冯焱东：房地产调控前提应是完善市场监测体系

冯焱东

房地产调控的条件是对市场动态信息有整体的掌控，这需求树立完善的房地产市场监测系统和预警系统。如今全国房地产统计系统主要包含投资、销售、价钱、新开工、施工、完工待售面积等指标，纳入在固定资产投资统计系统内，但对监测房地产市场来说需求进一步完善。监测系统需求对市场供求动态进行实时整体跟踪和分析猜测，为中央和地方决策部门提供及时精确的信息。监测系统全国应当有一致版本,同时地方能够依据本地特色再完善添加。

好比库存去化周期，这是推断供过于求还是供不该求的关键指标，但如今国家房地产统计系统指标里没有。这个指标需求进一步研究和明确，到底几个月能够初步判定为供求均衡、供应偏紧、供应显著缺乏或供应显著多余？

笔者认为库存去化周期12个月左右相比较正常，10个月就意味着供应整体偏紧，6个月之内意味着显著供不该求，3个月则是严重供不该求。如库存去化周期大于15个月，说明供应偏多；大于18个月，供过于求比较显著；大于20个月，供过于求就很严重了。10个月和15个月能够分别作为供不该求和供过于求的预警指标，6个月和18个月能够作为显著供不该求和显著供过于求的预警指标。

2015年下半年到2016年三季度前，一部分城市库存去化周期仅6个月，甚至3个月，此时需求及时克制过热需求、扩展供应。但个体城市对该指标其实不敏感，在住宅按揭的首付成数、利率折扣、购房资格、二套三套按揭标准等方面充公紧，反而在刺激需求，致使房价大幅上涨。

固然，库存去化周期指标自己需求进一步完善，笔者建议用近半年、近1年和近3年三种不一样的月平均销售套数或许面积作为分母，来分别测算去化周期。按这三个不一样时间段的指标计算，只需有一个指标达到预警状态，地方政府就应当高度关注。

库存去化指标还应当按城市板块、业态细分，商业中写字楼、酒店式公寓、各类园区产业地产、养老地产等也需求细化分析。另外，库存指标应当是可售房源，而不是完工后的可售房源，后者只体现了部分库存。

需求强调的是，监控系统必须体现供求的动态变化和将来走势，同时体现必定的猜测性和前瞻性。相比较而言，供应猜测相比较简单，需求猜测难度大一些，但也不是无规律可循。只需对历史数据长久跟踪，对市场需求的各类特色实行监测，便能够对需求走势进行大体精确的猜测。在供应和需求动态监测的条件下，库存去化周期的猜测才成为也许。

假如没有这些指标的前瞻性猜测分析，监测系统就会滞后和僵化，很难施展决策参考用处。去年下半年和今年部分热点城市就出现了这类情形，对库存去化周期迅速降低没有足够预判，调控办法出台过晚，最后致使房价迅速上涨。

所以监控系统必须要动态，合理猜测供应和需求，提早预估库存去化周期（并考虑多种也许性），提早预判，提早采用办法。调控假如不提早预判，或许预判出现慷慨向失误，调控注定会失败。

近年房地产调控成效不睬想与监测系统不够智能、没有前瞻性、调控办法没有提早量有很大关系。有人认为，房地产调控不能够太频仍，这有必定事理，但假如市场变化很快，动摇幅度很大，政府必须及时出手。

树立好监测系统需求有组织保证，必须专职机构负责，人员配备要充分到位，还需求邀请媒体、高校、研究院、业内人士、中介机构、房地产信息专业机构等各类专家做“外脑”，按期或不按期召开研究会。供应、需求、价钱、库存等指标及猜测最好每个月更新。只有这样监测系统才也许整体体现市场发展动态，为房地产调控提供智力支持。

在猜测库存消化周期将在将来几个月达到预警线，是会向预警线以上还是以下持续发展，以多迅速度发展，都是地方政府需求重点分析猜测的。为避免出现供不该求致使房价大幅上涨，调控的主要目的应当是构成供应略大于需求的势态，而不是供求均衡。缘由是供求均衡相比较难操作，并且没有必定调控余地，一不留意供求均衡也许会转化为供不该求，出现被动局势。

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