让大城市更大让地王不是王

首先提一个问题，到底是地王带动房价涨，还是房价带动地价涨？问题的答案很可能就是一个正反馈，房价带动地价涨，地价涨了房价再涨，这个互相推动的过程然后重复下去，形成一个正反馈电路一样的东西。楼市“正反馈”一旦形成，普通人就难以“螳臂挡车”了。

有人说，股价和房价这样的资产价格预测起来很难，但是，对于有些人来说好像并不难。

就我最近听到看到的事来说吧，8月12日，在观点地产新媒体和《华夏时报》联合主办的博鳌房地产论坛上，保利地产(600048,股吧)的副总裁、主管东南区的余英对大家说，广州（楼盘）房价要涨！

他的逻辑是，“现在广州有两块地挂出来了，还没拍，报价已经是地王了，我预测今年四季度、明年一季度，广州房价会量价齐升，今年上半年广州是量涨价稳，所以从现在来看，我预测年底或者明年年初广州的房价会有比较大的上涨，因为地王的刺激。下个星期广州就会出现好几个地王。”

听的人不以为然，甚至很傻很天真地以为，余英说的对不对可以拭目以待，3个月内见效果嘛。结果是根本用不了3个月。

8月16日，雅居乐在广州以21.73亿的价格和2.75万平米配建安置房为条件，拍下8.92万平米的华大物流地块，楼面价核算下来高达36773元/平米，成为广州新单价“地王”。接下来一周，据财新报道，从8月15日到8月21日一周，广州共成交一手住宅2206套，成交均价达每平米18153元，环比大涨17.75%。

这被业内人士认为是地王效应让人重估区域价值引发恐慌性入市，但问题是，为什么之前余英就明明白白地预测到了这一点？我的一个猜测啊，北上广深这样的城市，永远是最吸引人的地方，要进入的人只会越来越多，但是能供出来的地却永远在被受限制，这种趋势上的供需不平衡，才是开发商对未来的楼市有信心的原因，也是疯狂地去抢地王的根本原因。

为什么大城市应该越来越大，刚看到北大周其仁教授的一段东西很有感触。周其仁考察了硅谷，“现在这个地区有大大小小公司一万家以上，创造了多少销售额、GDP和就业？我在考察中发现，硅谷公司的密度很大，但与之相比，中国的高校有多少专利？高校周边有多少企业？能不能跟斯坦福和MIT一样，画出一幅高校与企业高度集聚的地图来，这是值得探讨的好题目。”周其仁的结论是，“科技创新就是要高密度高浓度”，人和人就是要聚集才能产生巨大的生产力。

我想，周其仁教授说的是科技创新，但是科技创新正是经济发展的原动力，所以，经济的发展一样也是需要聚集，所以，大城市就应该可以越来越大，而且只要允许大城市越来越大，那么土地规划的目标就不一样，政府可以并且愿意拿出来的供地就越多，供地越多，在同样的需求增长之下，地价自然就能被抑制住，地王自然也就不会有那么多王。所以，要截断目前房价和地价的正反馈，唯一的办法就是有调控能力的政府果断干预市场，加大供地，抑制地王。

但是愿望是好的，大城市会被允许更大吗？实际情况可能恰恰相反，而这恐怕是让地王持续不断冒出来的根本原因。举个例子，8月22日的消息，《上海（楼盘）市城市总体规划（2016－2040）（草案）》已形成，上海至2040年人口调控目标为2500万人左右。

对此，企业家同时也是经济学者的梁建章大呼“上海的人口规划严重不足”，梁建章的思路和周其仁一样，“城市规模大还有其他好处。比如，城市规模越大，各行各业的人才就会聚集得越多，思想碰撞和交流就越频繁，创造力就越旺盛。世界各国的创新都不成比例地集中在最发达城市。中国最好的创新型企业和人才也是集中在几个一二线城市。”

上海如果采用了2040年2500万人的调控目标，今后每年增加的新上海人计划内的就没有多少，但是经济发展和创新的规律导致了实际上上海集聚的人会越来越多，远远超过2500万人的计划。到时候怎么办？限制需求限购限贷真的解决问题吗？

对于普通投资者来说怎么办？没有什么好办法，在资产配置合理的情况下，我倒觉得，适当参与泡沫有可能是最优选择。当然，对于一个正反馈来说，最次的选择不是不参与，而是满仓再加杠杆参与，等死和找死，还是有差别的。

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