11月11日-11月共11城升级楼市调控房地产市场有望持续降温

距离“9·30”楼市调控两月有余，多地楼市调控脚步并未停止。据记者不彻底统计，11月份，有11个城市升级调控政策对楼市进行收紧，上海（楼盘）超出北京、深圳（楼盘），成为限购限贷举动最严厉的城市。业内人士估计，12月份热点城市房价涨幅将收窄，进而促使房地产市场持续回归理性。

11城上月升级楼市调控政策

据中新网记者统计，11月份，11个城市出台了楼市调控政策，或加码调控，例如上海、天津（楼盘）、武汉（楼盘）、成都、杭州（楼盘）等；或出台文件标准经营次序，例如，西安（楼盘）、南京（楼盘）于11月14昼夜间发文增强市场整理。

“自从9·30开始，全国各地已有超出24个城市出台了50屡次楼市调控办法。”华夏地产首席分析师张大伟称。

从调控内容来看，大部分调控加码的城市，都着眼于贷款政策的收紧和严厉落实。例如，11月10日起，杭州进一步实行住房限购办法并上调公积金贷款首付比例；11月15日，深圳请求，职工家庭二套房公积金贷款最低首付比例从30%升至70%；随后，东莞（楼盘）、福州（楼盘）出台调控新政，提升职工公积金贷款的最低首付比例。天津也明确，非津户籍家庭若在市内六区和武清区范围内购置首套住房，最低首付比例为40%；其他区域最低首付比例30%。

从首付款比例来看，上海楼市的限贷政策已经与北京“看齐”，但关于二套房的认定，上海采用的“认房又认贷”，较北京的“认房不认贷”更为严厉。自11月29日起，上海住户家庭初次购房，商贷首付比例不低于35%；购置二套房（包含上海无房但有贷款记载者）商贷首付最低50%，购置非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

在很多业内人士看来，上海房贷门槛之高，已跃升为北上广深4个一线城市首位。“上海此轮调控直击信贷、房价等核心问题，关于高杠杠买房等举动有一个较为显著的管束影响。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示。

楼市成交量创近18个月新低

11月份，易居研究院监测的30个典范城市新建商品住宅成交面积为1990万平方米，环比削减10.5%，同比削减4.2%。

“今年5-7月份市场交易出现逐月降低态势，到了8-9月份有所上升，10月份受政策管控影响，市场交易出现下滑，而11月份政策调控效应呈现，成交量持续下滑。”严跃进表示，这一走势表现了政策调控的有用性。

来自华夏地产研究中心最新统计数据显示，11月楼市整体降温。11月，全国54个主要城市共计网签量24.9万套，环比下调11%。假如不计入今年2月份（因春节假期而处于成交谷底）的成交数据，11月成交量创下近18个月新低。

调控叠加 将来市场有希望连续降温

“升级调控的都是房价前期涨幅较高的城市。”张大伟说，从10月房价走势看，整体涨幅有所放缓，但部分仍然在上涨中，升级调控是为了停止上涨；另外，11月市场成交开始显著下调，叠加这些调控办法，市场有希望连续降温。

严跃进也估计，跟随政策效应的持续呈现，热点城市市场成交面积在12月份将有持续降低的也许，房价涨幅也将收窄，进而促使房地产市场慢慢回归理性。

“第四季度市场对比第三季度有显著降温迹象，其背后一方面是调控陆续收紧，对市场各类限制干涉所产生的政策效应呈现；另外一方面，市场供给大幅萎缩，进而对如今及后市的成交水平带来显著克制。”张大伟说。

银行房贷整体收紧？分析称个体银行自主举动

张大伟说，此轮政策原则是“一城一策”、甚至“一城多策”，所以各城市力度不一，部分城市力度较大，也给很多政策力度不大的城市带来压力。

“石家庄（楼盘）、青岛（楼盘）、长沙（楼盘）、重庆（楼盘）等城市，整体上炒房需求较大，假如此类城市房价上涨节拍比较快，不消除会持续出台相应的收紧政策。”在严跃进看来，后续还会有城市持续参加到限购限贷的行列。

一名链家地产中介人员向记者透露，“最近，北京个体银行开始实施‘认房又认贷’，如今包含汇丰银行、 上海银行等。”

记者前后致电上海银行和汇丰银行进行核实，两家银行的房贷政策确已实施“认房又认贷”，如今，仅接纳首套房商业贷款的请求；或许在已结清首套房贷款的情形下，再次请求商贷。

“这属于个体银行的自主举动，普通是出于年末揽储或许其他方面缘由，不会影响整体信贷政策。”亚豪机构市场研究部总监郭毅告知记者，从11月北京楼市的成交量和房价数据来看，调控施展了“维稳”用处，短时间无需再加码。

严跃进也认同上述概念，“从政策层面看，应当不会出台对商业银行所有房贷进行收紧的指导或文件”，但有也许进行窗口指点，或许可部分贷款额度较紧的商业银行自我调理。

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