住宅房存量减写字楼空置增去库存别成“单腿蹦”

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记者调查发现，部分二线城市住宅去库存力度加大、压力减缓，但商用写字楼库存有所增加，一些城市的郊区甚至出现了整栋写字楼空置的情形。去库存也应该留意齐头并进。

各地也在研究采用办法，鼓励民间资本收购，许可转变房产用处，调整商住比例，消化商业库存。

步入9月，传统意义上的楼市淡季。

老百姓最关怀房价，而在价钱数字的背后，体现着最基本的供需关系。一系列政策和市场调理之下，库存去得如何？空置的楼盘还多吗？商用、住宅情形各如何？记者在天津、兰州、沈阳等城市进行了调查。

“瘦身”成效显著

住宅库存压力不大

兰州的王先生发现，最近自己中意的小区，不只房价涨了，待售的房子数目也少了。

王先生想在本地雁滩地区的格林小镇小区购置一套房产。询问以后发现，短短一年内，小区的房子每平方米涨了近4000元，可选的楼层也很有限。“我有朋友去年买房的时候一平方米才要9800多元，这个月已经涨到13000多元，并且只剩1至3楼。”雁滩地区阔别商业中心，但销售热度不减。

阔别商业中心的房子也卖得快，得益于兰州轨道交通和城市路网建设的稳步推动，购房者对之前较为荒僻罕见的房产项目接纳水平增高。

王先生相中的小区缘由是毗邻正在建设的兰州轨道交通二号线，销售行情走高。同时，跟随兰州市文化教育、医疗卫生等基础配套设施日益平均化，使得人口不需求集中于某一位校或名医院附近，栖身空间陆续向老城区之外拓展，兰州的房地产销售潜力正在被陆续挖掘出来。

截至6月，兰州市商品房已完工未销售累计库存面积为212.77万平方米，去化周期约为4个月，兰州市房产局的有关负责人以为，有关于300多万人口的省会城市而言，兰州市库存压力不大，商品房库存面积坚持在合理区间。

在天津，商品住宅的去库存压力也不大。

依据易居房地产研究院公布的数据，截至2016年1月，天津楼市的存销比为15个月；截至2016年6月，天津库存总量为1970万平方米，存销比为10个月。“这个数据刚刚接近本轮楼市上涨之前北上广深等一线城市的存销比。”天津某大型房地产开发企业的市场总监张女士告知记者。“如今天津的存销比属于‘1.5’线城市的平均水平，一线城市也许只有8个月多一点。”

张女士介绍，住宅存销比普通是住宅的存量与当月内销量的比值，以体现住宅的库存情况，受当月住宅新增供给量和总销售量影响。“这个数据没有官方统计，然而业内都比较在乎。缘由是它一方面体现了市场的供需关系，更重要的是还能体现地产行业资金回笼的整体情况，缘由是大部分开发商都是依附融资开发项目，假如存销比过大，说明这个区域地产行业整体资金回笼情况不容乐观，融资风险也比较大。业内广泛以为新建商品住宅存销好比果连续超出12个月就属于库存压力较大。”

在沈阳，尽管截至7月终，全市待售商品房库存2379.4万平方米，去化周期为17个月，但这一数据已经较去年末削减186.6万平方米，缩短1个月。

“尽管从数据上看，沈阳去库存成果其实不算亮丽，”沈阳市房地产信息中心主任陈全介绍说，“但实际成效相当显著，显性和隐性库存同步去化，房价没有追随销量大增而过快上涨，库存‘瘦身’、房价安稳使房地产市场更加健康。”

写字楼商铺有些冷

商用库存有所增加

兰州的张先生最近有点烦，缘由是一位其实不熟悉的朋友陆续地打来电话：“农民巷（该市重要商业区）的旺铺，一平方米只卖两万多元，10到40平方米的各类期房都有，真的不考虑一下吗？”张先生很心动，但最后还是拒绝了。

“之前想买好地段的商铺，我们都得各类托关系找朋友还不必定能拿到房子，并且价钱还高得离谱，但感到最近兰州的商业营业用房、办公楼、写字楼的行情都不太好。”有这样感觉的，并不是张先生一人。

办公和商业类商品房库存量是不是有所提升？记者从兰州市住房保证和房地产管理局获得了确定的回答，但该局并未给出详细的数据。据兰州市房产局有关负责人介绍，因为房地产属于高报答行业，特别是办公和商业类商品房最近几年来价值陆续增长，需求量也陆续增加，所以开发量逐年上升，但跟随最近几年来房地产市场的降温和互联网电商产业高速发展的冲击，形成众多办公和商业类商品房失去了大部分投资人，也使得此类商品房库存量有所提升。

而在天津，市中心的写字楼出售率尚可，但在郊区的一些写字楼，甚至出现了整栋空置的情形。

天津市统计局公布的今年1至7月天津市固定资产投资统计数据显示，在全市房地产开发完成投资中，住宅投资959.26亿元，同比增长23.2%，增速最快；办公楼投资80.27亿元，同比增长11.0%；商业营业用房投资182.99亿元，同比增长12.3%；其他开发投资191.37亿元，同比增长10.4%。“这在某种水平上能够左证，住宅的市场消化能力是最强的，预期也是最好的。办公楼和商业用房的市场预期就没那么高了。”张女士说。记者随机访问了天津市部分写字楼集中的区域，中环线之内的中心城区写字楼出租率基本超出七成，出售率基本上也能达到八成。越往偏僻的地区空置率越高，在一些近郊区县工业园区内的商业楼宇甚至还有很多整栋空置的情形。

留意齐头并进

鼓励商住转化

买涨不买跌的心理之下，住房库存连续消化，而商业写字楼的库存却有增加，如何防止去库存出现“单腿蹦”，成为当下市场上需求留意的风险。

而面临商业和办公类商品房库存有所提升的态势，兰州市房产局以为能够采用政府主导和鼓励民间资本进行收购，收购后恰当转变房屋用处，转向医疗、教育、文化等第三产业运营用房等方法，从而一方面完成恰当消化库存，另外一方面有用发展第三产业，进一步提升城市综合发展水平。

另外一方面，兰州也在积极调整同意预售商品房面积的构造。上半年全市累计同意预售商品房面积221.97万平方米，与去年同期对比降低2.88%。其中商品住房146万平方米，办公33.24万平方米，商业营业42.15万平方米。

沈阳针对商品住宅库存规模不大、可承载的弹性较大的实际，在政策上鼓励商业地产库存向商品住宅转化，规定对已供给、未开发的房地产开发用地，许可开发企业转换用处、调整商住比例，对在建商品住房项目也许可开发企业调整套型构造，同时规定对住户购置商住公寓或酒店式公寓用于自住的，可享用住宅一致政策等，这些方法能够直接转化20%的商业地产库存。（本报记者 柴秋实 靳 博 何 勇 胡雅婷）

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