深度报告|欲望号土地飞车731亿狂飙的南京地市与联合体试题

“联合体”项目标开发形式也许并没有想象中的那么美，关于协作的房企来讲，这也许还是一份充满考验的试题。

概念指数 五十年前，经典电影《欲望号街车》以强烈的讽喻笔法展示了一个因为人的“欲望”相互吞食构成以强凌弱的世界；五十年后，在资本裹挟下的南京（楼盘）土地市场，相同翻滚着“欲望”的浪花。

有关数据统计显示，截至今年上半年，南京市（不含溧水、高淳）经营性用地共成交32宗地块，5宗地块以底价成交，27宗地块溢价成交。其中，12宗地块溢价率在0-100%，14宗地块溢价率在100-200%，1宗地块溢价率超200%。

南京上半年合计6场的土拍中一共栽培了11个地王，土地成交总金额高达731亿元，同比增长232.2%，甚至直逼2015年全年土地成交总额772.3亿元，创近几年成交金额历史新高。

在资本涌流之下，高热的南京土地入市门槛急剧抬升，“抱团联合”成为愈来愈多房企不谋而合的选择。据了解，截至如今，南京“联合体”项目包含已公布和传出消息还没有公布的项目已经突增至约30家，而仅在上半年至今就增加近10家。

房企间的联合开发无疑能够一起承当做天职摊风险，然而这看似强强联合的方法的背后毕竟是两方甚最多方之间的好处的对抗和调和，“联合体”项目标开发形式也许并没有想象中的那么美，关于协作的房企来讲，这也许还是一份充满考验的试题。

731亿狂飙下的联合现象

自去年江北新区设立以来，南京房价迈开了急剧爬升的脚步，甚至把一线城市远远甩在后头，这般“疯涨”的态势吸引了各方资本的涌入，由此也栽培了一个地王频出的土地市场。

据

概念指数统计，南京上半年6场土拍出让的45宗经营性土地中，成交地块有32宗，一共创作创造了11个地王，其中更是制造了高达88亿元的“全国总价地王”，总成交额高达731亿元，半年揽金几乎抵去年全年。

土地总金额的拔高意味着南京地市的入市门槛相应举高，不管关于新进入南京的房企或许是深耕南京多年的房企来讲，联合开发是其不谋而合的选择。

据了解，在上半年的土地成交竞得者中就有2家联合体。上海建工(600170,股吧)联合体以总价64.8亿元竞得G68地块，刷新南京的单价地王纪录；电建和金茂的联合体以总价69.6亿元，溢价率均已超出80%连下河西南G12、G13两宗相邻的纯宅地，其中G12地块则刷新了河西南地王纪录。

除此以外，在土拍以后房企寻找协作的消息就不时传出。据了解，制造了88亿元“前全国总价地王”的世茂在竞得土地后就引入嘉兴（楼盘）诚融投资及嘉兴安瑞投资，出让了地块项目合计43.2%的权益；今年3月份被招商地产(000024,股吧)拿下的鼓楼滨江G01地块，此前也曾传出与仁恒协作的意向。

去年出让的土地也纷纷变身“联合体”项目。据了解，去年10月份新城控股竞得的禄口G47地块最后由新城、保利、中国铁建(601186,股吧)三家联合打形成为“新城保利寰宇”；去年7月北辰拿下的河西地王也宣布牵手旭辉打造为“北辰旭辉铂悦金陵”；另外，仅本月就有绿地联手华裔城和万科牵手同曦地产。

据了解，有关的数据统计显示，截止如今，南京“联合体”项目包含已公布和传出消息还没有公布的项目，已经突增至约30家，仅上半年至今就增加近10家。

房企“联合体”试题

就“联合体”而言，关于南京本土房企来讲，在联合中能够寻找资金支持以持续扩展规模；而关于进入南京的外地房企而言，与当地房企的联合一方面能够迅速切入市场，另外一方面则能够充足利用当地资源。

南京林业大学社会学系主任、城市与房地产研究中心主任孟祥远对

概念指数表示，南京土地的高地价增加了项目标开发难度，房企联合开发能够分摊本钱、下降风险，除此以外，获得品牌溢价也是联合开发的目标之一，“大家能够各自施展在资金、土地、开发经历、品牌等方面的所长”。

另外，据南京业内资深人士尹霄飞介绍，南京楼市中联合体的项目其实很多见，甚至在房企之间已经构成了相比较固定的“抱团”对象，“以绿色科技见长的朗诗偏向于与其他房企协作，翠屏和银城也协作了很多项目，另外没有表目前案名中的协作项目也有很多”。

资料显示，如今南京市场上的协作形式有联合拿地、股份协作、代建代售、联合操盘等。据一项业内调查报告显示，全国房地产市场的协作开发形式已经多达十种，分别为：土地入股协作开发、提供资金协作建房、联合成立项目公司、股权部分收购、联合竞买拿地、项目代建、技术输出、分物业类型协作互补、外资协作、信任协作。

房企间的联合开发无疑能够一起承当做天职摊风险，然而这看似强强联合的方法的背后毕竟是两方甚最多方之间的好处和欲望的对抗和调和，“联合体”项目标开发形式也许并没有想象中的那么美妙。

南京业内人士介绍，早前，绿城和翠屏曾牵手协作，但却因降价优惠上的理念不一最后不欢而散；协作打造保利朗诗湛蓝项目标保利和朗诗在最开始协作之初，也并不是一帆风顺，期间也磨擦陆续。

就近期全国惊动的杭州（楼盘）土拍事件来看，万科、信达联合体在以123.18亿元栽培了当时的全国总价地王一个小时后，就有消息传出，万科因超出授权价而撤出该地块，与信达“散伙”。

半个月后，相同的事件又产生在杭州土拍中，由滨江平安联合体以总价48.3亿元竞得的地块，在捷报中竞得方一时之间又由“滨江&平安”变为了“保利联合滨江”，剧情反转的太快，让大家都感到有点摸不着头脑，但其中的协作变故是不言而喻的。

尹霄飞指出，尽管南京房企间的在协作之初就会明确划分各自的分工范围，两边之间的协作已经比较成熟了，然而协作必定要面临各方好处的对抗和调和，“联合体”的试题关于协作的房企来讲依然是充满挑战的考验。

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