贵阳城镇化去魅 超级大盘模式是否已经被被误读

面对羸弱的政府财力，房地产开发企业在其中扮演的角色，不断遭受外界臆测。21世纪经济报道记者多方采访后发现，超级大盘模式的背后，或许有贵阳市特殊的城镇化因素推动。从贵阳市最繁华的中华路小十字开车不到20分钟，便可来到著名的超级大盘“花果园”。在这里由南向北望去，40层楼高的商品房依次排开，依山而建，颇为壮观。

自体量巨大的“花果园”推出起，便被受业界关注--贵阳市2013年财政总收入563.76亿元，“花果园”205亿元的销售总收入几乎接近前者的一半。

　　超级销售数据

21世纪经济报道记者统计显示，目前贵阳百万平方米以上的楼盘至少有13个，包括中天未来方舟、中天会展城、中铁逸都国际、美的林城时代、中渝第一城、中国铁建国际城、金阳新世界花园等。

这些楼盘承载着贵州省城镇化的希望：到2020年，贵州省城镇化率的目标是从37.8%提高至50%，作为贵州省唯一一个百万人口的城市，贵阳任务艰巨--贵阳目前的城镇化率为38%，落后全国15%。

一位熟悉“花果园”开发模式的业内人士告诉21世纪经济报道记者，在贵阳市财政不足的情况下，依靠房地产开发商帮助其完成城镇化的模式，短期内对地方政府有很大的帮助，而且‘花果园’售房的毛利至多仅12%，主要靠走量迅速回笼资金，然后投资做小额贷款获取最终收益。

该人士称，从“花果园”的销售数据看，贵阳市居民占据其中20%，贵州各个区县达到60%，重庆、广州等外埠购房者占20%。“‘花果园’本身是一个地名，作为棚户改造后的拆迁房，这个项目是不能够冠以商业名称的，因此最后就以该项目所在地取名为花果园，其低价和定位有关--即刚需型住房，对贵阳更多改善型住房需求的市民而言，吸引力不足。”

花果园大量现房的倾盘推出，带给贵阳市民直接的好处是：拉低了贵阳市房价。即使在中国房地产市场疯涨的那几年，由于大量现房的供应，贵阳市房价一直稳定在每平米4000元左右。

“中天城投的‘未来方舟’项目，最开始定价6000元，但‘花果园’推出后，‘未来方舟’不得不调价到4000左右”，贵阳市一家置业公司的经理对记者表示，“要不是‘花果园’，人多地少的贵阳房价会翻番的。”

　　超级大盘生存之道

贵阳市住建局一位负责人则对21世纪经济报道记者表示，“花果园”应该被看成是“特殊时期”的产物：即面对城镇化的迫切任务，在贵阳市无力承担大规模棚户区改造与保障房修建的情况下，借助开发商力量达到目标。

“棚户区改造和城镇化进行会诞生贵州省第一次刚需性购房浪潮，”该负责人称，“一旦刚需完成，‘花果园’模式就不能复制。”

2014年4月3日，贵州省第二次城镇化推进大会在贵阳召开。这是继2011年第一次城镇化推进大会后，贵州省对城镇化发展进行的一次盘点和梳理。

4年里，贵州省城镇化率从29.9%提高到37.8%。贵州省的目标是，到2020年实现常住人口城镇化率达到50%以上。随着贵州省城镇化进程的加快，每年大约有70万~80万人进入城镇。

“由于‘花果园’等超级大盘的存在，现在外界都说贵阳房地产怪胎，但其实是因为很多人不了解贵阳。”贵阳市一位房地产研究者对21世纪经济报道记者表示，“不能把贵阳等同于其他城市的发展模式，在最近十几年中，由于产业、交通、文化等诸多方面的限制，贵阳的外来资源的介入是最少的;相比之下，在成都文化和资源吸附力的影响下，成都已经不仅仅是成都人的成都，而变成一个开放型的大都市。”

据该人士分析，1995至2005年，中国其他城市已经完成了第一轮城镇化。而贵阳的城镇化2005年才开始。“新增外来人口的到来，刺激了贵阳的房地产行业发展，尤其是2008年后，外来迁徙人口对刚需型住宅的需求度集中爆发;与此同时，其他二级城市房地产行业发展程度很低，无法截流，大部分购房者都涌向贵阳，这给‘花果园’等超级大盘带来了机会”。

贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登对21世纪经济报道记者表示，总体上，贵阳的城镇化发展比较健康，这主要表现为：“第一，主要购房群体都是有效需求--占比80%-90%，不是投机性购买;第二，贵阳房价十多年都是温和上涨，供给关系未出现倒置，在经济和产业发展不足的情况下，贵阳市的房地产亦没有大的题材炒作机会。”

不过，胡晓登依然警告说，政府应该进一步理顺市场和资源配置之间的关系，因为楼盘规模过大、容积率过高，对公共产品供给形成不可估量的压力。“花果园”规划的35万居住人口，就在距离贵阳市中心10-15分钟车程的地区，面对陡然增加的35万人，贵阳市公共资源配置跟不上，容易出现非常严重的交通问题。

21世纪经济报道记者通过现场走访也发现，“花果园”一些小区40多层的高楼配置的停车场只有地下一层，完全无法满足平时需要。

　　合理性之辩

超级大盘在引领贵阳市城镇化发展的同时，过分庞大的体积亦带来坊间无数“崩盘”可能性的推测。贵阳市主政者，对此亦有所警觉。

2013年底，贵阳市发布的《关于进一步促进房地产业持续健康发展的若干意见》指出，自2014年1月1日起，贵阳市总建筑面积5万平米及以上项目须由市发改部门核准方能列入开发计划，住宅类房地产项目容积率老城区原则上不得突破3.5，其他区域不突破2.5，住宅类房地产项目单宗用地不超过20公顷。

接受21世纪经济报道记者采访的多数人士，均认为该意见表明了对超级大盘加强调控与管理的信号--即在上述意见中明确：“局部地区按照城市功能布局需设置超高层建筑的，规划方案须报贵阳市城乡规划建设委员会审批;已批用地面积在20公顷以上或规划建筑面积100万平方米以上的住宅区建设，需充分论证其功能配套、城市基础设施承载能力、交通影响评价、环境影响评价后，按程序报批。”

洪名勇认为，城镇化是未来的发展趋势，“但如何在发展城镇化的时候体现贵州特色则需要更多的思考”。贵州是一个多山的省份，也是多民族省份，因此应有针对性的设计。

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