“地王”解绑时机有套路

“地王”解绑机会有套路 房企直言项目做到一半再找协作方就很困难

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事实上，今年几波澎湃的地王潮事后，为地王项目引入投资人、协作方，使地王化解潜在风险，成为摆在很多开发商眼前新的课题。在地王项目上抱团防风险的，不止是信达地产。

为什么这波地王在开发早期就一再抱团？对此，一家曾参加地王项目协作的房企高层对《华夏时报》记者道出了原委，在他看来，地王做到一半做不下时，再找协作方很困难。“项目到后期也就只有找投资方参与，常常会遭到狠命压价。所以只有在项目早期协作最适合，假如市场向好两边能够一起赚钱。”

冬未至已先抱团

信达地产对又一个地王项目进行了解套。

11月3日，泰禾方面传出消息，公司接纳信达地产拜托，为信达地产在深圳坪山新区的G11337-0101住宅项目提供代建及销售管理服务。

泰禾代建的这个项目，是信达地产去年在深圳拍下的地王。去年12月22日信达地产斥资30.3亿元，以2.72万元/平方米的单价拍下了前述深圳坪山新区住宅地王。

这已经是泰禾第二次为信达地产代建地王项目。

记者了解到，由信达和泰禾开发的上海泰禾院子将于近期开盘。但这个以泰禾院子命名的豪宅项目，实际上是去年十一月信达地产以73亿元总价、6.3万元/平方米的单价拍下的，一个月后信达引入了泰禾作为协作方。

“信达地产尽管有融资途径多，但以其如今的运营能力单独做地王项目，新江湾城项目几乎要赔钱。所以才会引入泰禾作为操盘手和协作方，来减轻压力，化解地王风险。”一位不肯签字的地产人士说。

用相同的方法，信达以浓缩股权的方法，通过引入融创、滨江为杭州（楼盘）奥体全国总价地王化解了风险。

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合肥（楼盘）市场日前传出消息，万科将与合肥本地房企文一地产联合开发位于合肥东部的FD16-12号地王项目。

此前在9月23日，万科以1650万/亩的价钱取得了肥东FD16-12号地，楼面价超出1.2万元/平方米。该地块是今年肥东县推出的面积最大的单宗地块，而230%的溢价率和48.8亿元的总价，使该地块成为合肥东部如今集面积最大、总价最高及楼板价最贵于一身的三料地王。可是如今万科及文一地产，如今暂未对外披露两边协作的详细框架，以两边在项目中的角色分配。

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有着豪宅王之称的绿城，不久前也为今年年初拍下的杭州最贵单价地王，引入了协作方。

10月18日绿城宣告杭州潮鸣地王项目将引入建发地产。今年3月23日杭州主城区潮鸣艮山地块被绿城以37.35亿元的价钱拍下。该地块超出4.5万元/平方米的楼板价，不只成为今年杭州单价最贵的土地，也刷新了杭州住宅楼板价的纪录，成为杭州单价最贵的地王。

据了解，绿城与建发的初次协作，建发在该项目占30%的股份，角色是财务投资人，而绿城则负责这个杭州最贵单价地王的操盘和管控。

引协作化解地王风险

“市场持续向上，地王项目标危机固然会随之渐渐削减。可市场假如出现横盘或调整，将加大地王项目标危机。对开发商来讲，或许把项目折损后卖掉，或许用时间换空间期待市场向好后再上市。”仲量联行研究部总监周志锋以为，在10月份政府陆续对楼市调控加码的背景下，地王的风险也在进一步加大。

分析人士以为，基于今年高地价的行情，接下来将有更多开发商采用联合开发或引入投资者的方法，以化解高地价带来的潜在风险。

房多多合伙人兼COO曾熙指出，开发商本身实力雄厚或操盘能力强，其实不料味着就能够做好地王项目。总价地王风险固然大，但单价地王风险更大。

“在价钱处于相比较高位的当下，自己一家扛着开发地王，将来会相当辛劳，风险也会陆续积累。所以找到能够互补的协作方，弥补自己的缺乏、分担项目风险，成为地王项目协作开发中一个特别重要的缘由。”曾熙表示。

一家大型机构资本市场部董事指出，地王项目假如运作的好其收益也许会高于普通项目，但另外一方面风险也较普通项目标要大很多。关于调控陆续加码，房产资金也许会逐步小幅收紧的情形下，开发商才会采用尽早引入新的投资方、协作人的方法，以共收益、共担风险。

有开发商告知记者，地王项目标协作选择机会很重要。

一家曾参加地王项目协作的房企高层告知记者，地王做到一半做不下再找协作方就很困难了。这会给对方一种自己变为接盘侠的感到，两边以后的协作很难顺利。

“项目到后期再界入，生怕只有投资方，而投资方常常会狠命压价。所以只有在项目早期协作最适合，假如市场向好两边能够一起赚钱，市场出现动摇则一起分担。另外项目早期就确定协作方，也有益于两边团队理念融合、项目发展及定位。所以对地王来讲，协作宜早不宜迟，越迟协作后续的磨合本钱也许会越大。”前述房企高层说。

另外，甩累赘也是化解公司风险的一种方法。信达地产除入投资人和协作方，也通过转让项目来削减公司潜在的风险。有媒体报道，信达地产近期正在以7028.8万元的价钱，对外挂牌出售旗下的子公司上海宝纳园置业48%的股份，转让以后信达地产将不再持有该公司任何股份。

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