人民日报：房价涨幅超预期去库存谨防“翻烧饼”

今年《政府工作报告》中明确提出，因城施策化解房地产库存，增进房地产市场安稳运转。部分二、三线城市如今房价有所上涨，上涨以后是不是有益于消化库存？假如放任这类热情高涨，会不会重新积累新的库存？不一样类型地产之间，好比商用房和住宅，库存情况是不是有所差别？本报记者兵分七路，在厦门、合肥、南京、苏州、天津、兰州、沈阳等地调研。本版今天起推出“关注楼市去库存”系列报道，敬请关注。

8月18日，国家统计局公布数据显示，7月，合肥、厦门、南京3个二线城市新建住宅价钱涨幅领跑，同比涨幅达到30%以上，环比涨幅达到3%甚至4%以上，超出北上广深等一线城市。

这样的涨幅不只仅是7月才有，南京、厦门已经迎来了十几个月的连续涨幅。房价上涨带动购置，带来了库存的大批消化，但是也需求小心新一轮库存增长的风险。

厦门、合肥、南京、苏州等二线城市，政府已前后出台了“限字诀”的调控政策，或提升首付比例，或限购住房套数，或对土地拍卖做出新规。

上涨幅度超出了人们的心理预期

8月初，王斐最终抢到了一套南京江北新区的房子。

说是抢，一是缘由是房子紧俏，这个新楼盘刚开盘200套，几乎被一抢而空，二是缘由是房价上涨幅度快，最终他以每平方米3万元的价钱，买了这套150平方米的房子。其实，去年11月起，王斐就开始策划买房，但一直缘由是价钱太高一直没有入手。但南京房价连涨17个月，让他不再迟疑了。很多购房者说，这轮上涨幅度超出了心理预期。

8月18日，国家统计局公布了“7月70个大中城市住宅销售价钱统计”。数据显示：厦门新建住宅价钱指数较上月环比增长4.6%，较去年同月同比涨幅达39.2%，涨幅领跑全国，这也是厦门新建住宅价钱指数连续17个月上涨。二手住宅价钱指数环比增长2.4%、同比增长33.2%，相同迎来“16连涨”。

合肥新建商品住宅价钱环比上涨4.2%，同比上涨34%，同比涨幅超出了同期北京的22.7%、上海的33.1%、广州的19.5%。

南京新建商品住宅价钱环比上涨3.6%，同比上涨34.9%，7月环比涨幅排全国第三，仅次于厦门、合肥，这也是南京房价自2015年3月以来连续17个月上涨。

而依据易居研究院智库中心提供的数据显示，苏州(不含昆山、太仓等县级市)今年1—4月份新建商品住宅成交均价为每平方米16969元，对比2015年同期上涨了28.91%。

涨价后库存消化，但开发商投资热情也趋高

数字上涨的背后，带来了库存的大批消化。

合肥统计局8月初公布的上半年合肥市房地产运转情形简析称，上半年合肥市商品房待售面积较年初降低了33.4个百分点，较上年同期降低21.3个百分点，库存显著削减。“同时，很多人没方法买到新房，只能到二手房市场。”合肥市金屋不动产经营管理有限公司总经理项诚介绍，合肥新房与二手房价钱甚至出现“倒挂”，同区域二手房要比新房贵20%以上。

与之相似，南京房价17连涨后，库存仍坚持低位。去年3月，南京楼市的新房库存量另有5.7万套，处于历史高位。仅用一年多的时间，南京楼市便去库存3.5万套，截至8月30日，南京全市新房库存量为24667套。

有的城市库存连续消化，而有的城市甚至面临库存缺乏的问题。

“与其他城市去库存压力不一样，厦门面临的问题是增库存。”业内人士表示，厦门的库存严重缺乏，岛内可售房源不多，在售房源主要集中在岛外。依据厦门市领土资源与房产管理局数据，2016年一季度商品住宅供销比为0.4，市场体现显著供不该求。

房价上涨，带来库存消化的同时，也也许带动开发商的投资热情，热情的背后相同需求小心也许带来新库存的构成。

苏州市统计局数据显示，在楼市暖市政策推进下，开发商的投资积极性大为提升，今年上半年，苏州市房地产开发一直坚持迅速增长的高位运转态势，开发投资累计增幅均在20%以上。上半年全市房地产新增开发项目145个，同比增加15个；其中21个项目筹划总投资超出20亿元，同比增加14个。

南京市统计局8月19日公布数据，今年1—7月，南京房地产开发完成投资1059.05亿元，同比增长20.5%。开发商仍然最喜爱住宅，占到了整体投资的七成多。

各地限购限贷限地价，防备新库存积累

为了稳固房价，这些涨幅较大的二线城市，也纷纷出台限贷、限购、限地价等调控办法。

8月9日，合肥市限贷政策加码。其中规定，市区有2套及以上住房，有1次及以上贷款记载，1次或1次以上未结清的；市区有1套房或无房，但有2次及以上贷款记载，1次或1次以上未结清的，均停止贷款。其中，查贷包含外地贷款记载。而依照此前的规定，房产有两套房，贷款有一笔没结清，可依照60%的首付比例贷款。

8月11日，苏州出台限购政策。关于非本市户籍住户家庭限购2套住房，且购置第二套住房时应提供2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个税或社保证实。

面临楼市的高温，很多城市直接从土地出让环节进行调控。

南京规定，土地拍卖竞价达到必定比例时，政府将对该地块所建商品住房的预售要求进行调整。其中，当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求持续竞买时，停止网上竞价，改成现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。南京市有关部门解释称，采用该做法，主要目标是既要防止产生新的高价地，控制地价过快上涨，同时必定水平上保证土地市场供应，稳固市场预期。

厦门关于土地出让增设户型要求。8月底，厦门筹划出让6宗商住用地，拟出让建筑面积超50万平方米，要求个体地块建筑面积90平方米以下户型的住宅面积应占地块总住宅面积的70%以上。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成以为，房价上涨，对二线城市去库存是好事，但对普通老百姓和实体经济而言，影响比较复杂。房价上涨是不是会形成新一轮库存呢？假设在这一轮时间点集中拍卖土地，就有也许会形成库存反弹。

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远以为，从南京如今来看，缘由是去年土地供应有限，临时不会出现新增库存风险。房地产市场主管部门要在市场景气时调控，从而躲避风险：一是房价上涨时，进行引导，防止过热；二是供地上不能够缘由是市场好，就大批供应，而应当考虑市场蒙受力；三是市场购房热度已经很高时，应出台限购等政策降温。

业内人士指出，去库存如何防止“翻烧饼”现象，即“价低卖不动、畏惧库存严重；价高卖得好，又怕库存增了”怪圈，需求政府调控办法的精准和灵巧，要依据市场的苗头相机而动。在土地供应上要防止短时间举动：在我任期内，有土地能变现抓紧变现，疏忽了供地节拍和久远发展。

声明：本网转发此文章，旨在为读者提供更多信息资讯，所涉内容不构成投资、消费建议。文章事实如有疑问，请与有关方核实，文章观点非本网观点，仅供读者参考。