专家：楼市调控一城一策先要有顶层设计

下半年楼市调控或现新意向。近期上海诞生全国新“地王”，使得楼市调控恐收紧的预期升温，在楼市热度较高的二线城市南京、苏州、合肥等地，如今已出台新一轮楼市调控政策，与此同时，一些三四线城市则祭出了发放“购房券”的去库存新政。据此，有业内人士表示，将来房地产调控将升级到“一城一策”。

上述意向出现的背景是，上半年各地楼市出现较大分化，三四线城市去库存压力仍大，而一线城市和以省会城市为代表的二线城市则在连续高烧后堕入渺茫。

这样的情形下，实行“一城一策”式的精准调控，会更有针对性。可是，要做到落地稳定，还需求基本的“顶层设计”。

采用“一城一策”式的精准调控，必须熟悉到调控政策的局限性，特别要防止“乱抚琴”。自今年以来，地方政府出台的奇葩调控政策其实很多见，好比被连夜叫停的沈阳“大学生0首付购房”，这类极端政策过于短视，一旦出台后患无限。实际上，不管何种调控政策，作为政府干涉市场的体现，普通都有或多或少的反用处，而一些地方政府存在懒政思想，为调控而调控，常常会制作出新的费事。2014年下半年到2015年的一二线城市楼市过快上涨，恰是由楼市调控激发的，后续调控应汲取教训。

“一城一策”的基本指点思想，首先是要辨别一二线城市和三四线城市，这是适应产业构造调整的必定请求。就三四线城市而言，需求正视这些城市赖以生计的传统制作业在整体趋衰，人口吸纳能力也随之萎缩，适应趋向的做法是，“去库存”政策能够平和推出，地方政府不该再将承当经济、工作职能的重任寄望于楼市。

就一二线城市而言，需求认清，土地供应的有限性带来的供需抵触是楼市泡沫出现的重要缘由。一二线城市的发展动能比三四线城市更足，意味着前者的人口吸纳力还会连续加强。如今看一线城市，泡沫更多出目前地价，而不是房价。上半年楼市出现了地价比房价高、“面粉比面包贵”的问题，体现了楼市问题很洪水平上是土地供应的问题。

恰当增加重点城市的土地供应，同时尽量削减其他方式的调控，是处理楼市过快上涨的有用思绪。今年上半年，上海的第三产业增速高达11.6%，但实际GDP增速只有6.7%；苏州、南京、武汉也分别高达10.9%、10.7%和10%，但实际GDP增速分别为8%、8.4%和7.6%。第三产业的较快增长是好事，但从久远讲，假如因为高房价形成高端制作业和新兴产业生计困难，那么如今的增长在将来也许被拖累。所以，一线城市的楼市调控要有经济大局观。

总的来讲，经济硬着陆是楼市最大的风险所在，楼市调控不能够只盯着房价是否太高，也不能够只为去库存而去库存，对比这些短时间目的，实体经济的真实需求才是楼市调控真正需求适应的，这类思想，也应贯彻到“一城一策”中去。

作者杨国英 系财经专栏作家

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