“全国总价地王”引资解围地王制造机信达地产扩张路径浮出

信达地产（600657.SH）今年在杭州拍下的全国总价地王，将项目股权浓缩后，找到了另外两家协作方。将地王股权浓缩至五成，分别以四成和一成的股权引入融创（01918.HK）、滨江房产（002244.SZ），信达地产由此使全国总价地王的投资风险，由一家独自承当疏散为三家共担。

近一年以来，信达地产在土地市场的连续激进拿地，被业界称为地王制造机。不到一年的时间里，信达地产在土地市场砸下了近352亿元，并在全国四个城市拍下了6块地王。通过前述方法，包托杭州奥体地王在内，信达已经为上海（楼盘）新江湾地王、广州（楼盘）广日电梯地王三个地王解套。

万科退出后引入融创、滨江

地王制造机信达地产正试图解套手中的地王项目。

信达地产日前宣告称，公司与融创、滨江房产就协作开发杭州的杭政储出【2016】9 号地块达成了协议。

依据三方的协作框架，信达地产对这一项目所持股权由此前的100%降到 50%，而新引入的协作方融创占 40%，滨江房产则占10%。

信达地产所浓缩股权的这一杭州项目，是今年信达地产在杭州拍出的全国总价地王。

今年5月27日通过一个小时激烈竞争，信达地产与万科联合体击败龙湖、保利等房企，以123.18亿元的总价、近2.2万元/平方米的楼板价拍下杭州滨江区奥体单元地块，即前述9 号地块。

由信达地产与万科联合体在杭州拍下的这一土地，制造了多个纪录。滨江区奥体地王不只成为杭州史上第一幅超出百亿元的土地，也成为今年的全国总价地王。

可是使人欷歔的是，信达地产刚刚拍下全国总价地王，其拍地时的同盟万科却在不久后悄然从这一项目抽身而去。有杭州本地房企表示，杭州地王所拍价钱超出了万科杭州公司的授权范围，万科由此从全国地王项目中退出。

“杭州市场上也有这样一种概念，认为万科认为地块价钱拍得有点高，所以借机退出。”杭州一家机构分析师说。

有杭州业界表示，万科退出后，信达地产就开始寻觅新的协作方。“不管是楼板单价还是总价，在那片区域都比较高。以信达地产的开发能力，独自成功运作这个项目有一点难度。他们需求的是在高级房领域具有必定操盘能力的同行。”杭州一家房企高层说。

此次与信达协作的融创已为外界所熟知，而滨江房产则是杭州本地豪宅领域仅次于绿城的角色。

按三方的协作商定，在杭州的这一地王项目将由浙江信达、融创及滨江房产三方一起投资、管理，在共享利润的同时也一起承当风险。

对信达来讲，通过找到协作方，成功化解了全国总价地王的风险。据了解，这幅全国总价地王的土地出让金及其他费用的支付责任，将由浙江信达、融创和滨江房产按持股比例承当。

“若项目融资需提供担保，三方将按持股比例提供担保。”信达地产在宣告中表示。

信达式地王解套术

尽管信达地产有着央企背景，但是外界依然对其在土地市场的激进表示了惊惶，一家房企一年用于拍地的金额如何能超出当年的销售额，并勇于在多个城市屡拍地王。

就此疑问，有分析师梳理出信达地产一年多以来的道路：先拍地，然后通过发债、夹层融资等手段筹资，公司规模由此有希望快速扩展；关于难以解套的地王，则通过引入协作方来为地王得救。

“通过引入协作第三方来化解地王，成为这家央企地王制造机化解地王本钱其中一项重要的方法。”一家福建房企人士说。

杭州全国总价地王之前，信达地产去年以来与泰禾、金茂等房企开展协作，前后在广州地王和上海新江湾地王项目上，已用这类方法下降了两个地王项目标风险。

去年11月底，信达地产斥资近73亿元拍下上海新江湾D7地块。扣除保证房与建安本钱后，可售住宅的楼板价超出了6.3万元/平方米。

“当去年土地市场没有今年这么火的时候，这个价钱彻底震动了上海地产界。信达地产在豪宅领域基本没有影响力，拿下来基本是一块烫手山竽。”华夏地产一名分析师说。

拍下新江湾地王两个月后，一月初信达地产披露，信达将与泰禾集团(000732,股吧)协作开发上海新江湾地王项目。有地产界人士透露，新江湾地王项目信达地产与泰禾按5：5的比例进行开发，操盘方为泰禾。“信达想通过引入泰禾院子系来为地王解套，并加强项目标盈利能力。”上海一名分析师说。

用相似的方法，信达地产还成功为广州广日电梯地王化解了风险。

去年六月份信达地产斥资44亿元拍下了广州广日电梯旧改商住地王。就在外界猜想信达地产如何开发这一广州地王的时候，五个月后信达地产引入了中国金茂，两边将联合开发这一项目。但信达地产并未披露协作的股权比例。

尽管通过引入协作方化解了地王的部分风险，但因对资金杠杆的应用量较大，已经影响到这家地王制造机的盈利能力。

信达地产半年报显示，今年上半年营业收入30.7亿元，较去年同期21.6亿元增长了四成多。尽管营收增加了，但其它的财务指标却其实不睬想。信达地产上半年归属于上市公司股东的净利润下降了44.66%，归属上市公司股东的净资产则下降了2%。

另外一方面，信达地产去年上半年的财务费用为8907万元，今年上半年的财务费用猛增至2.61亿元，上升幅度高达193%。

分析师认为,信达地产尽管有较强的融资能力，但其开发操盘能力其实不强，高额的纰谬外融资增加财务累赘，也在必定水平上吞噬了公司的利润。

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