地王或从黑马利器沦为烫手山芋

多地公布调控新规后，楼市显著降温，成交量、成交均价环比回落

地王或从黑马利器沦为烫手山芋

据中国证券报报道 “将来一年，市场将进入盘整阶段，成交量萎缩将成为必定，价钱整体安稳，但不消除部分回调的也许性。这类市况将给我们今年储备的土地特殊是"地王"项目开发带来很大的压力。”某中型开发商营销负责人坦言。国家统计局最新数据显示，近期一线城市和部分热点二线城市出台房地产调控新规后，楼市显著降温，成交量、成交均价环比回落。“假如销售连续紧缩，将来"地王"入市将面对很大压力。”该负责人说。

大量“地王”待消化

今年以来，全国诞生的“地王”超出200宗。在房地产调控态势下，这些“地王”也许堕入为难地步。

克尔瑞研究报告中显示，截至9月底，全国共成交246宗单价、总价“地王”，估计今年“地王”数目将创历史新高。“地王”集中在一线和热点二线城市，其中合肥（楼盘）、南京（楼盘）、上海（楼盘）和杭州（楼盘）的土地市场炽热，地王数目均在20宗以上。招商蛇口是重金夺地开发商的典范代表，前8个月共拿下6宗“地王”，主要散布在北京（楼盘）、深圳（楼盘）、南京等核心城市，总金额超出500亿元。

将来“地王”项目入市将面对市场成交活跃度、房价涨跌幅度的考验。今年房企拿地本钱显著上升，需求将来高房价予以笼罩。据华夏地产研究中心的统计，截至10月11日，今年以来拿地最积极的50大房企拿地本钱共计10459亿元，共计建筑面积为14374万平方米，平均拿地本钱7276.2元每平方米。去年同期，它们的平均拿地本钱仅为4761元每平方米，今年平均拿地本钱上升52.8%。

华夏地产分析师张大伟表示，将来一年的房价涨幅假如不到50%，手里有“地王”的开发商将面对入市困难，本钱压力和市场风险很大。如今市场成交正在回落。伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖表示，调控新政出台后，北京二手房市场的供需关系产生逆转。估计四季度北京二手房市场成交量将连续回落，房价将企稳并回落。

“烫手山芋”之忧

在中国房地产发展史上，一些激进开发商饰演了“黑马”角色。它们依仗高杠杆、高负债率勇敢高价拿地，成功从区域型企业发展成为全国型龙头企业。在本轮房地产调控中，“地王”是不是会从“黑马利器”沦为“烫手山芋”？

前述中型开发商营销负责人表示，自己所在公司尽管也拿了“地王”，但如今对市场仍充满期待。他分析，此轮调控旨在克制投契需求，重在“止涨”而非“求跌”，楼市成交量尽管会大幅萎缩，但房价特殊是一线城市的房价整体将横盘整顿。今年一线城市供地较少，一旦有供地，企业去抢很正常。“将来我们在拿地决策上会更加重视风险把控，最洪水平下降风险，获得利润”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企高杠杆拿地的风险主要有两方面，一是将来偿债压力增加，特别是利息本钱增加；二是土地本钱加大，给后续项目定价构成必定压力。

偿债压力增加的同时，融资收紧的信号已出现，部分银行收紧房企开发贷款，房企发行公司债也在趋严。中金标准数据总经理郝文嘉表示，部分企业在前期争夺“地王”的过程当中，激进拿地，假如后期融资收紧，再加上去化速度放缓，现金流将蒙受很大压力。

明源地产研究院副院长刘策以为，在政策收紧的背景下，房企首先要保障现金流的安全，在融资上多想方法，以完成安稳“过冬”。假如资金确实缺乏，土地是稀缺资源，完万能够寻觅协作方联合开发，以减轻本身的资金压力。深圳市房地产研究中心高等研究员李宇嘉表示，将来“地王”何去何从，要视察土地价钱和房价是不是会下降。从过去几轮“地王”的运作形式来看，遭受市场变化时，首先要“趴着”，期待解套。“地王”的开发周期比普通项目长得多，部分房企在财务可支持的情形下会选择期待。其次是打造豪宅项目，争取笼罩拿地本钱。

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