深圳首套房利率普遍九折新房成交量连续三个月下跌

2月3日，央行全面上调各期限逆回购招标利率，同日开展的SLF利率也全线上调，这被市场解读为货币政策收紧的信号。随后北京、广州以及部分二线城市传出首套房贷利率上调的消息，深圳的动向随即成为市场关注的焦点。

首套房贷利率普遍维持九折

《每日经济新闻(博客,微博)》记者从多家银行了解到，自去年9月以来，深圳首套房贷利率普遍维持9折优惠，5年期贷款利率为4.41%，暂未有调整迹象。

一家国有大型银行一名客户经理告诉记者，该行首套房首付3成，房贷利率9折。如果有贷款记录，则利率上调至基准利率的1.1倍。

“现在步入加息周期，但是这还没有反映到定期利率里面，不排除深圳做出对政策回应的可能。”上述客户经理表示。

海通证券(600837,股吧)首席经济学家姜超发布的研报指出，截至2016年9月末，银行住房贷款平均利率为4.52%，银行房贷平均期限应该在10年以上，当时10年期国开债利率只有3.13%。如果比较国开债和房贷，则主要计算风险资本占用的资金成本。目前银行的资本充足率在13%左右，而ROE在20%左右，这意味着如果100%计提风险资本，所占用的资金机会成本大约在260bp，由于房贷只需计提50%风险资本，因而房贷利率大致应该比国开债高出130bp。

在2016年9月份底时，10年期国开债大约在3.1%，而房贷利率平均大约4.52%，两者相差142bp。而目前的10年期国开债利率大约4.2%，对应房贷利率的合理水平在5.5%左右。所以，在房贷市场，加息也已经开始了，而且还会继续下去。

调控后楼市量价齐跌

虽然在信贷方面暂无加码，但监管层调控房价的决心不减。1月19日，深圳市规划和国土资源委员会发布《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》，其中明确提出新房预售价不得高于周边同类房源、二期不得高于一期当前价；现售房价不得高于申报价、装修成本必须从申报价格中剥离。此文件出台后，深圳房地产开发商在项目定价时将受到诸多限制，而开发商在推售、报价方面的谨慎亦将持续影响新房市场的供应。

深圳中原研究中心监测的数据显示，1月，新房市场仅3个项目获准预售，批售量较前期大幅减少，但是由于去年12月底项目取得预售量较多，在1月进行推售。此外，入市项目仅有7个，其中住宅项目有3个。

结合深圳市规划和国土资源委员会的统计数据，1月深圳全市新房住宅共成交1652套，环比下跌23.55%，成交面积17.42万平方米，环比下跌20.23%。这是继2016年11月份以来，深圳新房成交量连续下跌的第三个月。

深圳中原研究中心的数据统计表明，深圳1月份新房的成交均价为54931元/平方米，环比下跌0.03%。自去年10月“深八条”出台后，新房均价已经连续4个月稳定在5.5万元/平方米上下。Q房网数据研究中心指出，这表明新政对于房价的控制效果相当明显，新房的售价受到相对严格地把控，当前的行情亦使得开发商的定价更为保守。

二手房方面，深圳中原研究中心监测得到的数据显示，1月，深圳二手住宅成交2747套，成交面积约为24.5万平方米，分别环比下降27.9%和29.5%，而成交大幅下滑的主要原因是1月适逢春节假期，市场整体冷淡。全市二手住宅均价为54130元/平方米，环比上涨0.4%，连跌3个月后有小幅回升。

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