要卖房怎么定价最合理

在销售房屋时，定价应当是业主最关怀的一件事情，销售价钱的上下，直接决定了看佃农家的数目、销售周期。而假如价钱定低了，卖房的人吃亏，假如价钱定高了呢，又没有人看？所以，咱房子卖多少钱，还真得细心揣摩一下。

什么是小区价钱？

其实，房子的价钱能够说是由两部分价钱影响的，一部分价钱我们能够称其为小区价钱，即你房子所在小区带来的附加值，好比说近地铁、临公园、有学区等，这个只如果这个小区的房源，基本上都有享遭到这个价值。

而小区的价钱，是一个基准线，在这个基础上，再去关注房屋的价钱。房屋价钱呢，与本房的基本属性有关，相似楼层、朝向、居室、价位、面积、装修等。

小区价钱决定了房源价钱的大的范围，好比说你所在的小区是个高级小区，均价在5-8万，你非得卖12万，那就难了，而小区价钱，是一个更为复杂的事情，且我们作为单个购房人来讲，没办法控制。而房屋的价钱，是在小区价钱基础上的细节调整。

好比说你的房子是一个好的楼层、好的装修、主打户型，那有也许价钱就是会高一些。

哪些因素会影响到房屋价钱呢？

先说一个整体的思绪，在各个因素中，假如我们做为业主的心态，确定是尽也许找自己房子的优势，先聊聊哪些会是你房子的优势：

楼层：板楼最好的楼层是在中心层，好比说6层的板楼，比较明确的是金三银四，即3层是最好的，其次是4层，而一层和顶层，是公认的价钱会稍微低一些的（有自建或许天台的另说，那个价钱的增加，不是缘由是楼层的缘由，而是增加了配套）；而假如是高楼层的话，以开发约定价的原则来讲，从次顶层向下，逐层的价钱下降。

朝向：关于大大部分的购房用户来讲，对朝向还是比较珍视的，最好的确定是南北通透的（有的户型不是南北通透，然而朝南朝北都有窗户，这个朝向也是很吸惹人的）。而其次的话，大家更爱好朝向多的，好比说房子能有东、南、西三个朝向都有，那么你的采光时间要长，也会有吸引力。而从中国人的传统来讲，会更爱好东朝向一些。

得房率：房子买来是要用的，而相同是买了80平，一个应用面积70平米，和一个应用面积65平，确定第一个更有竞争力；而得房率这个指标，对客户来讲，没有太直观的感到，只能感到到这个房子空间大不大，而假如你能用精确的数字说明一下的话，会更有说服力。

普通来讲，塔楼的公摊面积要大，得房率低，板楼的公摊面积小，得房率高一些。在塔楼里，有的塔楼是有很长的走廊的那种，得房率会更低一些。而有些房屋，缘由是历史缘由，会出现实际应用面积大于房本面积的情形，缘由是许多人会依照房屋面积比较单价的上下，所以这类房源在销售的时候，最好进行一下说明。

户型朴直、无浪费面积：针对户型，中国人讲求朴直，假如朴直的房子，会比不朴直的要好卖许多。而有的户型，在进门有一个很长的通道，而这部分是没办法利用的，就会形成有面积然而不适用的情形。

装修：关于许多房子来讲，是一个四舍五入的概念，就是说假如你的房子装修普通，那么跟没有装修是一样的，缘由是客户在购置完以后需求重新装修，所以对许多简装的房子，相当于没有装修；而假如你的装修坚持的不错，还能够持续沿用，那么你的装修，才会产生溢价；而假如是近一两年的装修，那么关于客户来讲，既节俭了装修的费用和精力，也节俭了装修后空置的时间，客户能够提早入住，并且缘由是栖身了一段时间，装修材料的环保性上，会更加放心，这些，都对房价产生正向的奉献。

楼前后的景观：许多小区里，有楼王地位、楼王户型的说法，而这其中，楼王地位普通都是在小区的中心肠位，前后有花圃的。这个地位有什么好的呢？第一不临街、不喧闹；第二距离外部的距离比较适中，即享用了小区的安全和环境，又能够很短距离的达到小区外部；第三就是小区的景观，基本上都能够享遭到了。

临街临地铁：而假如你的房子临街，那么这个也许是你房源的一个减分项，缘由是会有乐音的浑浊。而距离地铁，走路在5-10分钟内的旅程，是最好的距离，缘由是这个距离既不算远，又不会遭到地铁运转的影响（距离地铁过近的房子，在地铁通行时，低楼层会感到到稍微的震撼）。而楼下就是公交站，也不是一个好的要求，缘由是你也许一开窗，就能够听到公交站那喧闹的声响。

额外的附属：好比说一层带花圃、顶层带天台等，这部分许多时候不是写在房本上的，然而缘由是是你个人能够享用的，所以，也会对房屋产生溢价。

还有什么定价技能？

关注小区同类型的房子的价钱情形。出售房源时，小区内房源会分成两种情形：

我这个户型是独一份的，没有其别人销售，那么祝贺你，你定价的自在度能够更高一些了，缘由是没有房源会跟你构成直接的比较。而只需你的房源价钱不是太离谱，你就有也许成交；

这个户型的房源，或许是相似户型（反户型，相似户型）还有其他在售房源，那么你就需求关注相似房源的挂牌情形。普通情形下，你房源的假如一个小区内，相同户型的两套房源，假如其他因素彻底一样（不考虑楼层朝向等因素）一套挂500，一套挂450万，那么你会选择哪套房源呢？我想，任何人都优先选择450万的房源吧。所以，假如你的房源是价钱高的那套，那么要想销售掉，那么确定先销售掉的是同户型那套低价的房源。

定价高攀好卖么？

尽管卖的是到手价，然而你定价时，要考虑客户的到手价：假如跟你说一个房子售价500万，只凭这个信息你是不晓得价钱上下的。而假如我告知他同小区的跟他户型的房子，成交价才450万，你立刻会认为这个房子也许贵了；而假如我告知你成交的那套房子，尽管成交价钱是450万，可是有100万的税费，而这套房子，基本没有税费，（目前税费比较高一些，好比说一个满五年唯独的房子，和一个满五年不唯独的商品房，税费会差出一个差额20%的个税）那你也许立刻又会认为这个房子的价钱是低的。

所以，当你要销售房屋的时候，必定要找一个掮客人来给你算一下具体的税费，缘由是交易是一个两边的事情，作为交易的另外一方“客户”来讲，他们的选择确定是自己花钱最少的那套。

销售价钱还与什么有关？

影响销售价钱的，是你期许的销售周期。假如你的报价是高于市场价值的，那么你需求等市场上低价的房源消化结束后，才会到销售到你的房源；假如你的报价是跟市场价值相当的，那么你会成为许多人选择的备选方案之一；而假如你的报价是低于市场价钱的，那么你的成交周期，会特别快，缘由是你的房子会成为许多客户的首选。

假若有一筐苹果，每个人都选择自己认为最好的那个，十个人的选择也许都有十个答案。对一个好房子的推断也是相似，一切的定价方案，都是一个统计学上的方案，每个人对各个因素的要求不一样，对价钱的敏感度也不相同，所以，一切的定价规则，都是给大家的一个参考战略：你的房价，你做主！

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