保定部分住房十年限售政策难大范围复制两三年限售是主流

“限售”正成为新一轮楼市调控升级的必要手段。昨日，保定（楼盘）再出楼市调控新政，不仅限购升级，而且限售也加码，在普遍2年限售的基础上，要求对通过“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房公证摇号销售，并且要求十年限售。

对此，接受证券时报记者采访的业内人士认为，十年限售只是保定部分住房的创新尝试，并且只在保定主城区适用，全市范围内跟进的可能性不大，更不可能在全国其他城市推广。而目前全国多地2年或3年限售政策比较普遍，未来更多城市或跟进。

十年限售难大范围复制

近日，保定市公共资源交易中心挂牌30宗地，其中，2017-30号宗地就是按新政中所说的“双限双竞”（ “限房价竞地价，限低价竞房价” ）方式出让，并且要求竞得土地的竞买人需告知该地商品房购房人，在取得房产证之日起10年内不得买卖。

中国指数研究院常务副院长黄瑜指出，保定十年限售政策是在京津冀协同发展的特定背景下，对特定地块的特殊规则，其主要目的是稳定市场预期和房价走势，表明坚决抑制投机、支持自住的态度。十年限售政策固然严厉，可也是鼓励了真正的自住需求，促使住房回归居住属性。对于投机需求而言，流动性长期禁锢无法快速周转，未来不确定性增加，势必将挤出投机需求。

“目前限售十年仅在保定主城区执行，当前也仅有单个案例，因而单就此宗地块而言，从量上来说对市场的影响较为有限，但从限售周期上却可以看出当地政府在去杠杆问题上决心的坚定、态度的坚决，未来也有可能有其它类似‘品相’的地块出让参照这一规则。同时，考虑到京津冀协同的因素，此项政策也可能对京津冀区域及其他城市起到示范效应。”黄瑜说。

上海（楼盘）易居房地产研究院副院长杨红旭接受证券时报记者采访时则认为，目前保定仅有一块地的商品房十年限售，未来可能零星有个别地块也这样，但保定地区不可能大面积推广，更不太可能全国推广。“十年限售时间太长，对于买房人是严重的管制，现在部分城市2年或3年限售在一定程度上可以理解，短时间内为抑制投机，而十年限售太严厉，也没有必要。”他说。

中原地产首席分析师张大伟接受证券时报记者采访时也认为，两三年限售就可以达到约束投资的目的了，而十年限售对于环雄安周围地区有跟进可能，但全国其他城市不可能全面跟进。

值得注意的是，保定此次新政的适用范围是莲池区、竞秀区和高新区。其他各县（市）、清苑区、满城区、徐水区人民政府及白沟新城管委会要参照主城区做法，结合当地实际，制定切实可行的房地产市场管理意见。

两三年限售或更多城市跟进

目前，限售政策已经成为此轮调控的重要特点，自厦门（楼盘）率先针对个人出台限制交易的措施后，限售城市逐渐从热点一二线向周边三四线蔓延。据中原地产研究中心统计，目前全国已经有超过30个城市开启“限售”，多数城市明确新购住房需取得产权证后满2-3年方可上市交易。

同策咨询研究部总监张宏伟接受证券时报记者采访时表示，2年或3年限售有两个目的，一是将活跃的楼市需求冻结并后置，避免快进快出的楼市投资投机炒作行为，起到抑制投资投机的作用，使当前的楼市降温；二是，为楼市后续政策调整争取更多的时间，尤其是楼市长效调控机制相关的准备措施，比如房地产税立法、不动产登记等等。

张宏伟同时指出，楼市“限售”的时间长度的界定与楼市调控政策执行的时间、市场周期的时间、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等等诸多因素密切相关，“限售”时间并非任意制定。2年或3年限售政策比较普遍的政策，预计更多城市会跟进，北京（楼盘）、上海、苏州（楼盘）等这些核心城市也不例外。

张大伟也预计，未来限售政策将快速向三四线城市蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。

新城控股高级副总裁欧阳捷则认为，一二线城市房价长期看涨，在这种情况下，需求就被激发出来，包括有资格的改善性需求也变成了投资者，再多的供应也难以满足“全民购房式”需求，因此，增加供应只是供给侧改革的一个方面，抑制投资和房价上涨预期是另一个方面，预计一二线城市限价令将长期执行，特别是一线城市至少5年，限售将从目前的两三年延长到四五年。

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