链家左晖：未来房地产发展要看存量怎么盘活

23日举办的"中国2017绿公司年会"上，链家董事长左晖指出，中国房地产业已经来到关键节点，未来中国未来会开启"去房地产化"潮流。左晖分析说，中国的房地产市场经过30年的发展，已经到了关键节点，房地产发展长效机制的建立，需要从土地、税收和金融机制等方面全面考量。他提出，未来的房地产发展，应该更多依赖于整个的存量怎么盘活。

    以下是发言实录：

   左晖：下午做这个论坛，我也跟很多同行进行过交流，我自己印象里边好像过去的十几年时间里边出来的调控政策非常多，超过100个，每次调控我总感觉业内的人大家都有些不同的声音出来。但这次很有意思，大家好像都很支持这次最严厉的一次调控，我就在想什么原因，因为我想整个中国的房地产经过了30年发展，可能也到了一个关键的节点，好像从业人士都认为市场不能再这样下去了，这个国家不能在这么疯狂的去挖掘整个房地产带来的价值了，我们今天也在谈，好像没有一个世界上伟大的国家是建立在房地产的增值的事情上。

当然我们也看到，今天很大的背景是：今天中央也在建立房地产的长效机制，包括今天美国也一样，整个房地产占GDP和国民经济仍然比较高，我们的长效机制该怎么建立？我想很多的角度，从土地、从税收、从金融机制等等的，我自己今天我就想从一个存量的角度谈谈，因为我自己是做存量出身，我从这个角度说一小这个问题，今天存量资产200万亿人民币的规模，我们也感觉未来的房地产发展，应该更多依赖于整个的存量怎么盘活，我们今天的存量物业的流通率仍然是很低的数字，全国的流通率大概2%都不到，包括金融的风险，我们说今天按揭的余额18亿，我相信两行还会觉得住宅是不错的资产，因为全国按揭的坏账率很低，同时我们的GDP的比例，好像今天看起来安全边界还是非常的大，总之我们在想今天的这么大的存量的市场的情况下，如何通过各种各样的机制，包括税收的机制，我们一直在呼吁资产税，因为我们中国是流转税非常高，持有税几乎没有这么一个现状。

但是租房这件事情，我来之前还专门查了数据，郑州我觉得今天非常好，房价还趋于稳定，我们看好像郑州房价大概在一万左右，但是我觉得原来你看起来不见得是好事儿，但大家今天越来越觉得低房价变成竞争优势了。但是郑州我们还看到一个数据，我们在房地产里面，因为有一个数据非常重要，就是售租比，郑州是非常高的，大概4.5%左右，我们知道北京、上海大概1.7%，所以租赁市场，中央地区提出来的购租并举的机制非常重要。

当然我讲三个问题，第一个问题，中国城市人口分布到底什么样？我们今天看起来虽然北京、上海这种城市的人非常多了，城市不堪重负，但是北上广深的人口加一起，占国内人口比例也不到10%，还是相对比较分散，所以我们也估计未来可能中国有20个左右的非常大的城市群，比如说郑州，我估计郑州周边的环郑州的城市群大概会有3千万左右的人口，这是第一个。

第二个，我们看到今天的整个的中国的租跟售的GDP差距非常大的，我们城市一年大概一万亿的租金，我们去年17万亿的交易金额，差距非常大，美国大概3.5万亿相当于人民币的金额，所以我们有估算，未来的十年时间里边，我们的整个租金规模可能会从1万亿到3万亿。

同时我们看到第三个问题，今天我们在租的过程中，机构化运的占比其实非常小，中国是没有一个机构化的租赁市场，这也是非常奇怪的，我们大概不到2%，日本80%，美国30%，是机构化提供的，今天的房地产最大的开发商，万科、恒大都非常厉害，但像美国比较大的都是（瑞斯）这样的一些服务商。所以我们也会估计未来在中国会有更多的机构华的租赁的住宅提供到市场里边去，同时我们也估计整个中国的租赁人口，通过租房子解决居住问题的人口的比例可能从现在的百分之十几提高到百分之三十几，我们预计2020年会有超过2亿租赁人口，2030年会超过4亿租赁人口。

我们今天来到郑州，来到河南，虽然说我们前面的20年时间里好像房地产市场发展没有像北上广深那么的快速或剧烈，但其实我反而觉得这对我们来说是一个好的机会，如果我们今天通过各种各样的财税的制度，我们去鼓励机构化的住宅，甚至做一些改革、创新，包括证券化的发展，通过税收，各种各样的建设，如果把郑州在购租并举上我们能够率先一步，其实能够让城市更加绿色，这是我们能够看到的对未来…

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