商住房主导楼市近半年限购政策成炒作戏码

　　随着着供地日趋削减，住宅供给量对兴旺的市场而言已然是无济于事，这样一直处于市场副角的商住获得了用武之地，通过4月、6月、8月三次完美演绎“商住房限购令”大戏让成交量翻倍增长，并在8月一举超过住宅占领了市场的配角。北京（楼盘）商报记者不彻底统计，通过三次对政策的演绎，北京商住市场在其间起码成交了近3万套，达到了历史峰值。纵观今年对商住房政策的“演绎”，除通州落地外，其他区还是一直处于猜想阶段，虽然各个区采用了一些办法，然而至今的政策风声均来自开发商，其中不消除是销售压力在作怪。

商住房东导楼市近半年

近半年来，商住房一改昔日“有用添加”的标签，开始占领北京新房市场主导身份，成交量也初次超过普通住宅，这成为2016年北京楼市的主要特点之一。

今年北京商住房掀起成交热潮，截至8月17日，北京商住公寓共成交42030套，超过过去两年的总和。同期，北京新房住宅仅成交3万套，商住房的成交量也刷新历史纪录。华夏地产统计数据显示，2010-2015年期间，北京商住公寓项目标成交量相比较安稳；除2014年因市场降温而下滑至1.3万套之外，其他几年的成交套数均保持在2万-3万套之间。

从成交占比来看，2014年前北京商住占市场成交量缺乏20%，这一比例2015年提升至28.5%，2016年上半年爬升至55.9%。以9月首周为例，上周北京商品住宅共成交3185套，其中商住类产品成交2165套，占所有成交量的比重高达68%，而这仅仅是近半年来商住成交占领市场主导的一个缩影。

所谓“商住房”，是指在商业、公建等非住宅地块上开发建设、设计有独自厨卫水电并以朋分产权的方法对外销售的项目。与纯住宅项目不一样，商住房项目标产权通常只有40年或50年，水、电、物业等费用也高于普通住宅项目。

商住公寓项目之所以遭到喜爱，在某种水平上与有关政策有关。2010年，北京在全国率先出台住宅限购政策，对非京籍购房者的限购门槛设定为“一年社保或缴税证实”。2011年，限购门槛又被提升到“五年社保或缴税证实”。一部分人因限购政策失去了购房资格，只能将眼光转向商住房，从而推升了商住房的价钱。

限购政策成炒作戏码

从商住类产品诞生至今，一直作为北京住宅市场的一种有用添加产品。近半年来，商住房成交量之所以爆发，与“商住房限购政策”的炒作密不可分。北京商报记者统计发现，商住房政策的炒作大致分为三轮，这三次政策炒作期间，北京商住房成交量均出现暴涨。

今年商住房成交量第一次爆发出目前4月中下旬，当时关于通州区商住房将限购的谣传出现，致使通州商住房出现集中签约现象。4月第三周，北京商品住宅共成交6788套，其中商住类产品共成交5427套，占比高达80%，而通州区商住类产品成交4689套，占商住成交比重近九成。

商住房成交量的第二次爆发出目前6月中旬，因6月6日门头沟暂停商住网签而激发的北京商住房将整体限购谣传极大刺激了商住房市场成交。6月6日-14日，9地利间里，北京商住类产品共签约87.55万平方米，签约货值高达227亿元，相当于正常月份的全月成交量。其中，仅6月14日一天，商住房签约面积高达15.8万平方米，签约金额约42亿元。

随后，北京市住建委出头签字辟谣，商住房成交开始下滑，但8月底关于“北京商住重启整理”的消息再度引燃北京商住市场，9月首周，北京商住房成交量出现第三次爆发，但此次成交规模却不及前两次。

对此，有业内人士分析称，几回关于商住房限购谣传的炒作直接决定了商住房成交量的大涨，关于政策谣传的炒作，成为开发商的一种“特别营销”手段。在几回谣传炒作中，受益最大的非开发商莫属，在迅速回笼资金的同时，也必定水平上下降了商住类产品的库存。

政策回合并不是限购

近期关于北京商住重启整理的消息不绝于耳，最新的消息是一份关于严厉遏制商改住项目标方案于8月31日条件交给北京市政府。新整改方案详细调控内容包含：暂停发放新增商住房产证、预售证等；重新考核和规划未开工建设的商住项目；暂停开工未售的商住项目；不提供新增商住用地。尚有消息人士称，北京市9月将出台商住整改政策。

如今为止，政策仍未出台。有业内人士分析称，假如真的停止供地、停发两证，将对商住房的供给端带来深远影响。如今普通住宅愈来愈少，商住项目已经成为重要的添加，对此出台“一刀切”的政策也许性不大。

行业专家评论称，商住限购的说法实际上是一种误会，北京市关于商住房的整改只是要回归这类房屋原本的“商业办公”属性，并不是是“限购”。

事实上，关于商住类项目，北京市曾屡次明文制止。2010年4月，北京市公布《关于增强酒店类项目销售管理有关问题的告诉》指出，各房地产开发企业在获得酒店类项目立项核准或立案批复文件后，不得私自转变项目用地性质和规划用路过营应用，未经同意不得私自朋分转让。2011年5月，北京市下发《关于增强部门联动完善商业、办公类项目管理的告诉》，提出商业、办公类项目“不得采用单元式或住宅套型式设计”。

从商住类产品供给来看，“公寓类土地供大于求，依照公寓单套平均成交面积为68平方米计算，潜在供给量为21万套左右。假如以2015年前平均每年2万套左右的成交来看，潜在供给大约可卖十年。假如限购，成交量将下挫80%甚至90%。从房价调控的角度看，不太也许进行严厉的限购”。华夏地产首席分析师张大伟在接纳北京商报记者采访时表示。

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