地价频频刷出新高专家提醒：慎防风险

26日，广州（楼盘）黄埔区长岭居苗圃地块以溢价241%，折合27273.5元/平方米的楼面地价成交。这是8月以来广州第二次土地成交，两次拍卖都掀起了房企们的抢地浪潮，而成交的结果都创下了所在区域的土地成交的新高。不仅是广州，全国各大城市都在近段时间出现了土地热，开发商对于拿地的激情仿佛是打了鸡血一般。频频刷出新高的地价，使得房地产市场出现了“面粉贵过面包”的现象。专家指出，当下“鸡血行情”应该警惕，房价不具备暴涨的基础，广州楼市应该保持平稳，过快过热的行情不利于市场健康发展。

在售项目纷纷“封盘待涨”

8月最火的无疑就是土地市场。26日，广州黄埔区长岭居板块的苗圃地块出让，引来了近20家房地产开发商网上竞价，在经过了长达2小时238轮的争夺之后，最终该地块以溢价241%，总价36.79亿元被中冶置业拿下。折合27273.5元/平方米的楼面地价更是直接刷新了黄埔区的地价新高。这是8月广州的二度拍地，而上一次荔湾芳村板块的华大物流地块拍卖，折合楼面地价高达35216元/平方米，更是刷新了广州土地成交的单价纪录。

土地的成交热不仅出现在广州。同样在26日，珠海（楼盘）和厦门（楼盘）都拍出了新的单价地王。值得注意的是，这两个二线城市拍出的楼面价格甚至比广州还要高。其中，珠海一天拍出4宗地块，单价都比广州高。而厦门当天推出6幅商住用地，仅上午的3宗地块都已经刷出了区域新高，其中集美灌口地块单价更是高达32825元/平方米。

“眼下的楼市就像被打了鸡血一样。”云策中国总经理吴耀华向记者表示。就在26日广州黄埔土地单价创出新高之后，区域内的楼盘纷纷传出了“封盘待涨”的消息。在该地块拍出高价的第一时间，其周边已有一批楼盘表示将“搭车”涨价，其中长岭居板块的实地常春藤、岭南林语、珠江嘉园等都贴出海报称要“封盘”。其中实地常春藤项目更是直接给出了封盘时间：“于2016年8月26日19时30分后封盘调价，具体开售时间待定。”同样处于长岭居板块内的万科幸福誉，已经宣布在26日12时全面封盘，据销售员介绍，重开时预计总价会涨3万—4万元。

有些项目更是借机推出新货，而价格直接大幅上调。其中距离“苗圃地块”仅350米的金融街(000402,股吧)融穗御府在“苗圃地块”出让后第一时间就推出全新的组团，其销售负责人告诉记者，预计推出的新品均价在14000—16000元/平方米的基础上会进一步上涨。而同样处于长岭居板块的珠江嘉园项目甚至已经具体公布涨价幅度。此前据项目销售人员透露，推出的产品预计会有2—5%的涨幅，但是在26日“苗圃地块”成交后，该项目立涨7%。项目负责人告诉记者，“未来可能还会再涨”。

“8月就是土地市场狂欢。”有市场人士告诉记者，当下开发商拿地已经开始不理性。最值得关注的是17日，福建房地产商融信中国在一场420轮的竞价后以110.1亿元摘得静安区中兴社区地块，楼面价10.03万元/平方米，可售部分楼面价14.31万元/平方米，更是直接创造了新中国土地成交史上最贵的土地成交记录。

“面粉贵过面包”风险不小

土地高价成交潮带来了市场的狂欢，但同时也引来了行业的阵阵担忧。吴耀华告诉记者，市场是否能有同样的回应还需要未来两三个月的成交数据来体现。

事实上，过高的土地成交价格已经使得楼市出现了严重的“面粉贵过面包”的现象。以“苗圃地块”为例，目前萝岗长岭居板块在售的楼盘当中，卖得最好的万科山景城均价为14000元/平方米，万科里享家为12000元/平方米，实地常春藤为12500元/平方米。在广州阳光家缘的统计数据中，近一个月来，黄埔长岭居板块的一手住宅成交均价为16960元/平方米。而且其中还包括拥有类别墅多层复式产品的万科山景城在其中，才拉高了成交均价。“目前长岭居的住宅均价也在14000元/平方米水平，新地王仅是楼面地价就直接是目前均价的两倍。”

伴随着高价地块的增多，拿地风险系数也直线上升。据合富辉煌数据统计，在广州近5年的土地出让中，仅有4宗“面粉高于面包”的地块，其中2013年拿地的恒大御府和佳兆业天御至今销售资金回笼尚未达到土地出让金额的50%。

白云区佳兆业天御项目，2013年5月的土地成交总金额为7.99亿，截至今年上半年销售金额总计2.42亿元，约为土地成本的30%。旁边的恒大御府于2013年6月拿地，土地成交总金额为23.09亿元，开售以来的销售金额总计为10.52亿元，约为土地成本的46%。

中原地产项目部总经理黄韬在接受记者采访时认为，土地市场的疯狂表明现在开发商已经头脑发热。“当前楼市整体情况不理想，经济刚刚企稳，房价不具备暴涨的基础，而地王是需要房价暴涨才能被市场消化的，地王风险不小。”

黄韬分析称：“高价地块的频出是因为今年销售情况好，以及开发商看好楼市的前景。但在同一天，三个城市诞生7块地王，就有点不合理了。”他认为，“这不能代表全国土地市场的真实情况，因为楼市的分化还在加剧”。（记者 蒋劲劲）

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