半年广州地王豪宅仅售10套房

网易房产统计数据显示，该项目上半年仅售出10套住宅。“这段时间，来看房的人少之又少，成交更是不理想。”冷清的销售中心内，一位销售人员正为交易情况发愁。“地王”、“豪宅楼王”、“广铁集团内部福利房”等多重标签令广州珠光·御景壹号项目从上市之初就备受关注。不过时至今日，这一项目的销售却显得有些黯淡。

不仅如此，这个位于广州核心老城区的高端住宅项目，是珠光集团2010年拿下的广铁南站“单价地王”。按照与广铁集团的合作约定，珠光集团除在此开发商品房项目之外，还将为广铁集团开发建设职工住宅、铁路博物馆，以及公建配套项目。

但目前，由于销售缓慢、资金回流不力，与广铁集团的合作项目也难以交房。

“为了缓解广铁南站项目的资金难题，珠光集团曾与众多包括银行在内的金融合作机构探寻合作机会。”一位了解珠光集团情况的广州某知名房企项目负责人称。

　　半年仅售10套房

“目前在售的有315平方米、369平方米、478平方米江景大宅，成交的也主要是369平方米住宅，今年以来，一个月能出售一套就很不错了。”该项目销售人员称。

网易房产统计数据显示，今年上半年这一项目共售出10套住宅，成交均价为51485元/平方米，2月售出3套、3月售出5套，5、6月份只各有一套单位成交，其余月份则零成交。

此外，网易房产的数据还显示，自2012年底入市以来，该楼盘累计出售仅57套，还有133套处于未售状态中。这也就是说，该项目可售住宅共190套，按上半年10套的成交套数计算，去化率不足一成。

显然，这一去化率远低于广州市场的平均水平。公开数据显示，今年1至4月，广州成交套数前十名的楼盘，去化率基本在六成以上，即使销售情况一般的楼盘，去化率也在三成左右。

令业内感到不解的是，就在去年，珠光·御景壹号楼盘还是广州千万级豪宅市场的最大赢家。在限价限签限购的政策环境之下，这一项目在去年国庆“黄金周”时，以7天总销售额高达近4亿的销售业绩领跑广州豪宅市场。

但进入2014年，明星楼王的销售却急转直下。

“这一项目此前定价过高，现在市场交易冷淡，但项目也并未作出价格调整。”珠光集团的营销人士分析。

自入市以来，该楼盘以5万元/平方米的起步价远远超过同区域的其他项目。去年9月，项目起价提高至6万元/平方米，到今年珠光·御景壹号发布消息称，将于9月份推出建筑面积为223-276平方米的新品，同时B区均价抬高到6.5万元/平方米。

这一楼盘所在的广铁南站地王地块，当年地价总额为86亿，楼面地价超过1.7万元/平方米。当时，业内人士预计建成后的住宅售价将达到3万元/平方米左右。

“我们多次提出意见，4.5万元/平方米作为开盘起步价更合适，这样销量可能会相对理想一些，后续再提价的压力也不会太大。”上述营销人士分析，广州限价、限购政策对豪宅销售影响很大，随着如今市场整体交易不理想，定价过高的楼盘销售水平更处于低迷状态，资金回流压力过大。

第一太平戴维斯华南区董事长林木雄分析，从长远政策来看，广州住宅市场持续“四限”将成为主要基调。2014年广州全市预计豪宅市场竣工量超过4000套，远超2013年的新增供应量，开发商销售压力上升。加上持续攀高的房贷利率，潜在买家普遍持观望状态，豪宅成交量与价格还将受到抑制。

　　难以兑现的广铁合约

公开数据显示，截至目前该楼盘销售金额约为1.8亿元。这个数字，与珠光集团当年86亿元的大手笔投入相比，凸显了现金回流的压力。

“这一地块上广铁的住宅项目和博物馆等配套设施还没有建好，交付更没有那么快能实现。”珠光·御景壹号豪宅项目的东南侧，广南铁路职工住宅项目现场的一位施工负责人告诉记者，这正是珠光集团须建好并交付给合作方广铁集团的楼房。

资料显示，广州铁路南站地块原属于广铁集团历史划拨用地，停止使用后经广州“三旧”改造政策推进，广铁南站住宅用地获得在土地市场公开出让的机会。

2010年，珠光集团携手广铁集团一同拿下广铁南站项目，按照“广铁出地、珠光建房”合作模式，珠光集团负责投资建设住宅楼、公建配套、铁路博物馆和詹天佑纪念馆等等。在该项目2011年发布的招标信息显示，首期启动招标的建筑面积占总建设面积的67%，投资总额高达10亿元以上。

其中，广南铁路职工住宅项目由四栋高楼组成，外表挂有“珠光·御景壹号”大型广告字样，这实际上则是珠光集团为广铁集团建设的“定向销售福利房”。据广铁集团一位参与购房的员工表示，集团于2012年启动内部销售，售价约10000元/平方米。

“御景壹号开盘前期推出的几栋商品房住宅楼已经收官，而同期审批的广铁住宅项目E1-E4栋现在还没有完工。”对于这4栋楼迟迟没有完工的原因，该施工负责人不愿意多谈。

与此同时，将这一耗资巨大的整体项目注入集团上市公司珠光控股的计划也一再推迟。

珠光控股董秘余达志曾在2012年表示，广铁南站项目要先把交付给合作方的楼房建好后，才能转入上市公司。这个项目已经安排在2013年的注资计划中了。但时至今日，该计划至今仍未落实。

了解珠光集团情况的广州某知名房企项目负责人称，陷入资金链紧张的珠光集团，为了广铁南站的项目，曾与众多包括银行在内的金融合作机构探寻合作机会，希望解决资金的燃眉之急。

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