“317新政”众生相：首付突增300万“连环单”纠纷增加

“3·17新政”出台后，吴旭（化名）的换房进程戛然而止。他已经将原有房屋卖掉，而新购房屋尚未完成网签。按照最新的政策规定，他需要补充近300万的首付款，才能完成这笔交易。但短时间再凑这么多的首付，对他来说基本不可能。

3月17日下午，北京（楼盘）市多部门发布楼市调控新政。规定购买普通二套房的首付比例不低于60%，购买非普通二套房的首付款比例不低于80%；在确定购房套数时，采用“认房又认贷”的原则。政策即时生效。

被“3·17新政”影响的购房者不止吴旭一人。政策发布后，大量未完成网签的在途交易遭遇阻隔。很多购房者的首付比例大幅提高，甚至翻倍。按照当前北京的房价水平，这相当于提高数十万到几百万不等的首付。

首付款突然翻倍

吴旭来北京已有十年的时间。2012年初，他在房山区购买了第一套房子， 88平方米的两居。

2015年，女儿出生，父母来京。吴旭萌生换一套大房子的想法。

2017年春节后，吴旭的房子已满五年，作为“满五年唯一”的房产，他很快将房子卖出。期间，吴旭看中了亦庄区域的一套135平米的大房子，并前去认购。为减轻首付压力，他从亲戚朋友处借钱，提前还清了原有房屋的贷款。

吴旭购买的是一套新房，总价710万元。按照当时的首套房政策，无房无贷的他只需支付40%的首付款，约284万元。

2月28日，吴旭交了10万元的定金。3月3日，提交资料做资质审核。3月9日，正式签合同，并交完首付款。3月17日上午，吴旭的资质审核通过。开发商告诉他，将在3月21日申报网签计划，24日或25日做网签。

但在3月17日下午，调控政策出台。按照“认房又认贷”的新政，吴旭购买的这套房屋被认定为二套。且由于单价超过普通住宅标准，房屋被认定为“非普通住宅”，按照最新政策，吴旭的首付款比例将从40%提高到80%。

一夜之间多出280多万的首付款，让吴旭感到压力重重。更加尴尬的是，吴旭购买的新房将在今年底交房，他原本准备和家人租房一年作为过渡，如今看来，租期似乎“遥遥无期”。

吴旭感到郁闷的有两点，一是政策未能留出缓冲期，二是自己的合理需求被认定为非普通住宅。这不仅导致首付比例提高，还要付出额外的税费成本。

据了解，除建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140平方米（含）以下两条硬性标准外，北京普通住宅标准价格红线设置为：五环内单价低于39600元/平方米、总价低于468万元；五环到六环单价低于31680元/平方米、总价低于374.4万元；六环外单价低于23760元/平方米、总价低于280.8万元。

有分析指出，过去两到三年，北京房价上涨明显，但普通住房的认定标准并未同步调整，使得大量房屋因价格过高被认定为非普通住宅。吴旭的房子位于五环外的亦庄区域，因这一规定，他需要多付出两成首付。

“连环单”引纠纷

同样受到新政影响的还有王芳（化名）。3月初，她在朝阳区管庄区域购买一套二手房，总价为560万元。由于是换房需求，且有贷款尚未结清，王芳需要按照当时的二套房政策来购买，即最低首付50%。

二手房评估价往往相当于交易价格的80%－90%。按照90%来估算，王芳的最低首付款在308万左右，算上税费，整体购房成本约为320万。

经过认购、签约、资格审核等流程，3月14日，中介人员通知王芳，网签的时间定在3月20日，并让她准备好相关材料。

时间不等人。3月17日，调控政策出台，按照新规，王芳的首付比例将从50%提高到60%。也即，从308万提高到358万左右。

王芳无比沮丧，对于她来说，308万的首付款已经十分吃力，瞬间多出的50万元更是无力支付。慎重考虑后，王芳决定放弃这套房子，赶快寻找一套价位更低的房源。

但解约过程却不顺利。由于担心调控后房价下降，且同样面临“卖旧换新”的情形，业主并不同意解约，希望仍以原价成交。

由于双方均坚持立场，“拉锯战”从3月19日持续至今。王芳交给业主的20万元定金，至今未能退还。其间，中介人员也多次调节未果。无奈之下，王芳找到律师，希望诉诸法律途径。

“3月17日以后，这类房屋买卖纠纷迅速增加，而且很多都出在这种‘连环单’上。”中咨律师事务所律师贾瑞果向21世纪经济报道记者表示，“因为政策突然出台，且并未留出缓冲期，因此很难界定买卖双方的责任。”

他表示，换房需求通常是一环扣一环的，交易各方很难真正达成一致，导致这类问题很难解决。

链家研究院院长杨现领表示，目前二手房市场上70%以上为换房群体，“认房认贷”严格了首套标准，“先卖后买”也被界定为二套，导致首付门槛大幅增加。受政策影响最大的是已成交但未网签的群体。

在途交易陷入困局

无论如何，政策的影响已经形成，吴旭和王芳也一直在寻求解决渠道。

北京市房地产业协会秘书长陈志向21世纪经济报道记者表示，调控政策可能会对一些人不利，但在现实中很难避免，要出台有效的补救方案更是困难。

“如何认定做了一半的交易？从认购开始？从交定金开始？还是从交首付款开始？”陈志说，由于房产交易周期长，部分项目的前期交易有不规范之处，因此很难对在途交易进行确认。

与此同时，一些“连环单”交易环环相扣，前后涉及多单交易，若照顾此类“连环单”，政策效力将大大削减。

因此，按照当前的条件，类似上述两个案例的问题，恐怕难有合适的解决办法。

从某种意义上说，“不留缓冲期”的政策设计，也是不得已而为之。

2015年8月14日，北京出台通州区“限购令”，政策发布当晚，通州区的8个项目就连夜开盘，且价格均有明显上调。2016年5月5日，通州区对商住房实施限购，同样引发部分项目连夜完成网签。

有业内人士将此现象与多年前的“价格闯关”相提并论，并认为，若政策留下一段缓冲期，反而给部分投资者提供空子。

贾瑞果认为，这种设计本身无可指摘，但在政策条文和配套措施上，仍然缺乏合理的设计。例如在出台政策的同时，普通住宅的认定标准、二手房交易指导价均未同步调整，导致购房成本出现提升。

陈志也表示，过去的调控政策有太多的“一脚刹车、一脚油门”的特点，但这是由当下的各项客观条件所决定，而不应是楼市调控的常态。理想的调控政策应具备“长期、有效、稳定”的特点，这也是决策部门需要不断改进、并最终实现的目标。

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