北京土拍市场沦为巨头的盛宴中小房企抱怨汤都喝不上

张凤玲

7月，北京市土地整理储备中心二楼大厅，来自不同的开发企业员工在一二楼大厅咨询即将入市的11宗土地的规划、容积率、竞拍规则等标书里的具体细节。

这些企业多是全国排行榜前20的，至于100名以后的那些，已经很久没有来到北京市土地整理储备中心二楼大厅参与举牌买地了。

王润土（化名）供职于一家全国排名100左右的房企，是北京市国资委下属上市房企，年销售额100多亿元，在北京的销售额能排进前20名，北京城大大小小的工地上中总能见到这家企业的标志。

王润土是这家企业的拿地负责人之一，他主要为企业拓展北京房山地区的土地资源，4年前，他在北京市国土资源局二楼为公司拍下了一幅房山窦店的土地。

“当年很多人经常去二楼，围观、尽调、算账、出风头的都有，万柳地块出让时，我还买了标书跑去围观，现在不敢打酱油了，好的地块定金在10亿元左右，差的地块5亿元左右，打一次酱油，损失好多利息。”王润土说。

“现在像我们这种小公司，玩不起，亏不起，也不敢去折腾，你就当我们这家公司在土地市场上死掉了吧。”王润土语气颇为无奈。

“我们还有汤喝吗”

在王润土看来，北京土地市场正以自持、拿地资金等限制条件，关闭了中小房企进入招拍挂市场的大门。

王润土介绍，2010年到2013年，购买房山地区一块土地，只需要花5亿元左右，总投资10亿元，好的地块，总投资不超过20亿元，利润尚可，“但现在出让的房山周口店镇土地，起拍价都是11.5亿元，地块位置比我们之前购买的都偏。”

据他介绍，这块土地起拍价是每平方米1.2万元，按照土地溢价率49%估算，成交价至少在每平方米1.78万元。如果3年前拿到这块地，将产品、服务、营销、装修等极致化，地价每平方米1.8万元，房价可以定在2.5万-2.7万元/平方米，尚有利润，但现在规定该土地的商品住房销售均价不超过22434元/平方米，最高销售单价不得超过23556元/平方米。“税费是不变的，总建安成本每平方米只算4500元，没有利润了，最关键的是，还需要现场竞报企业自持商品住房面积，北京目前出让的地块中，自持比例没有低于70%的地块，你说，我们还有汤喝吗？”王润土反问。

第一太平戴维斯华北区研究及顾问部董事熊志坤称，像北京这类一线城市的土地市场，现在拼的是资金量，这意味着，大部分开发商们只能通过杠杆买地。

对此王润土回应，“2016年6月前，这种情况可能存在，但现在基本上没有加杠杆买地的企业了，国土资源局从技术上就杜绝你加杠杆的可能性。”

王润土的朋友，供职于一家年销售额100亿元的民营开发商，自有资金实力有限，但操盘、产品、服务、运营等表现优秀，很多金融公司愿意和这家企业合作，其中一家金融公司和这家开发商通过股东借款债券转让方式合作买地。合作方式为，该开发商总部将某项债务卖给金融公司，开发商再将这笔款项转到分公司用于买地，当分公司在土地市场交易时，却被国土资源局利用央行大数据排查出来该笔拿地资金使用了杠杆。

北京市国土资源局相关人士向经济观察报记者证实：“目前拿地企业需要持银行开具的存款证明，证明资金来源；从技术层面，是可以利用央行大数据穿透企业拿地资金来源的。”

抱着炸药包

面对资金受限、供地结构改变等问题，王润土说他们考虑过联合拿地，“但大开发商不愿意和我们这些中小开发商玩儿，他们的操盘能力、品牌是有溢价的，为何利润分成一样呢？”

一位排名前15的开发企业人士认为，根本问题不是开发商计较得失，而是市场行情决定了明哲保身的做事风格。

“联合买地的地块价格都超过50亿元，我感觉每天都像是背着炸药包往前跑，我们在选择联合买地合作对象时，确实会对合作方开发运营、品牌、资金实力全面考量，都是自有资金，一个环节做不好，我们就可能被自己的炸药包炸死了，目前拿得土地，谁敢说自己稳赚、利润高？”这位开发商说，现在在北京招拍挂市场买地，就像玩牌，不参与就彻底出局，参与可能会赢也可能会输。“我一手好牌，和一手普通牌的人联合，赢得可能性较小，一手好牌的人和另外一手好牌的人联合，赢的几率就大，要控制风险就不得不谨慎选择合作对象。”

此类情况不是个案，而是行业普遍规律，就如北京市国土资源局数据显示的那样，上半年，中海、保利等房企联合体都是实力相差不大的品牌房企。

链家研究院院长杨现领认为，大的开发商越来越强，小的开发商越来越弱，这种趋势非常明显，大的开发商市场占有率越高，资金回笼越快，在不允许杠杆买地的情况下，这些大企业的资金池越来越庞大，小企业的市场占有率越来越小，资金回笼越来越少，大开发商活跃在土地市场上是常态。

链家研究院数据显示：前5个月，TOP20房企的全国市场占有率由29%提高到40%，排名前20的开发商几乎占领了半壁江山，其中碧桂园、万科、恒大利市场占有率超过5%。

可以复活吗？

“不断地死去，想复活，再死去，再想复活。”王润土说，这是很多中小房企的心态。

他直言中小房企面临一个不得不接受的现实：到周边发展，“还不能是三河市、燕郊、雄安新区这些热门地区，这些和我们这类小企业没有关系，只能去河北张家口等地区。”

中国指数研究院数据显示：环北京地区市场开始趋向饱和，土地市场已被知名房企占领，比如华夏幸福在环京土地储备位居第一位，从2015年的603公顷增加到2016年的1005公顷，恒大2016年环京土地储备从2015年的144公顷增加至436公顷，环北京地区的地价也是翻倍暴涨。

“像我们这种属于北京市国资委的企业，政府肯定会更信任，在北京市旧改、土地一级开发项目上，有一定优势，企业肯定死不了。” 王润土说。

王润土所在的企业，获取土地的方式，除参与土地招拍挂市场，还拥有在北京进行一级开发等优势。但是对许多年销售额100亿元的民营企业来说，基本上是需要离开北京市场。

一星期后，北京市东城区永外大街的地块将要出让，起始价38亿元，保证金11亿元，经济观察报记者了解到，截至目前，意向购买者都是排名前30名的房企。

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