宁波销售骨干调入上海万科华东区架构谋变

1200亿的前方，是万科华东区域（即上海区域）重整的一盘棋。

日前，万科发布了华东区域16城销售1200亿的成绩，也是该区域成绩第一次超出千亿。其中上海公司超出300亿，稳居万科城市公司首位。

同时万科华东快速进入了区域调整。21世纪经济报道记者独家得知，1月4日，万科集团召开大会，主题之一就是万科内部的人事调动，其中一部分触及华东区域重大人事更改。而知情人士透露，万科华东区域的人事与业务板块在2016年已进入调整期。

以长三角为核心的上海区域是万科如今四大区域板块之一，其他三个身份相同重要的区域分别为：以珠三角为核心的广深区域、以环渤海为核心的北京（楼盘）区域，和由中西部中心城市构成的成都区域。

1200亿可否成绩万科华东区域2016年四大区销售之首的身份，如今在万科有关人士看来还没有出最后结果。但事实上，站在2017年开年之际，万科上海区域制造了两项第一：首度过千亿、首度成立产业地产有关区域公司。

1200亿驱动力

万科从1984年成立至2016年，32年间成绩完成6级跳，营业收入冲破1800亿元，销售金额超出3600亿元，年复合增长率达到37%。

2016年上半年，万科四大区域＋海外区域销售金额占比分别是：广深区域 26.2%、上海区域37.4%、北京区域19.6%、中西部区域16.3%和海外地区0.5%。

万科上海区域已经抢先。

在销售额方面，2016年，万科华东（上海）区域仍居于四大区首位，全年销售1200亿。

万科高等副总裁、上海公司总经理张海此前以“寒带雨林”比方上海区域的事业规划。在张海的雨林全景图里，包含万科城市更新、TOD项目等。

成立产城区域级公司

日前，宁波（楼盘）时任总经理牵头做区域级城市更新与产业公司，这也是万科史上首度将第一个新业务板块成立区域级公司。一位接近万科上海区域管理层的知情人士表示，这表示，产业地产的业务储备量已经达必定例模。

万科前后成立了星商汇、万科云城、万科云、浪花试水产业地产。如今万科在上海已完成6大商务区的14个产业项目，整体量超出200万平方米。其中，上海延安西路1262号地块整体租赁开发项目是万科在上海启动的首个核心城区的城市旧改项目。

增强不动产经营能力是房企提升市场竞争力的一个道路。如今万科在一些城市的投资战略上，已经显著体现出不动产经营的趋向，好比上海七宝万科广场、上生所项目标运营等。

高力国际中国区产业地产实施董事邓懿君分析以为，房企做产业地产的机遇在于转型，这是很典范的疏散风险的做法。但在转型培养期，房企所做的持有型物业投资收益其实不高。例如厦门（楼盘）万科驿，投资报答率在6%左右。

邓懿君指出，万科在物流地产已经走出一个成功形式，做产业地产也离不开物流地产的驱动。在物流地产运营方面，万科与黑石协作成立合资公司，而在资产层面，万科和黑石各占50%，万科希望坚持必定的重资产属性。

万科在2016年上半年通过土地招拍挂、战略协作等方法新增9个物流地产项目。这些项目所有为协作项目，权益占比50%；2016年下半年新增两个全资物流地产项目，分别位于昆明（楼盘）与佛山（楼盘）。

值得关注的是，万科2016年上半年新增的9个物流地产项目中，6个散布于长三角的宁波、嘉兴（楼盘）、南京（楼盘）、合肥（楼盘）。

人事调整

与产业城市区域公司成立同时，万科华东区在人事安排上也有动作。

1月4日下午，万科召开集团大会。上述知情人士透露，上海区域马上头对大换血，如今担任上海区域营销负责人的吴俊将调任徐州（楼盘）公司，打发调任宁波公司；宁波主要销售骨干大部调入上海公司；杭州（楼盘）的营销负责人王一川则调任上海公司。

“领导在处置人事更改的时候普通有两个考量，首先宁波公司2016年成绩比较突出，这与团队营销实力有较大关联，而上海公司的成绩尽管也不错，但对比2015年并没有更好的进展，更多依附于项目路段；第二个考量则是领导的个人作风因素。”这名万科内部人士透露，宁波公司2016年销售异军崛起，如若黑马。在第三方机构的排行榜单可见，宁波万科以111.8亿元稳居宁波当地地产销售2016年度榜首，相当于第二名荣安地产(000517,股吧)49.98亿元的两倍多。2017年伊始，张海对这个团队寄予厚望。而万科内部跑马制度致使的人员内部流动也与“能者上”这一原则一脉相承。

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