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前4月房地产销售暖意延续,投资信心重塑仍需时日

2023-05-16 21:54 来源:证券之星   阅读量:19531   

21世纪经济报道记者李莎 北京报道 5月16日,国家统计局发布1-4月房地产开发投资和销售数据。

1-4月商品房销售面积37636万平方米,同比下降0.4%,降幅收窄;商品房销售额39750亿元,增长8.8%,增幅较1-3月扩大4.7个百分点。4月房地产市场热度有所回落,但同比来看,在去年同期低基数影响下,销售端维持了一季度的回暖态势,呈现弱复苏特征。

销售回暖为房地产行业复苏提供支撑,但暖意仍未传递到开发投资端,房地产市场整体仍处调整期。1-4月,全国房地产开发投资35514亿元,同比下降6.2%,降幅略有扩大。房屋新开工也未现好转迹象,新开工面积同比降幅扩大到21.2%。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华向21世纪经济报道记者表示,改善房地产投资短期需要政策帮扶,缓解房企现金流压力,但更重要的是推动房地产销售持续回暖,改善房企资金链紧张状况,提振发展信心,促进行业良性循环。

随着前期积压需求集中释放之后,房地产市场调整压力增加,但从机构数据来看,上周楼市成交略有回升,销售趋势变化还有待观察,叠加去年低基数影响,5月单月销售同比或继续增长,房地产开发投资和新开工改善还需要时间。

销售同比继续好转

5月16日,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在国新办新闻发布会上表示,各地区、各部门坚持房住不炒、因城施策,调整优化住房、信贷等相关政策,满足房地产企业合理融资需求,加大保交楼力度,效果逐步显现。

从销售来看,付凌晖指出,今年以来,房地产市场需求较快释放,商品房销售有所恢复,住宅销售价格环比出现上涨。

一季度商品房销售加速回暖,销售指标明显改善。4月以来,随着前期积压住房需求释放,部分城市市场热度有所下降,市场预期有所下调,但同比来看,全国商品住宅销售继续好转。

1-4月,全国商品房销售面积37636万平方米,同比下降0.4%,降幅比1-3月收窄1.4个百分点。销售额39750亿元,增长8.8%,增速比1-3月加快4.7个百分点。同期住宅销售面积增长2.7%,住宅销售额增长11.8%,均有所加快。

中指研究院市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示,单月来看,4月全国商品房销售面积、销售金额较3月均出现较明显下降,受去年同期低基数影响,1-4月累计数据同比仍在改善。

从区域看,1-4月东部地区商品房销售面积和销售额同比分别增长5.5%和15.7%,较1-3月增幅分别扩大3.1、6.4个百分点,市场恢复较明显;中部和西部地区销售面积同比仍降,中部地区降幅有所收窄。京津冀、长三角、大湾区等房地产热点市场销售情况总体向好。

从价格看,3月70城房价环比整体呈上涨态势,其中一线城市受购买力较强、需求相对稳定等因素影响,房价走势整体上强于二三线城市。新房价格走势整体强于二手房。中国房地产指数系统百城房价指数显示,4月全国百城新房环比上涨0.02%,涨幅与3月持平,二手房环比下跌0.14%,跌幅较上月扩大0.09个百分点。

进入5月,五一楼市表现平淡,房企推盘积极性整体不高,据克而瑞数据,与4月日均成交额相比较,44城五一假期单日成交额下降64%。

节后市场成交有所反弹,申港证券监测发现,5月6日-13日,30城销售面积同比增加18%,环比提高3个百分点。该机构认为,五一期间单周销售数据下探并不能说明复苏趋势难以维持,仍需观察未来几周数据变动。

在陈文静看来,目前市场预期并不稳固。与此同时,房地产政策环境整体仍处相对宽松期,购房者置业信心偏弱,或加快各地优化房地产政策的节奏,热点城市亦有政策空间。全国来看,在供给支撑下,预计5月新房销售将保持一定规模,叠加去年同期低基数影响,单月同比或继续增长。

开发投资有待改善

“今年前4月全国房地产市场数据有一个重要特点,即销售端的改善并没有传导到供给端指标,尤其是开发投资和新开工等指标。”易居研究院研究总监严跃进说。

1-4月,全国房地产开发投资35514亿元,同比下降6.2%,降幅较1-3月扩大0.4个百分点,其中住宅投资27072亿元,下降4.9%,降幅扩大0.8个百分点。

房企投资信心仍未恢复,新开工意愿偏弱,1-4月房屋新开工面积31220万平方米,下降21.2%,降幅比1-3月扩大2个百分点;住宅施工面积771271万平方米,同比下降5.6%,降势也有所加深。

陈文静认为,房地产开发投资继续下降背后,既有房企普遍采取“以销定产”模式的影响,也折射出企业不得不面对资金承压、土地缩量等现实。

一方面,房企资金状况有所改善,但仍不理想。1-4月房企到位资金45155亿元,同比下降6.4%,降幅较1-3月收窄2.6个百分点。定金及预收款、个人按揭贷款同比增速由负转正,分别增长4.0%及2.5%,自筹资金下降19.4%,降幅有所扩大。据中指监测,4月房企非银融资规模环比下降两成左右,信用债发行放缓。

另一方面,在行业规模下行,库存压力持续高位背景下,大部分重点城市缩减了宅地供应量,房企拿地也比较谨慎。据中指数据,今年1-4月,全国300城共推出宅地规划建筑面积9977万平方米,同比下降38%,成交规划建筑面积7061万平方米,同比下降33%,其中4月单月成交规划建筑面积1876万平方米,同比下降48%。

要推进房地产产业链复苏,开发投资回暖是不可或缺的关键环节,受房地产开发投资下滑影响,1-4月建筑及装潢材料类消费下滑4.5%,4月单月降幅达到11.2%。

周茂华表示,从历史经验看,房地产销售改善往往领先于投资。去年受到多重因素影响,房地产市场整体呈现下行态势,要改善房地产投资,短期需要给予必要政策帮扶,缓解房企现金流压力;但更为重要的是推动房地产销售持续回暖,改善房企资金链紧张状况,提振发展信心,促进房地产行业良性循环。

陈文静预测,短期来看,在房企资金压力较大、销售缓慢修复等因素影响下,二季度开工、投资难现明显改善,预计新开工面积继续下行。受新开工、土地缩量拖累,房地产开发投资额下降态势或延续,但竣工的进一步好转有望对投资带来支撑。不同区域中,东部热点地区房企投资意愿相对较好,短期新开工面积、开发投资额有望继续修复。

付凌晖指出,当前房地产市场整体处于调整期,稳定房地产市场,保障和改善民生,仍需要继续努力。下阶段,随着经济恢复向好,稳定房地产市场政策显效、市场预期好转,房地产市场有望逐步企稳。

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