招商积余拓展金融类物管业务收购新中物业67%股权

继去年底宣布对深发展秦晖进行增资后，招商局招商局再次拓展金融物业管理业务6月16日晚间，招商局刮起公告称，拟以5.36亿元收购新中物业管理有限公司67%股权

公开资料显示，新中物业成立于2000年2001年正式接手中国银行大厦项目，主要为银行业金融机构客户提供综合物业管理服务和银行辅助服务

刮起表示，本次交易将进一步提升公司金融物业管理业务的影响力，扩大公司物业业务规模交易完成后，新中物业将纳入公司合并报表范围，并将为公司带来一定的收益

发展金融物业管理业务

公告显示，截至2021年7月底，新中物业管理项目241个，建筑面积约559万平方米，分布在26个省，直辖市，其中管理的写字楼建筑面积约457万平方米，约占82%。

根据招商局2022年第一季度报告，截至本季度末，该公司管理着1，754个项目，管理面积为2.91亿平方米据粗略计算，新中物业合并后，招商局刮起来的项目和管理面积将在原有基础上分别增加14%和2%左右

招商局刮起收购新中物业，不仅可以快速扩张自身业务盘，增加业绩，还可以优化升级自身业务结构，增加不受政府指导价限制的商业物业比例，为公司后续发展打下良好基础IP中国首席经济学家白文熙在接受《证券日报》记者采访时表示

根据中科招商2021年年报，公司基础物业管理的毛利率为11.11%，其中住宅物业管理和非住宅物业管理的毛利率分别为6.57%和13.60%，非住宅物业管理的毛利率是住宅物业管理的两倍以上，对利润的贡献较高。

这并不是招商局刮起第一次收购金融物业管理业务日前，招商局刮起公告称，拟对深圳秦晖物业管理有限公司进行增资，增资后公司将持有深圳秦晖65%的股权深圳秦晖主要为以招商银行为主的金融机构客户提供物业管理服务，服务建筑面积约222万平方米，经营业态以写字楼物业为主目前，招商局刮起尚未披露增资进展，天眼查数据也显示增资尚未完成

相比头部企业几十亿元甚至几百亿元的收购案例，招商局刮刮乐目前在收购并购上迈出了更为谨慎的一步除了金融物业管理业务，招商局之前的兴趣还在于航空物业去年12月，招商局东拼西凑先后收购了上航物业和南航物业，总耗资约2.84亿元此前，在2022年第一次临时股东大会上，招商局刮起董事长聂黎明曾表示，相信2022年会是一个更好的时机，但会保持理性的态度

韩毅智库研究中心主任俞晓宇对《证券日报》记者表示，招商局刮刮乐在2021年底收购两家航空物业后再次出手，一定程度上显示了招商局刮刮乐对外扩张的需求此次标的为金融办公物业标的，对刮刮乐多元化业态综合服务能力的提升大有裨益

收购目标PE 20倍左右

值得注意的是，在此次收购中，招商局刮起对新中地产给予了很高的估值按照5.36亿元收购新中物业67%股权计算，新中物业100%股权的对价约为8亿元公告显示，新中物业2021年净利润约为4001.1万元，8亿元对应约20倍市盈率

这一估值超过了上市地产公司的平均水平Wind数据显示，截至6月17日，按照HKEx行业分类，57家上市地产公司平均市盈率约为11.61倍，其中仅有10家上市地产公司市盈率超过20倍

白文喜认为，估值较高背后的原因在于新中物业的管理区域以不受政府指导价限制的商业物业为主，未来将有较大的定价空间，从而带来业绩可持续增长的机会。

华泰证券研究所认为，新中物业现金和办公固定资产较多，估计剔除这些资产后的目标估值PE在13倍左右。

从近两年的经营业绩来看，2020年至2021年，新中物业分别实现营收3.36亿元和4.1亿元，净利润分别为4129.16万元和4001.12万元2021年收入和净利润分别增长22.02%和—3.10%对此，招商局刮起在公告中表示，2021年新中物业主营业务收入稳步增长，但由于营业外收入非经常性变动，2021年净利润较2020年略有下降

平安研报显示，目前，由于相关房企资金压力和一二级估值倒挂，M&A市场出现了优质标的本次交易是招商局刮起抢占优质资源的契机，后续公司凭借股东背景，经营稳健，资金相对充裕，有望进一步受益于整合机会

俞晓宇表示，考虑到标的并非传统住宅物业企业，项目集中在金融项目，市场上标的相对较少，其稀缺的资源在一定程度上可以为招商聚划算带来较好的溢价可能性，这可能是标的获得较高溢价的主要原因。

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