楼市刀口舔血、信贷灌水“四小龙”限购恐治标不治本

　　■本报记者 王冰凝 王海春 肖君秀

　　北京（楼盘）、上海（楼盘）、深圳（楼盘）报道

　　上半年一路狂飙的房地产市场在信贷之手和宏观调控之手的左右翻转下，正开始找不到北。

　　日前，楼价出现大跃进的一线城市和重点二线城市都出现调控迹象或许谣传。据《华夏时报》记者统计，楼市火爆的“房价四小龙”苏州（楼盘）、厦门（楼盘）、合肥（楼盘）、南京（楼盘）和武汉（楼盘）等城市率先于近期出台了楼市调控政策。

　　然而，与政府开始严控“地王”控制房价的慷慨向水乳融合的则是信贷方面的数据，最新统计显示，7月新增人民币贷款4636亿，其中住户部门贷款增加4575亿元，意味着7月份新增贷款99%都是房贷。楼市将走向何方？是在政府调控下回声而落，还是会持续高歌猛进？地产商和业界专家的概念逐步出现了分化。

　　房价疯涨背后

　　今年上半年，一线城市的房价一直都没有歇着。

　　8月18日，国家统计局公布数据显示，7月，合肥、厦门、南京3个二线城市新建住宅价钱涨幅领跑，同比涨幅达到30%以上，环比涨幅达到3%甚至4%以上，超出北上广深等一线城市。事实上，上述热点二线城市已经迎来了十几个月的房价连续上涨。

　　日前，北京链家地产天通苑一门店负责人显得有些焦炙，“这段时间客户和业主明显不在一个频道上，买房的客户不是没有，然而业主总是坐地起价，有的还不卖了，就等着再涨涨。缘由是上半年房价涨得太快了。”而在北京望京地区，去年年末单价4.2万元／平方米左右的房子，目前已经涨到了单价7.5万元／平方米。

　　上海情形则是，量价齐升，热度远高于“房价四小龙”。据上海链家数据显示，上海8月新建商品住宅供给量为39.8万平方米，环比下滑49.4%，同比下滑48.7%。供给量削减，但成交量为187.0万平方米，环比上涨42.2%，同比上涨50.1%。8月新房成交均价为42384元/平方米，环比上涨13.6%，同比上涨40.2%。

　　对比北上深一线城市，广州（楼盘）房价最近几个月一直在补涨，特别最近两宗地高价成交后，更推升了全部广州楼市，二手房生意傍边，一些业主坐地起价。广州2014年房价1.5万元/平方米左右，直到今年7月份攀至1.6万元/平方米，8月则持续上升超出1.7万元/平方米。

　　另据上海链家的监测数据，7月份厦门、合肥、南京的商品住宅环比涨幅分别为4.6%、4.2%和3.6%，位于70个大中城市的前三甲。这几个城市今年1-8月份的住宅用地成交额已经赶超去年，厦门与去年同期住宅用地成交量对比，则超出了200%。

　　另外一个热点城市珠海（楼盘），房价今年上涨就没有停过，8月甚至领涨全国其他城市，其房价已与广州持平，成为弱二线城市逼平一线城市的典范。

　　“有些同事今年卖房的收入都能够买一套房了，今年应当是地产中介最好的年份吧。”珠海香洲区地产中介吴先生对《华夏时报》记者说，这片中心区的房价最高每平方米已超出3万元。

　　说起猖狂的房价，就不能够不提到其背后的两大推手——信贷和地价。央行公布的7月份信贷数据显示，该月人民币贷款增加4636亿元；其中，住户部门贷款就增加4575亿元，占比高达99%。

　　另外，从半年报看，工、农、中、建四大国有银行是个人按揭贷款市场上的绝对主力，上半年共计新增了13774.63亿元个人住房贷款，占同期新增贷款的55.66%。四大行今年上半年已经完成了去年全年约八成的房贷投放规模。虽然如此，各银行在中期成绩公布会上仍宣称，将进一步加大对个人房贷的信贷投放。

　　除过信贷，地价对楼价的影响力也不容小觑。房价涨幅虽然已经很猖狂，但地价比房价还要猖狂。面粉广泛比面包贵，成为今年热点城市的广泛行情。

　　8月26日广州黄埔长岭居一地块开拍,中冶置业以36.792亿元拿下,溢价率240.9%。据《华夏时报》记者了解，随后周边楼盘坐地起价，直接将房价调高5%-10%出售，有的楼盘索性找各类缘由封盘待涨。

　　限购风雨欲来

　　面临过分的楼市，在中央提出“克制资产泡沫”后，厦门、苏州对二套房启动限购令，南京、合肥也出台了政策。

　　8月31日，厦门市正式出台限购办法。详细政策是对三种家庭暂停销售建筑面积144平方米及以下的普互市品住房，即：拥有2套及以上住房的本市户籍住户家庭；拥有1套及以上住房的非本市户籍住户家庭；没办法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证实的非本市户籍住户家庭。此项政策9月5日开始实施，将连续至来年12月31日。

　　同日，中国人民银行武汉分行及银监会湖北监管局联合下发《中国人民银行武汉分行湖北银监局关于调整武汉市差同化住房信贷政策告诉》（下称《告诉》），武汉于9月1日起实施限贷政策。

　　此前的8月11日，苏州出台限购政策。关于非本市户籍住户家庭限购两套住房，且购置第二套住房时应提供2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个税或社保障明。可是苏州的限购政策严厉来讲是部分限购，主要针对非本市户籍家庭。

　　南京则从土地拍卖方面进行调控，该市规定土地拍卖竞价达到必定比例时，政府将对该地块所建商品住房的预售要求进行调整；其中，当网上竞价达到最高限价，仍有两家以上单位要求持续竞买时，停止网上竞价，改成现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。

　　业内人士分析以为，从后续市场走向看，廊坊、天津（楼盘）、合肥、武汉、郑州（楼盘）、昆山（楼盘）、花桥、杭州（楼盘）、福州（楼盘）、东莞（楼盘）、惠州（楼盘）、珠海等城市限购也许性比较大。缘由是这些城市从地理地位、经济发展来看要么是不错的重点二线城市，要么是位于一线城市周边的城市；其次是这些城市楼市已经趋于活跃，并且房价增幅过快。

　　楼市泡沫十字路口

　　一路狂飙的楼市在遭受限购政策时可否被拽住奔驰的脚步，如今看来业界仍意见不一。

　　虽然楼市红火，但房地产开发投资增速连续3个月下滑，作为先行指数的土地购置面积同比下降7.8%，环比降幅扩展4.8个百分点。业内广泛以为，联合近期严控“地王”控制房价的慷慨向，估计年内房地产投资都难有起色。

　　华夏监测的城市数据显示，从近期政策收紧的部分城市成友谊况来看，厦门在出台限购之前，8月份的成交量环比降幅达到75%；南京也昔日期高位有所降温，8月以来的成交量环比降幅达到42%。而合肥在6月终政策出台后，成交量迅速回落，但7月后期又再度爬升。

　　深圳房价通过一番暴涨以后，最近几个月开始率先盘整，成交量又回到涨价前，成交价钱则处于高位盘整。据深圳市规划领土委官网统计，8月二手住宅成交11206套，环比下降30.3%。

　　住在香蜜湖片区的刘蜜斯告知本报记者，自己手里一套今年高位时卖1200万的房子，目前报价已经降到1100万。

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁接纳《华夏时报》记者采访时称，深圳如今处于暴涨以后的调整当中，不消除通过盘整以后再向上走，主要有几个因素对楼市起到支持用处，“一是深圳经济基本面决定，深圳产业转型已经取得了成功，今年上半年GDP增长8.6%；二是深圳货币总量在全国排位第三，交易活跃度基础仍然存在；三是深圳房地产供需关系一直失衡，30%房屋自有率在全国最低，北上广都超出了80%。”

　　大部分业内人士则以为，单就如今这些办法，仍难从根本上去掉市场持续预期房价上扬的内火。就“地王”来讲，虽然有关部门已经约谈过部分央企，并且各地方政府也有亮相，但如今看来，“地王”仍层出不穷。

　　9月1日，郑州土地9月首拍，央企华润以14.96亿元抢得经开区41.83亩地。楼板价11920.38元/平米，每亩单价3576.13万元，溢价率434.29%。同一时间，郑州市代市长程志明还初次公布提出将“加大房地产市场调控力度”。政策究竟能起多大用处，仿佛还很难推断。

　　从全国信贷环境来看，宽松局势仍旧。一家投资机构高层表示，没有信贷支持，楼市将成无水之源。

　　“看一下最新的金融数据便知，地方调控可是是治标，而信贷货币之本，并没有真正被治疗。风向虽变，然水势未动，楼市短时间内的走向很难转变。”北京富国大通资产管理有限公司高管指出，对投资人来讲，加大金融资产的投资已经是大势所趋，房价短时间还是重要投资工具，但从长久看，房产税的到来是大势所趋，不可防止，房产持有本钱将增加，各类税制的增长，将下降房产的投资报答。

　　有投资界人士告知记者，地方政策，短时间很难从根本上遏制房价地价的上涨。缘由在于，从宏观层面，货币供给连续增加、股市、债市疲软吸纳资金能力有限；在政府层面，经济增长放缓，没有找到新的增长动力，需求房地产的支持；大批的政策债务和以银举动主金融系统的稳固，也需求房地产坚持必定的增长速度。

　　对开发商来讲，拿地王房企持续看多后市，以央企为代表的开发商充足利用宽松的货币和政策环境大批融资，从资本市场和银行取得低息的贷款，以撬动更多的投资项目。

　　经济学家宋清辉以为，将来房地产市场价钱出现回调是必定的，但这其实不料味着房地产就会萎靡不振，行业的分化也将愈来愈显著，城市分化、区域分化、企业分化、楼盘分化也将成为分化趋向的主流。在出现分化趋向前掌握好先机，企业才能够运作得更久远。

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