滨江集团的“极致”深耕

在房地产下行周期，越来越多房企选择聚焦高能级城市、深耕核心城市，以此来保证销售的安全性。这样的布局策略，在滨江集团表现得尤为极致。

根据年报，截至2022年末，滨江集团总土储的85%位于浙江，其中65%位于杭州。今年以来，滨江已新增土地项目9个，其中杭州8个，金华1个。

2022年，滨江实现营业收入415.02亿元，同比增长9.28%；实现归母净利润37.41亿元，同比增长23.58%。2022年全年实现销售额1539亿元，克而瑞销售排名较2021年提升9位至第13名。这样的业绩无疑让滨江成为城市深耕的一个成功样本。

对于未来，滨江集团董事长戚金兴在日前举行的业绩说明会上表示，一方面，在已有的城市中拿优质的项目，在优势城市、优势地段、优势产品上发挥优势；另一方面，今年及未来几年，公司会保持中国房地产市场份额的1%及以上，确保行业前20名，争取前15名。

重仓杭州

年报显示，2022年，滨江新增土地储备项目41个，其中宁波1个，金华2个，杭州38个，进一步巩固杭州市场份额。

截至2022年末，滨江土地储备中杭州占65%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等二三线城市占比20%，浙江省外占比15%。

在5月16日的深交所互动平台上，滨江集团表示，今年以来，公司已新增土地项目9个，其中杭州8个，金华1个，新增货值超200亿元。

对于外界关于滨江重仓单一城市的质疑，戚金兴认为，杭州是全国最健康的城市之一，人口净流入保持全国领先，未来5年杭州市场总体平稳，亚运会的召开将进一步提升杭州的影响力，有利于杭州房地产市场稳健可持续长久发展。滨江在这样的大环境下，通过和央企国企、优质民企紧密合作，继续保持杭州的市场占有率。

戚金兴透露，2022年滨江在杭州拿地的住宅利润率预测在8%左右，滨江在杭州大平层销售中地位领先，预计可比住宅获得更高的利润。

不过，戚金兴也表示，接下来还会继续保持拿地节奏和力度，除了杭州土地市场，也会重点关注上海和浙江其他城市，以及深圳和广州。

在拿地形式上，除了招拍挂，滨江集团管理层表示也会通过合作入股、收并购等多样化的拿地方式来新增土地储备，例如与资源型地方城投平台公司的合作。

近两年来，滨江集团与多家央企国企进行战略合作，据管理层介绍，目前滨江在项目层面合作的地方城投有宁波城投、湖州城投、金华城投、运河集团、萧山交投及杭州城投下属平台等。

目前公司项目以合作开发为主，项目平均权益比例在50-55%左右，未来力争进一步提升权益比例。管理层如此表示。

中泰证券在其研究报告里称，在本轮房地产复苏过程中，核心城市在更强劲的基本面驱动下，销售弹性更为显著。滨江集团凭借聚焦区域带来的成本优势，以及深耕浙江带来的品牌壁垒，不断在核心城市提升市场份额，形成良性的规模增长。不过，未来仍要警惕新房价格超预期下行、房地产调控政策收紧超预期、以及融资环境恶化超预期。

毛利率下行

尽管实现了规模进一步上涨，不过，市场下行对滨江集团的盈利能力也不可避免地带来了一定冲击。

2022年，滨江集团毛利率为17.48%，过去五年里，从2018年的35.74%、2019年的35.1%，降至2020年的27.04%、再降至2021年的24.83%，销售净利率也从2019年的15.92%降至2022年的9.41%。

这也是行业现状。根据克而瑞统计，2022年企业各项利润率指标均已降至历史最低水平。具体来看，2022年行业典型上市房企毛利率中位数同比降低4个百分点至14.1%，净利率和归母净利率中位数均为负值，同比分别降低7.0和5.6个百分点至-0.2%和-1.7%。

从企业利润率的变动情况来看，2022年在行业典型上市房企中有逾八成企业毛利率同比降低，净利率和归母净利率降低的企业数量占比逾九成。

滨江集团的财务结构保持稳定。2022年末，有息负债规模535.45亿元，其中银行贷款占比80.37%，直接融资占比19.63%。扣除预收款后的资产负债率为60.67%，净负债率为55.42%，现金短债比为1.67倍，可有效覆盖短期债务。

综合融资成本继续下降，2022年末公司平均融资成本为4.6%，较上年末下降0.3个百分点，创历史新低。

探索经营业务

房地产增量市场见顶，已经成为行业共识。对于滨江集团来说，在主力开发住宅业务之外，也在探索经营业务。

2022年，在租赁业务方面，滨江持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约32.7万平方米，实现租金收入3.31亿元。滨江集团表示，公司投资性房地产采用成本法计量，期末账面价值69.46亿元。

养老业务方面，滨江旗下养老公司正式成立，并成立了高品质康养服务品牌滨江和家，目前首个社区嵌入式精品养护机构和家middot;御虹府长者之家已在试运营。

尽管经营业务整体收入规模有限，滨江集团表示，2023年将继续推进实施1+5的发展战略，1指房地产主业，坚持把房地产主业做精、做优、做强，在保证安全运营和品质的前提下，与头部企业保持适度的规模比例。5指的是同时有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块，在已有规模基础上，继续扩大布局。

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