楼市冷热不均三四线土地供应或遭缩减

■本报记者 王海春 上海（楼盘）报道

一二线楼市连续炽热，三四线城市去库存压力不减。日前有消息称，领土部也许会出招，必定水平限制对三四线城市的土地供给。通过对商品房依据供需形势因城因地施策，树立住宅用地供给分类管理制度。

据Wind资讯数据，60家A股和H股房企2016年在公布土地市场通过招拍挂方法，用于拿地的资金近1.13万亿元，较2015年上涨了六成。分析师指出，不管是购房还是投资拿地的需求，依然集中在一二线城市，目前还没有向三四线城市转移的迹象。楼市冷热不均的现象，仍会延续较长的时间。

老库存未去新库存又生

三四线城市的土地供给，将来或出现缩减。

据央视新闻的报道，领土资源部1月12日表示，对去库存压力大的三四线城市，要削减导致暂停住宅用地的供给。而对房价上涨压力大的城市，则要调整用地构造合理增加土地供给，提升住宅用地比例。

三四线去库存已有一年多，为什么如今仍处于去库存状态。有开发商指出，已建好的新房处于去库存的同时，大批的土地出让又产生了新的供给量。这从去年三四线城市出让土地的数目和规模，出现不一样水平的上升中得以看出。

华夏地产日前发布的数据显示，一线城市2016年土地出让金同比降低约15%，而二线和三四线城市的土地出让金额，则较2015年分别上升了78%和22%。

关于一线土地出让金降低，华夏地产大陆区副总裁刘天旸表示，尽管一线城市土地热度很高，土地的供给量出现的紧缩，使得土地收入较前一年出现降低。受新房市场炽热及开发商涌入的影响，二线成为2016年房企最受热捧的城市，加之推地规模加大，所以增加了这些城市的整体土地收入。

而对三四线城市来讲，受市场热度整体上升带动，尽管新建商品房仍处于去库存阶段，但地价也出现不一样水平上扬。受此影响，土地出让金收入有所上升，也达到近5年以来历史的同期平均水平。

一家金融机构高层告知记者，除过需求不旺，三四线城市去库存难，一则因为存量的库存基数较大，另外一方面则与新增土地供给有关。而构成这类情形，则与地方政府收入、债务压力及经济增长，有着千丝万缕的联络。

在穆迪企业融资部副总裁梁镇邦看来，整体经济环境依然说不上理想。实体经济不旺，地方经济增长压力不小。此前地方政府通过地方平台发了很多地方债务，用于投资公建配套及基础设施，但这些项目或许处于建设期或许回收投资的周期较长。

“出于拉动经济增长及地方收入的考虑，尽管很多地方仍处于房地产去库存的状态中，但房产价钱走高也在必定水平增进了土地市场的活跃。很多地方所以也加大了土地供给，一方面借助房地产开发拉动地方经济增长，再者通过增加土地收入为地方取得更多收入，能够提升地方政府偿还债务的能力。”梁镇邦在接纳记者采访时说。

冷热不均局势仍将延续

领土部日前关于土地供给的亮相，转达出什么信息。

高力国际实施董事汪蓓以为，今年政府仍将采用分类调控的思绪，对三四线城市的政策赞同仍将持续，而一二线城市的调控很难放松。

分析人士以为，三四线土地供给恰当缩减，将对这些城市去库存产生积极影响。

“三四线城市的需求量没有一线城市大，但新建商品房和土地的供给量，却高于热点城市。”仲量联行中国区研究部总监周志锋表示，假如三线四城市土地供给有所降，这些城市去库存的速度也许会加速。

在三四线城市或小幅紧缩土地供给之际，一线城市的土地成交价钱也出现了回落。

一家中型房企市场部人士表示，尽管开发商去年销售额相当高，但手中有钱的开发商如今在土地市场的出手却不像2016年那么果断。其缘由除过热点城市出让的土地数目不多，另外一个缘由是缘由是部分热点城市所出台的土地政策，使开发商拿地资金遭到了限制。

第一宁靖戴维期研究部助理董事张琳指出，开发商并不是看空一线城市，而是缘由是拍地规则的变化，限制住了拿地的规模和量级。“对开发商拍地的自有资金做出严厉规定，并对土地融资进行监管的办法，收紧了开发商拿地的资金杠杆。”张琳表示。

可是有经济学家指出，冷热不均，仍将是今年楼市和土地市场的主基调。而今年的政策，也也许会出现类似的现象。

交通银行(601328,股吧)首席经济学家连平表示，尽管房地产出现了部分收紧，但市场仍坚持着较高的投资热情。将来成交在部分城市也许会出现回落，增速减慢已经是也许率事件，但这其实不料味着房价会大幅回落。

在连平看来，不动产投资持续增长的预期，依然很强。

如今的情况是，市场的流动性依然很强，宽松的市场环境下如何使资产保值增值、更好配置资产，是投资人必须做出的选择。”

“跟随二三线城市房价持续增长，将来会有愈来愈多的城市面对调控。而三线和四线大部分城市在高库存的背景下，依然偏冷。这也将对2017年的货币和房地产、土地政策，带来一系列重要的影响。”连平说。

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