小财看房六环以里的纯新盘，临海淀且单价3.9万，是惊喜还是惊吓？

最近几天，北京市建国御花园示范中心正式对外开放事实上，自从北京市规划和自然资源委员会拿出土城新村A—07地块后，该项目就搞了不少噱头

昌平，六环，3.9万/平米的单价，靠近海淀这些因素叠加在一起，关注度自然不低后续开发者通过元宇宙相关的发布会再次升温

那么，首付不到一百万就可以在北京落户是真的吗周围六英里，单价3.9万是惊喜还是惊吓带着这些问题，蔡晓将带你一探究竟

偏远地块周边没有成熟的配套设施。

尚超:距离华联生活超市1.7公里，距离华联购物中心2.1公里，步行即可到达土城新村的程心超市和红岩超市。

交通:距土城，土城新村汽车站1公里，距地铁昌平站7公里以上。

医院:距乔衡社区卫生服务站，扎西村便民服务站约2公里，驱车约30—40分钟可达北京大学第六医院北院，北京市昌平区中医院，北京市昌平区中西医结合医院。

教育:有杨坊镇中心幼儿园，昌平区杨坊学校司家庄小学，北京市昌平区硕博中学，均为2km左右，

公园:距离八口礁健康公园和扎西乡村公园2公里。

先看剧情确实很偏僻从地图上看，该地块位于昌平区马池口镇南部，整个地块比较规整沿着土城新村蜿蜒的小路，隐约可以看到地块周围的蓝色围挡

这是一个真正的国家，空气中混合着青草和羊粪的味道放眼望去，连绵起伏的西山清晰可见虽然周围的荒凉和寂寞是另一番风景，但很难与帝都的繁华联系起来蔡晓感慨:期房是梦，不是房子，是梦

放眼望去，连绵起伏的西山清晰可见。

A—07地块比较规整。

目前小区周边只有土路根据规划要求，该地块周边有土城一路，土城二路，土城三路，土城四路等城市支路这四条路，加上附近上庄路的施工安排，已经向社会公布，大致在2024年12月

A—07地块附近道路施工平面布置图

既然都是土路，那就不要指望周围有成熟的配套设施，因为基本相当于没有即使是最近的华联生活超市也有1.7公里，华联购物中心也有2.1公里附近只有土城新村的诚信超市和红岩超市，简直就是小便利店

附近土城新村有一家诚信超市。

基本没有像样的医院，只有2公里左右的乔衡社区卫生服务站和扎西村便民服务站，就连最近的药店也近2公里而医院和服务站的区别，相信你比蔡晓更清楚，根本不是一个级别的

再进一步，可以去北京大学第六医院北院，北京市昌平区中医院，北京市昌平区中西医结合医院等，开车30—40分钟左右，前提是不堵车

虽然有幼儿园，小学，中学等3公里以内，没有优质教育资源，巴口城郊健康公园距离扎西乡村公园约2公里

按照90平米地块需要70%以上的规划条件，北京建国御花园是一个合适的刚需板块尴尬的是主要公交刚需客户，周边公交却有点弱最近的公交站土城，土城新村都是1km，地铁站7km以上

依靠公共交通通勤，很难目测小财富，不仅耗时而且不方便假设你在中关村一号上班，开车会是个不错的选择，30分钟左右就能到，但前提是你先有车

当然，开发商会在后期建设中逐步完善商业和教育设施，但你还得等至于需要多长时间，蔡晓不得而知

通过自律委员会的公开文件，蔡晓了解到，土城新村地块的开发模式可能会参考北苑家园的造城模式，因为北京城建大概率是一，二级联动开发。

北苑占地约104公顷，总建筑面积230万平方米已经开发了九期，教育，医院，商业等配套陆续引进，但前后用了很多年整个土城新村改造项目占地82.49公顷，总建筑面积85.09万平方米，开发量真的不小

回到我们买家身上，最本质的问题是你是否等得起，等着配套的套餐一点点兑现。

海淀的单价和总价都很漂亮。

地块虽然在昌平，但是离海淀很近北京建国御花园基于地理优势，将客户定位于海淀区的溢出人群，附近的永丰工业园，翠湖科技园，中关村创新基地等都是目标客户的品类一方面，海淀房价高，供应不足，外溢需求可以转移到昌平，另一方面，海淀北部有很多工业园区，购房需求很大

安居客数据显示，目前海淀新房，二手房均价超过9万/m2，昌平新房，二手房均价分别为5.29万/m2，4.78万/m2。

相比之下，北京建国御花园每平方米3.9万元的政府指导价，就像六环内的白菜价抛开政府指导价，实际成交价可能不到3.9万

相比之下，最近的是西山上品湾的MOMA，销售均价37500/sq主要单位约130平方米m .，总价超过480万再远一点的中海李慧芝，郭子郡，单价都在5万以上/平方米，总价也比较高所以对于刚需买房的人来说，北京建国御燕花园的单价和总价都很漂亮，最小的户型首付可能不到百万，可以在六环内上车

最近几年来，北京城建凭借其全国信誉体系，在北京市场有一定知名度通州的国裕未来悦单价5.6万每平米，大瓦窑的万和城单价8.25万每平米所以国家信誉体系的产品可以给项目加分

从规划条件来看，由于土城新村A—07地块限高30米，容积率1.8，产品以6—10层住宅为主，密度相对较低，共有1854户该板块面积设定为60—125平米，跨度较大，户型多样其中主要户型为78平三房，96平三房，117平四房

A—07地块的规划条件

沙盘显示29栋建筑都是南北向的，但并不是所有的房子都是南北通透的其中，60平的户型是东南向，但隐藏在南北向的建筑中，78平的亮点是客厅，270度转角缺点是北侧双卧室中间没有承重墙分开做两个卧室有点局促，单独做一个卧室有点大，96平117平均三面宽，后者是四叶草型

78平三居室公寓

96平三居室公寓

17平四居室公寓

整体来说，公寓还是有亮点和槽点的目前北京建国御花园仅开放示范区，具体开放时间预计为金九银十

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