5月全国商品房销售额环比增加超20％为何说市场仍面临下行压力？

在宽松政策频出的5月，房地产市场的销售和投资出现止跌迹象，但距离预期的修复仍有距离。

国家统计局15日发布的2022年1—5月全国房地产开发投资和销售数据显示，此期间商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%，其中，住宅销售面积下降28.1%商品房销售额48337亿元，下降31.5%，其中，住宅销售额下降34.5%

二季度宏观和行业政策救市楼市的信号更加清晰，各地市政策力度和节奏明显加快从频率来看，据机构统计，4月份，超70城已发布调控政策111次，5月份，超80城发布调控政策143次，频率远高于一季度，内容多涉及四限在5月23日召开的国务院常务会议上，因城施策支持刚性和改善性住房需求再次被提及

但政策利好并未完全传导至市场，叠加去年同期高基数影响二季度前两个月，全国销售面积和金额同比累计降幅继续扩大

从环比看，5月份，全国商品房销售总量为10970万平方米和10548亿元，销售面积和金额均高于上月，但仍低于3月份4月份，受经济周期和热点地区疫情防控对住房消费的影响，当月全国商品房销售规模降至不足1亿平方米，是近5年来不考虑1，2月份的单月最差销售业绩5月份销售金额环比增长20%以上

与去年同期的销售面积和金额相比，5月份的销售额也继续同比下滑，处于历史较低水平。

同时，5月份，全国商品房销售金额降幅仍大于销售面积降幅，房价仍有下行压力。

这与市场机构的房屋交易数据一致据中国指数研究院统计，2022年1—5月，重点百城新建商品住宅成交量处于历史同期较低水平，同比跌幅超过40%5月份，在部分地区疫情反复等因素影响下，市场活跃度恢复不及预期高基数下，5月重点城市成交面积同比下降超五成，环比微涨6%左右

许多分析师表示，在当前房屋销售市场疲软的背后，市场预期并未得到明显修复受交付不确定，房价下跌，收入增长预期下调等因素影响，购房者信心持续低迷

央行信贷数据显示，今年以来，居民中长期贷款单月增量同比持续下降，2月和4月甚至出现罕见的负增长5月份居民中长期贷款增加1047亿元虽好于4月，但仍减少3379亿元

预计二季度全国销售面积增速为—23%，在市场进一步‘以价换量’的背景下，预计平均售价增速为—2%中银证券预计称

但也有分析认为，5月份，销售数据止跌回升，好于市场预期5月份全国商品房销售面积比4月份增长25.8%，显示楼市交易迎来回暖伴随着信贷等政策的进一步调整和明显效果，预计市场将加速修复

可是，短期销售不佳令房企现金流承压国家统计局数据显示，1—5月，房地产开发企业到位资金60404亿元，同比下降25.8%虽然月度数据较4月有所回升，但累计跌幅仍在继续扩大其中占比第二高的定金及预付款降幅最大，为39.7%

房地产投资的改善滞后于销售的改善一般来说，房地产投资增速会在销售回暖后一个季度左右开始回升在销售低迷，房企资金链紧张的背景下，房企投资土地开发和新开工的意愿持续低迷

1—5月，全国房地产开发投资同比增长—4.0%这是继上月之后的第二个月，同比累计增速再次出现负增长与此同时，当月房地产开发景气指数为95.60，连续5个月跌破阈值，较4月继续回落

当前全国房地产开发投资数据仍面临降温压力但也要看到，5月份房地产开发单月投资出现了环比增长这也说明经济市场平稳下，房地产市场出现了一些新的迹象易居研究院智库中心总监严跃进表示，目前房地产的供给仍然需要更强有力，更精准的救市政策来带动开发投资指标走出下行泥潭

展望后市，市场的关注点逐渐从政策是否会放松转变为政策能否产生实际效果其中，作为行业信心恢复的前提和关键，销售市场何时回暖成为业界关注的问题韩毅智库认为，伴随着5月需求侧政策的逐步出台和落地，城市的潜在需求能否释放，政策是否生效，将成为接下来市场关注的焦点虽然环比销量略有上升，但不足以作为市场回暖的充分证据需要进一步观察下一步房企的销售情况6月份是房企冲业绩的月份，而从历史数据来看，6月份的销售额一直都比较高，所以6月份销售额环比继续上涨的可能性比较大

国家统计局新闻发言人，国民经济综合统计司司长傅在15日举行的国新办新闻发布会上也表示，从近期的调研来看，房地产市场出现了一些积极的变化我们知道房地产的产业链比较长，对相关产业的拉动比较大伴随着房地产市场的逐步企稳，相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现促进房地产健康发展，还是要坚持住而不炒，还是要满足居民合理的住房需求

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