料显示,中关村REIT持有的底层资产园区内聚集了700 多家国内外知名 IT 企业总部和全球研发中心,地理位置和科技实力可谓优厚,但项目在一季度仍出现了较大幅度的租户流失,出租率环比下跌超10%至68.47%。

截至2023年6月30日,建信中关村基础设施项目公司时点出租率为67.84%,项目公司租金收缴率102.78%。同时报告期内,有单一租户占报告期合同租金等收入总额达17.66%。

上半年运营分化

7月以来,一批公募REITs也在二季报披露前发布了中期运营数据公告,揭示底层资产运营相关情况。其中产业园区成为中期运营数据披露最为密集的底层资产板块。

据记者统计,除华安张江产园REIT、中金湖北科投光谷REIT和建信中关村REIT外,其余产业园REITs均专门披露了中期运营数据。

从半年运营情况来看,随我国经济活动复苏、租赁市场逐步回温,多数产业园区REITs经营业绩在二季度获得小幅修复。不过受多因素影响,不同产业园项目间实际运营效果的分化仍是市场共识。

“研发办公类资产的出租率有所修复,厂房类资产的出租率保持高位。”中信证券明明FICC研究团队就产业园REIT2023年中期运营数据分析指出。

具体来看,2023年上半年,合肥创新产业园一期项目整体出租率平均值为91.21%,高于项目估值模型出租率预测值88.58%,其余两项目也均高于平均值。

博时蛇口产园REIT今年的出租率实现了逐月“上台阶”,底层运营项目万海大厦出租率由1月的80.84%稳步升至6月的94.76%,万融大厦1月和6月的出租率则分别为82.17%和85.07%。

东吴苏园产业REIT中,2.5产业园1期二季度平均出租率为86.41%,相比一季度小幅下行0.31%,不过国际科技园5期B区一、二季度的平均出租率则由92.63%提升至93.75%。

而区别于一系列科技类园区,厂房类资产则在出租率方面体现出更强的稳定性。

作为两只底层资产均为长三角“标准厂房”的公募REITs,国泰君安东久新经济REIT的多项底层资产项目,其上半年出租率均始终维持在100%状态。临港创新产园REIT底层的临港奉贤智造园一期上半年维持满租,同名三期项目出租率则在二季度有小幅下调,但依然高达96.32%。

除资产属性外,入驻产业园的机构行业及园区所处地域亦对出租率造成一定影响。

“生物医药企业在入驻后,需要投入重资产,装修成本高,搬迁难度大,加上各类产业准入和许可证照的要求,因此租户黏性高,退租可能性小。”华夏和达高科REIT运管机构相关人士向21世纪经济报道记者表示。

中关村REIT则在二季报中提到,本季度北京市整体租赁市场表现持续低迷,全市租金水平环比下降0.4%,整体市场平均租金持续承压下行,市场空置率上升至16.9%。

共谋稳健经营

华泰证券研究所指出,在今年部分产业园经历出租率和二级价格大幅下跌后,市场对于产业园类REITs资质的衡量视角正逐渐改变,出租的稳定性成为更关键的衡量指标。

“以往认为出租企业规模较大、行业集中度较高代表园区运营能力强。但出租企业太大,就有可能出现资金充足自己盖楼退租或者政府无偿赠予土地的情况,导致大规模的退租,且短时间较难找到替代租户;对于行业集中度较高的园区,若行业发生系统性风险,则会产生集体退租,且行业性冲击较难恢复。”华泰证券称。

在这一背景下,如何改善产业园区的出租率、空置率,正成为公募REITs运管方的重点课题。

其中,21世纪经济报道记者从前述和达高科REIT运管机构人士方面了解到,机构正开展多项措施以确保下半年稳健经营。

在既有租户留存方面,该人士指出,机构在近期开展了半年度客户满意度调查,同时对于在续签上具有不确定性企业,还多次上门走访了解真实原因,确保下半年续签率比上半年有显著提升。

在新渠道拓展方面,机构则将持续跟进各招商条线、高校等,加强与中介服务机构合作,制定阶段性招商促销措施,多渠道深挖产业链条租户和园区老客户资源招商。

此外据季报,合肥高新REIT的外部运营机构则是在二季度有效开展了安全督导工作,扎实推进安全管理和设施设备维修保养的各项举措,确保基础设施项目的平稳运营。

中关村REIT则表示,项目“将以年度运营为目标”,在后续全面开展客户招商和储备工作,通过采取适当降低租金、提高免租期、增加渠道佣金、优惠续租条件等方式,促进招商并缩短空置期。同时运管方也曾预计,中关村REIT的业绩情况将在下半年逐渐好转。

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