限购最狠招还靠银行深圳二套首付七成“冰冻”炒楼

国庆假期楼市祭出大招，范围史无前例，20个城市出台限购政策。深圳（楼盘）在今年3.25限购的基础上持续加码升级，成为全国最严的限购城市，其中当地人二套房首付比例提升至七成这一招，可谓全国最严的限购政策，即不管你是不是付清一套、不管普通住宅还是豪宅，深圳当地人购置二套首付一切七成，仅能从银行按揭贷款三成，这将深圳楼市改良与投资需求几乎“冰封”了。

调控楼市还得靠银行，一旦大幅度举高首付比例，将会对猖狂楼市进行有力钳制，“就算你著名额买，也没有那么多钱来买。”深圳一大型地产中介销售经理说，七成首付需求拿出起码几百万现金来，这一招对投资客打击最大。

此次在二套首付一切七成以后、银行仅提供三成按揭的低杠杆之下，深圳楼市又将如何变化？深圳房地产研究中心高等研究员李宇嘉对《华夏时报》记者称，“新政短时间成为利空，假如成交量持续三个月处于冰点，那么深圳新房均价也许降到6万/平米以下，二手房价钱有希望回落15%左右。”

狠招击中关键

10月7日，本报记者在深圳访问了华夏地产、美联物业等大型房地产中介，销售人员均对深圳最近楼市成交看淡， “目前是想买都买不了，资金跟不上”，“著名额没钱，有钱没著名额”……

如今深圳，购置二套房银行只能提供三成首付，首付需求七成。假如一套普通的小户型房子500万，那么七成首付就需求350万现金；100多平米的改良型住房假如1000万，起码需求拿出700万现金。“没有银行资金助力，这么高的首付很少人能够拿出来。”上述深圳地产中介销售经理说。

10月8日，深圳建行、中行、招行网点的个贷经理均对记者表示，银行将会依照政策严厉实施二套七成首付的规定。此前几个月，全国银行房贷几乎占领所有贷款荆棘铜驼，构成了全国人民炒房的盛况，那么接下来，起码在深圳将会有所收敛。

来看看此次深圳的限购政策，10月4日，深圳市出台了《关于进一步增进我市房地产市场安稳健康发展的若干办法》，提出楼市调控八项办法，这是在今年3月出台调控政策基础上再出狠招。此次政策最凶猛的招数有：一、楼盘户型恢复90平米及以下户型不得低于70％的政策；二、外地户籍在深购房社保连缴3年改成5年；三、认房又认贷，无房无贷记载首套首付三成，无房有贷首付五成，二套首付七成；四、市场价不得超过立案价。

可是，在中介销售人员眼里，最主如果二套首付七成这条在全国最狠，“刚需求买的还是要买，买不起的还是买不起。而二套改良需求、投资客才是最大增量，七成首付几乎将这部分增量客所有打下去了。”上述深圳中介销售经理说。此前，深圳只规定一套贷款结清的，其二套首付请求四成，而关于未结清的二套贷款并没有明确规定。

与北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）对比，深圳二套限购可谓一线城市最狠招，缘由是不顾你是不是还清贷款，只如果二套一概都是七成；同时不顾是普通住宅还是豪宅，也都是七成首付。但北京二套房首付比例50%，非普通二套房首付才是七成。上海对二套改良住房贷款首付比例不低于50%，非普通自住房首付比例不低于70%。广州也是在未结清一套贷款、购置二套改良性普通房首付才七成。

深圳为什么成为全国二套限购最狠的城市呢？李宇嘉称，据深圳市房地产研究中心监测，今年8月深圳成交量为2014年以来最低，9月有所上升但仍在低位彷徨，“房价处于高位投资投契的资金都在张望，而货币政策整体出现宽松，一些高净值人群、外来投资客都有对深圳楼市进行资产配置的需求。”据其监测，深圳投资客的比例在25%左右。而关于投资客来讲，最善于的就是应用银行资金进行炒楼。

央行深圳中心支行数据显示，2015年深圳新发放个人住房贷款同比增长2.1倍，平均按揭成数高达6.5成，与最高贷款成数仅差5个百分点。那么通过今年房价上涨银行加大按揭贷款，杠杆几乎用尽。

深圳链家研究院公布的《2016年上半年深圳楼市大数据》显示，2016年上半年深圳二手房套均总价高达370.8万元，以贷款方法进行购房的比例高达93.7％，较2015年增加2.5个百分点。

今年3月深圳已经出台了一轮限购政策，仅在4月回调了1%，随后几个月持续爬升，如今均价已打破6万／平米，成为均价最高的城市。

冰封炒楼会跌吗？

一波严过一波的限购，令深圳中介的销售战略急转。本报记者了解到，新政出台以后，二套首付七成将中介们的最后信念击落，昔日假离婚等手段能够使首付下降，然而目前规定当地单身、离婚人士限购一套房；昔日无贷款的二套首付四成尚能支持部分改良性、投资性需求，目前这部分所有冰冻起来。

本报记者了解到，针对换控政策，深圳地产中介销售战略立马转向，他们正在将投资客引流至不限购的商住楼和临近的东莞（楼盘）、惠州（楼盘），“最近几天东莞每天网签1000多套！”一名中介人士透露。此次东莞的限购政策，只针对当地人限购第三套和外地人限购第二套，对未在东莞买房的外地人购置第一套没有限制。惠州此次只是强调标准房地产市场，并没有说起限购。于是，深圳的房地产中介看到了政策的闲暇，便将资金迅速引向了这两个地方。

那么，深圳的楼市会大跌吗？在李宇嘉看来，这需求视察一段时间，假如成交量持续三个月处于冰点价钱才会松动，深圳新房均价才有希望降到6万/平米以下，二手房价钱也会有15%左右的回落。

那么长久来看呢？一名深圳房地产公司高管以为，新政只是不想让房价出现过快上涨，“但决不是想让房价大跌，长久来看假如经济坚持中速增长，那么一线楼市还是被看好。”

深圳最严限购，主要在于深圳土地面积的狭窄与超千万人口大城市的刚需，构成了强烈的供需抵触。同时，在少量首付、大部分银行按揭的资金型助推之下，深圳楼市出现了迅速上涨，成为这一轮全国楼市涨幅最大的城市。如今深圳库存量坚持在400万平米左右，去化周期不到9个月，这还是在限购陆续加码之下达到的成效。

大部分市场人士以为，限购短时间使深圳楼市看空，会有小幅调整，但长久来看还会涨。这仅仅是在国内经济稳固、国际金融稳固之下的猜测。假如十年一次的金融危机降临，全球资产下跌，没有哪一个市场能置身事外，包含我国的房地产。

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