中介费2.7%为潜规则存在极大下降空间

在房地产市场调控背景之下，二手房中介费调整再度成为热议话题。北京（楼盘）商报记者调查发现，在二手房市场成交量呈阶梯式下滑的情况下，下调中介费已成为中介公司促成成交的手段，目前，北京几大中介公司门店中介费均有所下调，部分中介公司的门店中介费优惠比例甚至过半。不过，包括链家、我爱我家在内的中介公司均表示，门店中介费下调只是一种优惠，公司并未统一下调中介费收费标准。此外，有消息称新一轮中介费调整正在研究中，市场现行的中介费收取标准下调将成为大概率事件。

门店中介费下调

“上周末，我去常营区域看了几套两居室，有一套还比较满意，但是我想再考虑一下。经纪人当时主动说房价还可以谈一谈，如果考虑买的话，中介费可以申请一个折扣。”首次购房的林女士向北京商报记者讲述着她的购房经历。

来京工作近六年的林女士，去年底就拥有了在北京购买住宅的资质，但是当时房价较高，她一直在观望。今年“3·17”新政出台后，北京二手房市场已经开始降温，房价也有了松动，于是，林女士将购房计划提上了日程。

“我在朝阳门工作，购房选择比较倾向于东边，最近一直在看的是东四环、东五环区域的房子。”林女士称，十里堡、黄渠以及常营等几个地铁口附近的房子都去看过，几个区域的经纪人都表示中介费可以给较大优惠，只要诚心买，中介费可以降到2.2%，有的中介公司甚至可以降到2%以下。

北京商报记者以购房人的身份咨询了链家、我爱我家等多家中介公司门店，发现中介费确实出现下调。朝阳区常营一家中介公司门店经纪人表示，“之前中介费也有折扣，但一般都在2.5%以上。近期关于中介费的优惠比较大，不会死卡2.5%这个标准，总价越高的房屋，中介费优惠力度越大，但一般都在2%以上”。

朝阳区十里堡区域一家我爱我家门店经纪人透露，目前中介费比例明显下降，只要客户谈到中介费问题，都能给出优惠，甚至经纪人会主动提出降低中介费以促成交易。

此外，链家、我爱我家等中介公司门店都出现中介费比例下调的现象，其他一些小的中介公司中介费收取标准一直都不高，目前中介费收取标准则更低，有的门店甚至只收取1%的中介费。

对于部分区域门店下调中介费比例一事，链家相关人士称，到目前为止，链家并没有对费率进行调整，具体到各个门店执行，本来都会有酌情打折的情况出现。一些门店降低中介费，是门店根据成交情况自行给客户的价格优惠。目前总部还未下发下调中介费的相关文件。

成交低迷的“抢客”

一位业内人士透露，无论是链家、我爱我家还是别的中介公司，目前中介费下调都是门店为争抢客户的自发行为，并非是政府部门或者是中介公司下发的统一规定。

事实上，自“3·17”新政出台后，各中介公司在“抢单”时往往都会在中介费方面给出较大优惠。此前，本报曾报道过我爱我家为了与链家争抢客户，而给出中介费1%的惊人优惠事件。

随着市场不断下行，类似的为“抢客”而降低中介费的现象越来越普遍。二手房市场一直存在“抢单”的情况，在客户可以选择与其中一家中介公司签约的情况下，通过中介费的优惠来争夺客户，也是中介机构惯用的手段之一。

据青年路区域一家中介门店经纪人介绍，市场成交量较好时，中介费的优惠力度会比较小，因为公司的考核标准不仅包括单纯的业绩，还包括收取佣金的比例，中介费收取标准太低也会影响工资收入。但是，一些小的中介公司并没有这样的制度，这类中介公司往往为了实现签约，会给出很大的中介费优惠，尤其是在市场行情不好的时候。

自“3·17”新政以来，北京二手房市场成交几乎腰斩，有些区域成交量跌幅甚至接近80%。据北京市住建委数据显示，4月北京二手房住宅共完成网签16902套，环比减少35%。机构数据显示，5月上旬，北京全市二手住宅共网签3365套，与4月上旬相比减少25%，同比2016年5月上旬减少43.6%，市场整体下行态势非常明显。

从日签约套数来看，3月下旬的每日网签量大多在900-1200套；进入4月后，每日网签量基本都维持在600-900套之间；而在5月上旬，每日网签量已经全面下降到600套以下，最高不过564套。可见，“3·17”新政后，北京二手房市场的交易量已经出现了非常明显的阶梯式下滑。

中介费全面下调？

不仅仅是中介公司门店开始下调中介费比例，目前市场传闻中介行业以及各中介公司已经在着手研究中介费的降低和相关的改革措施。业内认为，中介费下调将成为大概率事件，北京二手房市场中介服务费全面下调的时代或将来临。

事实上，目前市场现行的2.7%中介费标准是行业的“潜规则”。相关部门规定的房地产中介服务收费标准并非是2.7%，而是按照房屋总价实行分档次收费。2011年，北京市发展和改革委员会曾发文对北京市房地产中介服务收费标准进行明确规定。按照规定，住宅买卖经纪服务收费标准实行分档差额累进，房屋总价500万元及以下，收费标准为2%；房屋总价500万-2000万元，收费标准为1.5%；房屋总价2000万-5000万元，收费标准为1%；房屋总价5000万元及以上，收费标准为0.5%。此外，收费标准可以下浮，少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10%。

目前，市场中流传的中介费改革有三种方案：降低中介费收取比例，从2.7%降至1%；中介费根据房屋总价分档次收费，总价越高收费标准越低；按照固定费用收取，无论房屋总价高低，均收取固定的中介费，即“一口价”。

亚豪机构市场总监郭毅曾表示，在房地产买卖交易中，无论是总价200万元的房屋，还是1000万元的房屋，中介公司提供的服务并没有太大差别。但是按照2.7%的收费标准来计算，房屋总价越高，中介公司的利润越高，中介公司提供的服务与收费并不对等。因此，中介费应该根据房屋总价进行调整，按照房屋总价进行梯度收费是相对合理的。

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