汪涛：房地产市场面临再次调整将拖累经济增长

针对中国房地产市场的将来发展，瑞银中国首席经济学家汪涛的推断是：今年微弱的房地产销售透支了部分将来需求，并且房地产调控办法陆续出台，将来两年房地产市场将再次面对调整，房地产活动极也许走弱。

在经历了两年的调整和政策陆续放松以后，今年房地产销售增长大幅反弹、建设活动平和复苏。受益于住户购置力提升、按揭贷款利率降低和可得性改良、和有关政策支持，今年1-10月全国房地产销售同比大增27%。新开工也从2014-15年两位数的深度下跌转为同比增长8%。销售微弱、而新开工和建设活动好转相比较滞后，所以各线城市库存均显著降低，支持房价上涨。房地产投资同比增速改变了此前的放缓势头，今年前10个月同比增长了6.6%。瑞银建设活动指数也在2014年以来初次转正。

汪涛指出，从基本面来看，我国住房自有率高、且城镇化速度在放缓，应没办法支持销售如此微弱的增长。但住户提早透支部分购房需求，主要担忧将来房价太高、或掌握税费和贷款本钱较低的时间窗口。今年三季度房价迅速上升的趋向舒开展来，有数个城市同比房价涨幅超50%。决策层屡次表达对新一轮房地产泡沫的担忧，随后自9月底开始20多个地方政府陆续出台了房地产调控办法，包含重启或收紧限购令、提升首付比例、暂停房贷利率优惠、收紧对开发商利用影子信贷的监管、收紧土地出让金管理的有关办法、请求地方政府增加土地供应等。

汪涛估计，到今年年末和来年房地产销售会更显著地放缓，2017年增速放缓至0-2%。房地产建设和投资滞后于销售反弹、增速也较为平和，短时间内其增长势头或可再连续一段时间。再加上去年同期基数较低，四季度房地产投资应能够坚持平和的同比增长，支持整体GDP。但跟随2017年房地产销售增速显著下滑，估计届时建设和投资也将放缓。

“可是本轮房地产市场调整幅度应比2014年-2015年更平和。”汪涛分析称，决策层其实不希望房地产市场大幅调整、拖累增长，所以到如今为止的房地产调控办法整体较为平和、且因城施策；房地产库存水平已较两年前整体降低；今年房地产建设和投资的回暖迟缓且平和，所以以后的下跌幅度应不会超出2014-15年。另外，过去两三年，多个房地产有关工业行业都出现了深度调整和显著去库存，这也有助于限制这些行业的下跌空间。

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