北京楼凤信息-北京楼市黄金周急速冷冻成交量创多年新低

在刚刚过去的国庆小长假前后，全国有多达20个城市参加收紧楼市调控的行列，其中以北京力度最大，触及面最广。多家房地产机构的统计数据显示，黄金周期间北京楼市成交量创多年来新低，其他新出台调控政策的城市成交量也出现显著下调，新政效应呈现。业内人士广泛以为，调控重拳之下，市场预期开始走低，部分客群的购房筹划主动或被动延后，张望情绪之下购房需求的萎缩，将使得四季度成交量连续走低，此轮房价过快上涨趋向也迁就此终结。

□政策回想

北京楼市调控升级

9月30日，北京出台楼市调控新政，新政从加大住宅用地供应(加大中低价位、中小套型普互市品房供应比例)、加速自住型商品住宅用地供应、控地价限房价、差同化信贷等8个方面出手。其中，颇受关注的信贷政策明确要求，购置首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购置首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有一套住房的住户家庭，为改良栖身要求再次请求商业性个人住房贷款购置普通自住房的，不管有没有贷款记载，首付款比例均不低于50%；购置非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

新政之前，北京关于首套房的首付比例一致为30%，不分普通住房还长短普通住房，此次新政实行了差同化的政策。

北京市房协秘书长陈志表示，从各大商业银行取得的威望数据显示，如今北京首套房的首付比例平均在36%，也就是说，虽然购置首套普通自住房的首付款比例提升到了35%，但其实还是少于如今购房者实际的平均首付比例，所以关于刚需家庭的购房贷款影响很小。“认房又认贷”政策备受关注，即只需该家庭名下有房，再次购房时不管是不是还有贷款，实施的都是二套房的首付比例。此举是更加明确差同化的信贷政策。家庭已经拥有一套住房的，再次购房只有两种缘由，一是改良，二是投资。而无房家庭购置住房，对比之下则更需求贷款赞同，应当有一个前后保证的顺序。即贷款优先去赞同无房家庭购置住房，然后才是改良型需求，而投资投契的需求则果断要克制。

□成交数据

黄金周成交量显著下降

华夏地产研究中心统计数据显示：刚刚过去的国庆长假期间(10月1日－7日)，北京新建住宅签约216套，二手房住宅签约209套，合计签约425套。与过去5年同期对比(去年国庆合计成交543套，2014年成交594套，2013年成交863套，2012年成交587套，2011年成交1039套)，从成交数据看，今年国庆长假为多年最低点。

今年国庆7天，合计纯商品房住宅签约136套，均价为33862元／平方米。

华夏地产首席分析师张大伟分析以为，虽然这些成交量多是节前的成交延后至国庆期间网签，但整体上也体现了当下市场的情形。整体来看，北京在9月30日出台的政策已经开始影响市场热度，市场进入了急速冷冻阶段，涨幅有希望迅速放缓。

从供应情形来看，据亚豪机构统计，十一长假7天，北京住宅市场唯一4个项目入市，其中仅亿城燕西华府一个普宅项目，和中昂时期广场、西长安壹号等3个商办项目。4个项目新增1012套，预售允许面积5.5万平方米，与节前一周14盘入市的盛况已不可同日而语。

亚豪机构市场总监郭毅分析以为，北京节前出台的9·30新政，因未触及商办市场，未对商办产品的成交产生直接影响，所以十一长假期间的成交量中商住占比逾八成，然而关于纯商品住宅成交量的打压可谓“卓有成效”。

□现场看望

看房人少部分售楼处暂停招待

随着北京楼市新政的出台，此前冷冷清清的售楼处也开始降温。国庆节期间，记者访问大兴、房山等在售项目售楼处，与十一假期前对比，前来看房人显著削减，有的项目甚至缘由是看房人数少而暂停招待。

南城某项目售楼处在国庆期间选择暂停营业，项目工作人员表示，国庆期间看房人数较少，所以项目决定暂停招待，比及十一长假以后恢复正常。

即便在假期正常招待的项目，看房人数也较节前显著下降，10月4日，记者在大兴某在售项目售楼处发现，从下午2点到下午4点期间，合计有不到十组看房者到访，“每天看佃农家人数不到节前的三分之一，滑落特别显著”。销售员小王向记者表示，“每年十一假期，很多客户选择走亲访友、外出旅游，所以看房的人其实不多，再加上节前北京出台楼市调控新政，受调控影响，一些客户购房变得迟疑。”

现场看房的一名购房者向记者表示：“节前看中该项目一套100多平方米的三居室，买房目标主如果为了自住兼投资，缘由是属于二套非普通自住房，依照新政策，首付款比例从50%升到70%，已经超过了自己的预算，假如要买还得向亲戚朋友借钱，目前有些迟疑要不要买了。”

□政策影响

大批项目延后开盘

“节前北京新政的忽然攻击，使得大批项目标入市节拍被打乱。”亚豪机构市场总监郭毅告知记者。因为首套和二套房首付比例同时提升，开发商需求关于客户购置能力进行重新甄选，所以纷纷延后开盘。而基于新政以后的市场张望情绪，十一期间开盘的项目销量也其实不乐观，此前北京房地产市场上的“日光盘”现象短时间内将不复存在，纯商住宅市场的销售速度将放缓。而商办产品此次并未纳入到收紧调控的范围以内，所以该类产品的入市积极性仍将坚持高涨。

链家最新公布的研究报告显示，北京9·30新政中的差同化信贷政策着眼于短时间，调控住房需求；土地供应政策着眼于中长久，调控住房供应。长短配合、信贷和土地联合是本次调控的基本特点。

成交量或超预期下滑

链家提供的数据显示，2016年北京月度成交量达到了1.5万－2万套，是历史惯例水平的1.5倍，个体月份甚至高达3万多套，这说明需求的释放速度很快，在某种水平上已经透支；同时目前的可售库存只有惯例水平的40%，处于极低水平且仍在连续下降；成交中，接近80%的购房人群应用了贷款，且贷款比例显著上升。这说明市场已经处于相比较非理性的状态。

在新政的影响下，二套房的购置本钱将大幅增加。新政的推出将有益于刚需人群购房需求的满足，同时克制投资投契性需求，稳固市场和房价。短时间以内，估计市场将整体处于张望期，业主和客户的张望情绪增加，成交量会显著缩减。考虑到愈来愈多的交易是转换需求和连环单，成交量下滑的幅度也许会超预期。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖以为，随着新政的落地，北京新房市场将重归理性。一方面，新房供应将重启“90/70”，即90平米以下住宅供应不低于70%；另外一方面，加大自住型商品房供应，将有益于克制房价的过快上涨；第三，从土地招拍挂和预售证核发方面双控新房销售价钱，整体防止新房的豪宅化，从构造上加大中低价商品房供应。另外新政关于消除惊恐心理、稳固市场情绪、平抑房价上涨将起到积极的用处，估计10月北京楼市交易量将慢慢回落，房价也将慢慢企稳。

□土地市场

新政后首宗宅地仍被房企疯抢

加大自住房等保证房土地供应，是北京楼市新政的重要一环。在过去几年，自住房成为处理中低收入人群栖身的最大供应调控办法，在自住房供应多的年份，市场显著降温。

昨天，位于亦庄的一宗住宅地块拍卖，虽然地块的栖身用处将所有效于建设自住型商品住房，但在现场竞拍之前网上已经收到11次报价，现场更是引来11家房企的竞逐。最后，通过40多轮竞价，该地块被广博新元以21.1亿元的总价竞得，楼面价20824元／平方米。

公布资料显示，该地块为R2二类栖身用地，建筑控制规模为101325.2平方米，栖身70年，办公50年，商业40年。其中栖身用处建筑规模所有效于建设“自住型商品住房”(最大套型面积90平方米)，销售限价为23000元/平方米(含全装修本钱)。

依照建筑面积算，该地块将产生1300套总价在200万左右的自住房。

依照普通住宅项目标开发时间，该项目估计会在来年启动申购，2019年到2020年完工入住。依照该地块要求的最大套型面积90平方米计算，单套价钱最高为207万元，依照新政规定的政策性住房仍可享用商贷30%、公积金20%的首付政策，购置者只需支付62万元的首付便可。

9·30北京新政规定，各区要进一步加大自住型商品住房用地供应，除东城区、西城区、石景山区外，其他区要于2016年内尽快安排一批自住型商品房用地入市交易。业内人士以为，在今年接下来的不到3个月时间里，北京还将有多个自住房地块入市。

□全国市场

抢购末班车推高54城整体交易量

9月30日至10月7日期间，包含北京、南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海、东莞、福州、惠州等城市前后公布了新的楼市调控政策，多地重启限购限贷。

10月8日夜晚，上海市住建委、上海市规划领土资源局联合下发《关于进一步增强本市房地产市场监管增进房地产市场安稳健康发展的看法》，提出在持续严厉实施“沪九条”的基础上，进一步强化市场监管，加大执法力度，标准市场次序，果断遏制房价过快上涨态势。同日，南昌市政府下发了《关于增进我市房地产市场连续安稳健康发展的若干看法》，南昌将从加大住宅用地供应力度、实行区域性住房限购、实行差同化住房信贷政策、增强住房金融监管和市场监管等多个方面进行调控。

华夏地产研究中心统计数据显示：在国庆长假七天，全国54个主要城市，网签商品房住宅41801套，超过去年国庆期间的成交量。华夏地产首席分析师张大伟分析以为，“一些城市项目怕出台限购政策，所以赶紧签约，抢限购末班车推高国庆期间网签成交量。”

20城实行新政成交量下调四成

张大伟同时表示，“在部分城阛阓中签约推进下，整体市场成交量同比显著上涨，但在这个基础上，包含南京、武汉、北京、上海等城市的成交量则出现了显著的下调。”

除北京以外，楼市调控升级之下的南京、苏州楼市，在这个国庆黄金周感觉到了从未有过的寒意。数据显示，10月1日-10月6日，南京楼市平均每天成交量在138套，而在国庆节前6天(9月25日-9月30日)，这个数据则达到744套，新政后的成交量缺乏调控前的两成。统计数据显示，国庆长假期间苏州商品住宅共成交2249套，较去年同比上涨70%。价钱方面，依据苏州市住建局提供的数据，已由10月2日的2.2万元/平方米左右跌落至6日的1.3万元/平方米左右。

南京媒体也报道称，投资客不抢房，改良客群又要开始张望了，部分新盘的客户流失量超过一半。在二手房市场，一些投资客听闻限购令后，立马提出解约的要求，之前的卖方市场一夜之间改变为买方市场，很多卖家已经表示能够降价。

张大伟表示，从实际签约看，遭到新政影响的20个城市，成交量出现了显著下调，实际跌幅达到了40%左右。估计这一成交量将在10月下旬逐步开始体现到签约数据上。从市场价钱看，北京、深圳、合肥、苏州、南京等地前期显著出现虚高价钱的二手房房源，大都大幅降价到市场水平。并且从限购城市看，意向购房者大批放弃购房意向的现象特别广泛。

□核心解读

还会有多少城市加码调控政策？

张大伟：在全国范围内，后续也许持续扩展限购，预期将来调控政策出台城市的数目会超过之前的预期，达到20-30个，主要包含房价已经显著上涨的一二线城市和四周辐射区，这些城市极也许在10月持续出台政策，包含北京四周、上海四周、深圳四周，和8-9月房价上涨排名前30位的城市，都极也许出台力度不一的调控政策。

新城控股高等副总裁欧阳捷：从今年的市场来看，热点城市轮动道路先是深圳、上海，随着是苏州、南京、合肥、厦门，接下来转向天津、郑州、济南。上海、苏州的调控升级致使热点城市轮动到了杭州、无锡，沿着南京、合肥的调控道路持续西进，武汉、成都又成为市场的热点。接下来也许还会看到，广州、福州、南昌、长沙、宁波、青岛、石家庄都很有也许掉进城市轮动的轮盘，其每个月房价环比指数涨幅均在100%上方区间。

10月楼市将会出现什么走势？

张大伟：10月估计北京房价将迅速降温，四季度涨幅将显著放缓，在自住房大批供应后，部分区域的价钱极也许出现调整。从市场看，过去9个月主如果带投资属性的改良需求为主。在新政策影响下，将迅速下降非理性需求。房价爆发的缘由是资金潮下的资产荒，致使购房者出现了惊恐，部分投资者借用惊恐出现了财富效应，那么要处理这个问题只能从三方面来，要么是下降资金潮，要么是增加优良资产，或许下降购房者惊恐，让投资者不能够短时间获利，北京等城市出台的政策从三方面都做了加码，信贷不能够只投入到房地产，要有政策束缚信贷进入实体经济，房地产去库存也不能够只去一二线城市，银行对三四线应当增加利率优惠。政策惊恐必须下降，给市场以安稳的预期。

北京是全国第一个调控政策整体触及到上述三点的城市，估计其他更多城市将学习北京的政策力度，2016年这一轮房地产市场降温，极也许从北京开始。

欧阳捷：近期集中出台的楼市新政将重点打压投资和改良需求，一些中高端项目标客户折损率广泛在10%-60%之间，有的甚至高达70%-80%，这些客户很多是前期已经交付定金，但新政使其失去购房资格或许贷款出现问题。在今年末到来年上半年，将进入政策再收紧的周期，投资客的狂欢将随着货币政策调整而消声匿迹。平均来看，已经出台调控办法的20多个城市近期将会出现20%左右的成交量下滑，市场正在恢复合理状态。

房价会降吗？

张大伟：政策的目标确定不是降房价，而是克制房价过快上涨，但市场其实不睬性，所以很快会出现降价的个案，一旦年末央行额度吃紧，房价的下调极也许会舒展到很多城市。

欧阳捷：短时间内调控升级的城市成交量会出现显著下调，可是，价钱出现大幅下调的也许性其实不大。因为今年前几个月的销售火爆，房企手中现金流广泛富余，所以不会出现大批为冲成绩降价跑量的局势，但也不消除个体项目为加速去库存而降价甩货的个体现象。

目前是买房的好机会吗？

张大伟：在改良需求主导的时期，调控政策影响下，将来刚需市场也许出现平庸。但关于改良需求来讲，正好是一次选择优良物业的良机，在房地产调控下，买房就应当坚持几个原则：首先，仍然是购置优良有价值的区域资产；其次，购置改良型优良楼盘物业；第三，选择现房比期房好。

京华时报记者潘秀林邢飞

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