多地楼市新政试水改变“先赎楼再过户”模式“带押过户”对二手房交易市场有何

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最近很多楼市新政中，都提到二手房交易是带费过户与以往先止赎再过户的模式不同，在抵押过户中，卖方无需先返还原抵押即可完成过户登记，买方可抵押过户获得金融贷款，简化了交易流程，降低了交易成本专家认为，未来应通过制定统一的标准化流程，进一步推动带费转移政策的落实

最近几天，带费过户成为全国多地二手房交易政策中的高频词海南，济南，深圳，广州，南京等楼市新政提到二手房交易中的带费过户，政策频频发力简化交易流程，降低交易成本

什么是带费转账「带抵押过户」会给二手房市场带来哪些影响新政将如何落地这些与随按揭转密切相关的问题，成为近期楼市的热点

为二手房市场注入新的活力。

在传统的二手房交易流程中，如果仍有未偿还的银行按揭贷款，一般采用先止赎再过户的模式，即卖方需要提前筹集资金还清贷款，解除原抵押，才能办理过户手续然后买家再次抵押房产，拿到了银行贷款实践中，止赎的方式往往是买方提前支付房款或者卖方自行筹措过桥资金

对于买受人来说，预付金后不一定能交房，对于卖方来说，筹集‘过桥’资金的成本会大大增加，而且为了匹配买方贷款，需要先过户房产，可能会出现过户后无法拿到房款的情况山东德恒律师事务所高级合伙人，律师贾小军表示，在有抵押的二手房传统交易过程中，买卖双方都承担着很大的风险

国家统计局发布的8月份商品房销售价格数据显示，8月份，70个大中城市中，二手房销售价格环比下降的城市有56个，比上月增加5个，同比下降的城市有61个。

从全国范围来看，近期二手房交易呈现下降趋势‘先止赎再转让’的模式不仅周期长，而且增加了‘过桥’的融资和担保成本额外的成本和多余的环节对二手房交易造成了一定的阻碍，不利于房地产市场的流通和房价稳定的预期广东省住房政策研究中心首席研究员李说

最近很多地方都在尝试带抵押过户卖方无需先归还原抵押即可完成过户登记，买方可以抵押过户获得金融贷款业内人士表示，带抵押过户简化了交易流程，降低了交易成本，为二手房市场注入了新的活力

促进房地产市场的良性循环

目前实现以抵押过户的一般流程是，银行收到担保公司的担保后，向购房者发放抵押贷款，由公证处提存，然后买卖双方办理财产转移登记，抵押等手续，再由公证处将贷款返还给卖方办理抵押注销。

传统模式要求过户前必须解除抵押，而‘有抵押过户’政策不需要先解除抵押，所以不需要‘过桥’融资买家可以把房款转到存款账户，如果最后转账出现问题，房款可以通过同样的途径退回，降低了交易风险贾晓桐说

实行‘有抵押转让’后，购房人可以用新抵押的贷款优先偿还之前抵押对应的债权相关债务还清后，原房贷解除，购房者开始偿还新房贷对应的按揭贷款北京市黄金律师事务所主任，北京市法学会房地产法研究所所长王雨辰解释说，带抵押转让实现了用买方银行贷款偿还卖方银行贷款，提高了交易效率，减少了交易时间和金钱成本

对于银行来说，李表示，房贷是一种优质资产如果购房者在房产抵押解除后，选择在其他银行抵押，那么贷款就输给了原抵押银行在同一家银行随按揭转的便利性，让买家更倾向于在原贷款银行继续按揭，银行也更有机会留住优质资产

从市场整体来看，李认为，带抵押转让减少了二手房交易周期，价格下降，成本高对刚性和改善型住房需求的制约，加快了连环令的交易节奏，进一步稳定了房价预期，对促进房地产市场良性循环具有积极意义。

标准化流程推动政策落地

根据消息显示，有偿转让在法律上是有根据的《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产抵押财产转让的，抵押权不受影响

但是，法律也规定，当事人另有约定的，从其约定原抵押合同有禁止或者限制转让条款的，以该约定为准王雨辰提醒，购房者需要提前到不动产登记中心核实不动产抵押登记情况，避免抵押财产禁止转让带来的风险此外，过户后，但在原抵押未解除期间，房产仍处于原抵押的设定状态，购房者的所有权可能面临不稳定状态要减少这种状态的持续时间，就要在有抵押过户的过程中与银行，公证员沟通到位，避免一些不必要的时差

带抵押过户在实现房产交易便捷的同时，如何兼顾资金安全资本账户监管是重要的一环目前很多地方都提出了以质转量的资金账户监管要求，通过公证，存管等方式保证资金安全一旦交易未成功达成，资金将按原方式退回，防控业务风险

记者了解到，买卖双方在同一家银行办理按揭贷款时，银行已经打通了脉络，带抵押过户操作方便，但跨行办理按揭贷款仍有难度。

跨行‘有抵押转让’首先需要原抵押银行同意如何保证原抵押对应的债权不失效并能及时偿还或存入要规范具体的交易流程和细节，做好流程的精细控制王雨辰说

目前银行推动‘有抵押转让’的主要动力是留贷从这个角度来看，跨行‘转按揭’可能会面临一些障碍但购房者有权在不同银行中做出最佳选择，享受最低贷款利率李还表示，在此背景下，有关部门制定统一规范的流程，进一步推动带费转移政策的实施尤为重要

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