房企缺地不缺钱抢不抢“地王”都可能错

8月17日，上海（楼盘）静安区中兴社区地块由闽系房企融信斩获，溢价率139%，总价超百亿元。

对此，有地产圈大佬表示，融信拿地“艺高人胆小”，也有人说这会给企业带来损害。

然而，另外一方面，那些不拿“地王”的企业其实日子也没好过量少。

拿“地王”也许错，不拿相同也会错，这闪开发商特别纠结。

　　●缺地不缺钱的时期

在“330新政”、双降等政策刺激下，2015年下半年开始，房地产销售大幅上升，房地产开发企业现金流大幅改良。

来自朴直证券(601901,股吧)的研究表示，M1（狭义货币供给量）与房价存在显著的同涨同跌关系，两者之间的动摇情形基本同步，有关系数达到0.664。M1的每次增长高峰都对应着房价环比涨幅的激增。2016年3月，M1同比增长再次冲破20%，与此同时，70大中城市新建住宅指数的环比增幅达到2013年四季度以来的最大值0.8%。

本轮M1上升主因是政府和住户加杠杆致使的企业现金流改良与存款增长和存款的活期化。Wind资讯的数据显示，2015年7月到2016年6月，企业活期存款增速从5.92%上升到32.51%。

对此，新城控股高等副总裁欧阳捷向《每天经济新闻(博客,微博)》记者表示，在货币超发、流动性多余的背景下，房企借钱的本钱变得更加低廉，于是，缺地不缺钱成了房企的共性。开发商假如不去拿地抢地，就要面临被市场淘汰的局势。

大房企集中回流一二线城市。全领土地供给逐年紧缺、一二线城市土地供给指标连续降低、可供投资开发土地稀缺。欧阳捷表示，“地王”背后，房企的金主是银行、保险、证券等金融机构，都是金融举动。而M2（狭义货币供给量）杠杆用处也越创造显起来，机构的资金都是放了杠杆的，手上的钱不能够躺着睡觉，实体不景气，面临资产配置荒，房地产还是相比较优良的资产。

而房地产的利润与收入远高于普通行业，何况房价涨多跌少，整体坚持每年平均上涨，利润方面，即使增速降低，却也是特别可观的。一业内人士表示，在货币发行量特别大的时期，负债率越高，能够使企业获得成倍的增长速度，进而获得更高的净资产收益。

但天有意外风云，市场好时一切都好。假如在长久宽松的背景下，杠杆就会长久存在，假如政策收紧，楼市出现调整和反转，少了购房者接盘，风险就不期而至，不只会涉及房企本身，还会涉及金融机构甚至背后的个人投资者。

如今来看，房企几乎把风险都转嫁给了金融机构，房企投资变为了无风险投资，地价多贵也缺乏为奇了。

著名地产专家薛建雄告知《每天经济新闻》记者，这些拿“地王”的房企资金本钱很低，即使拿了“地王”，能够先扛着，等N年后房价涨上去了再卖。

华夏地产分析师张大伟以为，这类拿地企业有着一个一起特点：资本运作能力超群，本轮“地王”潮中的闽系房企广泛拥有雄厚的财团背景，同时涉足银行、金融等领域，平均融资本钱低，并且民间资本实力雄厚。

2014年，金茂的上海大宁“地王”缘由是踩准了上市节拍，初次开盘单价便达到9万元/平方米，一举成为上海的豪宅标杆之一，但其他几个“地王”项目，距离盈利还遥遥无期。高周转高杠杆形式下的融信，此次拿地后，将来将推出何种产品，也成为世人关注的核心。

薛建雄表示，除过金茂的逆市而上，其他开发商便只能通过拉长开发周期、改规划增容积率、打造高端产品等方法来寻觅解套的也许。

从华夏地产的统计数据来看，截至2015年末，2013年及今后成交的“地王”大部分仍处于还没有销售状态，甚至有部分“地王”最后遭受退地甚至被收回。

　　●拿地基本靠赌？

如今，土地市场连续火爆成为一二线城市的常态。如今市场上制造“地王”的基本都是上市房企或国企，资金实力更强。对将来市场动摇的抗压能力也更强。

依照如今地价超过房价的趋向，将来2年房价需求上涨100%以上，这些“地王”才能够上市解套，就如今情形来看，这个时间段也许会拉得更长，换言之，依照目前的正常水平来看，市场没办法蒙受。

从历史上看，以往那些勇于加杠杆的公司都在规模上获得了很大提升，不但没有出现破产的情形，有的甚至在市场低迷时，完成了弯道超车，一跃跻身销售前20强俱乐部。

薛建雄告知记者，在大家都不看好的情形下拿地，但市场却超过大家预感，这就使得那些公司成绩增长特别快，手中有粮，心中不慌。而那些缘由是市场低迷，与“地王”当面错过的企业就错过了扩大的最好机遇。

有此前车可鉴，企业对市场、特别是一线和重点二线城市更加充满信念，纷纷开启高抬高打形式，通过“地王”的高周转来提升利润率，或许通过外部资金和小股操盘，以此获得更高的投资报答率。

但旭辉控股总裁林峰对此有不一样意见，他在今年的中期成绩会上对《每天经济新闻》记者表示，“有同行在拼命加杠杆，缘由是这个时候加杠杆简单，但借钱越简单的时候，我们越谨严，缘由是每轮周期都有借钱简单的时候，它借给你，困难的时候它再给你拉手刹，就自顾不暇了。”

在市场高峰的时候该如何拿地？林峰表示，“高峰时，我们拿地的战略就是“捡漏”，我们会加入许多地块的参拍，然而我们不会在热门地块上跟人家硬拼，缘由是那种拼下来就是拿‘地王’，单价‘地王’、总价‘地王’，而一旦拿错地会严重影响企业的发展。”

关于房企，这也许就是一场赌钱，有赌性的开发商，赌的就是M2的持续宽松，只需熬过去就是成功。在此背景下，房企就是勇于拿“地王”，但赌错了，就面临出局的下场。

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